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顏宇丹律師團隊成功案例‖按房屋差價損失增加違約金全獲支持
按房屋差價損失增加違約金全獲支持
10月4日，深圳頒布了“深八條”樓市新政，似乎去年那波因房價暴漲而導致的賣方違約潮已遠去，風水輪流轉，如今買方因預判新政導致房價下跌已開始與賣方協商解約。前不久，才收到一份我去年在“深圳二手房違約潮”中代理買方起訴的二審判決，維持一審我方要求增加違約金的訴訟請求，具體為按評估機構對房屋市場價與雙方約定的房屋買賣價款之間的差價確定損失，增加違約金為實際損失額。雖然房價起起落落，但筆者顏宇丹律師認為，無論房價上漲還是下跌，該份判決都具有典型意義，如果違約方拒絕履行合同致使守約方無法取得合同約定的所享有的履行利益，該履行利益受房地產市場價格漲跌的影響，守約方因違約方違約而遭受的涉案房屋差價損失屬于守約方損失。
【案情介紹】
賈先生于2015年4月17日與魏先生簽訂了《二手房買賣合同》，合同約定賈先生向魏先生購買位于深圳市寶安區的房屋，總房價308萬元。合同簽訂后，賈先生于2015年4月17日向魏先生支付了15萬元，并于2015年5月12日將首期購房款78萬元存入了銀行進行資金監管，簽訂了二手樓交易資金委托監管協議。同時，賈先生向該銀行申請了按揭貸款。2015年5月21日，該銀行向賈先生出具了《個人二手住房按揭貸款承諾書》，愿意向賈先生發放金額為人民幣215萬元的貸款。《個人二手住房按揭貸款承諾書》有效期限為三個月。
賈先生在取得按揭貸款承諾書后，要求魏先生辦理贖樓手續。賈先生于2015年5月25日依約支付了40600元贖樓利息后，卻得知魏先生為了向第三方債權人借款50萬元，偽造了一份租賃期為7.5年的虛假租賃合同，并將租賃合同到相關部門備案登記。因此，擔保公司拒絕為賣方魏先生辦理贖樓手續。
根據雙方合同約定，賣方雖有擔保公司贖樓但仍不能出房地產證的，須于銀行出具貸款承諾函（買方選擇一次性付款方式的為剩余全部房款辦妥資金監管）之日起四十日（含當日）內自行贖樓，注銷抵押登記，并將房地產證交予居間方。賈先生多次聯系魏先生，要求魏先生盡快在合同約定期限內辦理贖樓手續，并分別于2015年6月12日、2015年6月24日委托律師向魏先生發出了催告繼續履行律師函，催促魏先生采取有效措施辦理涉案房屋的注銷抵押登記手續，但魏先生至賈先生起訴時仍未辦理注銷抵押登記的相關手續，至賈先生起訴時已超過了合同約定的最后期限2015年6月30日。
接受買方賈先生委托后，顏宇丹律師團隊經研究案情分析認為賣方魏先生已構成根本性違約。雙方簽訂合同時，魏先生告知賈先生其房產僅存在一個租約，《二手房買賣合同》第十一條約定，交易房產附有租賃合同，租賃期至2016年2月29日止。但實際上魏先生的房產還存在一個長達7.5年的虛假租約，并且做了租賃備案，這屬于惡意隱瞞、欺詐，是惡意的違約行為。
顏宇丹律師團隊研究后認為，合同簽訂后，賈先生按照合同約定交付了定金并進行了首期款監管、按揭貸款等義務，但魏先生未按照合同約定辦理贖樓及注銷抵押登記的相關手續，魏先生的行為構成違約。根據雙方簽訂的《房地產買賣合同》約定：“如賣方未按照本合同約定的期限履行義務，買方有權要求賣方以轉讓成交價為基數按日萬分之四支付違約金并繼續履行合同，如賣方逾期履行義務超過伍日或有其他根本違約行為的，買方可要求賣方繼續履行合同并按前述標準支付違約金直至履行義務為止，也可解除合同并選擇要求賣方支付轉讓成交價20%的違約金或雙倍返還買方已支付的定金�！币虼�，賈先生有權要求解除合同并要求魏先生支付違約金。而在魏先生拒絕履行合同約定的義務期間，涉案房產的價格從308萬元上漲到了4256000元（此價格是賈先生委托的評估機構在6月26日賣方魏先生違約時評估出來的涉案房屋市場價格，該評估機構在深圳市中級人民法院委托中介機構名錄中），買方賈先生受到的損失遠遠高于違約金。
根據《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款：“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加。”、最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十八條：“當事人依照合同法第一百一十四條第二款的規定，請求人民法院增加違約金的，增加后的違約金數額以不超過實際損失額為限�！币约吧钲谑兄屑壢嗣穹ㄔ骸蛾P于審理二手房買賣合同糾紛案件若干問題的指導意見（初稿）及說明》第十八條：“因一方違約導致另一方訂立房屋買賣合同的目的不能實現，另一方主張差價損失的，予以支持。雙方對房屋差價有約定的，從約定;沒有約定的，以法院委托的評估機構對起訴之日的房屋市場價與雙方約定的房屋買賣價款之間的差價確定損失�！�，我方作為原告請求按評估機構對被告違約時房屋市場價與雙方約定的房屋買賣價款之間的差價確定損失，增加違約金為實際損失額?1176000元（4256000元-3080000元）。訴訟請求：一、判令解除雙方于2015年4月17日簽訂的《二手房買賣合同》；二、判令魏先生返還賈先生支付的定金人民幣15萬元整；三、判令按評估機構對房屋市場價與雙方約定的房屋買賣價款之間的差價確定損失，增加違約金為實際損失額1176000元）；四、判令魏先生承擔本案訴訟費用。
【法院裁判要旨】
一審法院判決觀點：
一、關于違約金數額。原告訴請調高違約金數額，因此，首先應當確定原告遭受損失的數額，之后再判斷合同約定的違約金數額是否低于原告遭受的損失。一、房屋價格上漲差價是否為買方損失。本院認為，守約方所遭受的損失主要為守約方基于信賴案涉合同履行原本可以獲得的履行利益的損失。履行利益系基于債務人履行行為債權人直接獲得的利益，是當事人在訂立合同時對允諾所作出的最基本的期待，訂立合同的目的就在于獲得預期的履行利益。履行利益賠償的結果是讓信守合同約定的債權人處于如同債務被履行的狀態。因此，繼續履行最能夠保護守約方的履行利益。在違約方拒絕履行的情況下，因違約而遭受損失的守約方應該得到的履行利益是違約方應轉移標的物的全部價值。如果出賣人沒有按照合同的約定交付標的物，則買受人有權根據替代購買該標的物所支付的一切費用而要求履行利益的賠償。在房屋買賣合同中，交易標的物為房產，買受人訂立合同的最基本期待為取得房產。出賣人拒絕履行合同致使買受人無法取得合同約定的房產這一買受人所享有的履行利益，該履行利益受房地產市場價格漲跌的影響，買受人另行購買該同類房產而須額外支付的費用即為買受人所遭受的損失。綜上，守約方因違約方違約而遭受的涉案房屋差價損失屬于守約方損失。
二、關于差價損失數額。根據法律規定，違約后損失賠償受減損規則和可預見性標準的調整。關于減損規則，根據《中華人民共和國合同法》第一百一十九條關于減損規則的規定，當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。本院認為，購買房產有別于購買其他價值較小的商品，正常情形下，原告作為購房者其所支付的首期款系其全部或絕大部分可支配現金。本案中，原告購買涉案房產的首期款已經被監管，且原告系申請銀行貸款支付購房款，被告亦拒絕配合原告解除資金監管，原告已經喪失另行購買房地以減少損失的能力，此種情況下仍要原告承擔減損義務，有悖公平。且不得毀約及違約方不得因違約而獲利系合同制度的基石，司法判決更應當嚴懲故意毀約行為，禁止違約方因自己的違約行為而獲取利益，否則是變相鼓勵違約，有損市場交易便捷、安全及誠信。關于可預見性標準。根據《中華人民共和國合同法》第一百一十三條的規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。本院認為，可預見性標準調整的系守約方的可得利益，而本案房屋買賣合同中的差價損失系守約方的履行得益，因此，可不受可預見性標準的制約。退一步，即使可預見性標準可以可以制約守約方履行利益，但根據學理通說及審判實踐，可預見性標準只需要違約方預見到或應當預見到損害的類型即可，不需要預見到或應當預見到的程度，即不需要預見或應當預見到損害的具體數額。賣方在簽訂合同時應當預見到其不履行合同會導致買方不能取得涉案房產而必須另行購買同類型房產，賣方足以預見到買方因其違約會遭受另行購買房屋的差價損失。因此，涉案房產差價損失并未超過賣方訂立合同時能預見的范圍。原告提交了自行委托有評估資質的鑒定機構出具的評估報告，主張涉案房產在2015年6月26日時的市場價值為4256000元，其損失為房價差額1176000元。被告對該評估結論不予認可，但其未提交任何證據反駁評估報告；在本院向被告就是否申請重新評估進行釋明后，被告明確表示不申請評估。本院認為，根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二十八條的規定，一方當事人自行委托有關部門作出的鑒定結論，另一方當事人有證據足以反駁并申請重新鑒定的，人民法院應予準許�，F被告未申請評估，亦未提交任何反駁證據，本院采信原告關于涉案房產在2015年6月26日時市場價格為425.6萬元的主張，該市場價格與涉案合同價的差額為117.6萬元，該差額即為原告另行購買房產須額外支付的損失。三、合同約定的違約金數額是否低于損失數額。根據《中華人民共和國合同法》第一百一十四條的規定，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。本案中，合同約定的違約金數額為轉讓成交價308萬元的20%即71.6萬元，該違約金數額明顯低于原告所遭受的損失117.6萬元，因此，原告關于增加違約金數額至117.6萬元的訴訟請求，有事實和法律依據，本院予以支持。
二審法院判決觀點：
被告不服一審判決，向深圳市中級人民法院提起上訴，二審法院認為，關于具體的違約金數額問題，被上訴人訴請調高違約金數額。在一審期間，被上訴人提交了自行委托有評估資質的鑒定機構出具的評估報告，主張涉案房產在2015年6月26日時的市場價值為4256000元，其損失為房價差額1176000元。上訴人對該評估結論不予認可，但未提交任何證據反駁該評估報告，在一審法院向上訴人釋明后，上訴人明確表示不申請評估。在此基礎上，原審判決詳細分析論述了認定違約損失的合同法各項規則，采信了被上訴人所提交的評估報告，確認本案違約金數額為117.6萬元，事實清楚充分，法律適用準確無誤，本院依法予以維持。
【顏宇丹律師評析】
關于二手房買賣合同糾紛中違約金與賠償金的關系及不同訴訟請求情形下法院裁判方式探討
一、關于違約金的性質和調整的立法精神。
2009年7月7日最高人民法院印發了《關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》（以下簡稱《指導意見》）。在該《指導意見》中提出要“區分可得利益損失類型，妥善認定可得利益損失�！敝饕獌热轂椋�1、根據交易的性質、合同的目的等因素，可得利益損失主要分為生產利潤損失、經營利潤損失和轉售利潤損失等類型。2、人民法院在計算和認定可得利益損失時，應當綜合運用可預見規則、減損規則、損益相抵規則以及過失相抵規則等，從非違約方主張的可得利益賠償總額中扣除違約方不可預見的損失、非違約方不當擴大的損失、非違約方因違約獲得的利益、非違約方亦有過失所造成的損失以及必要的交易成本。3、人民法院認定可得利益損失時應當合理分配舉證責任。違約方一般應當承擔非違約方沒有采取合理減損措施而導致損失擴大、非違約方因違約而獲得利益以及非違約方亦有過失的舉證責任；非違約方應當承擔其遭受的可得利益損失總額、必要的交易成本的舉證責任。對于可以預見的損失，既可以由非違約方舉證，也可以由人民法院根據具體情況予以裁量。”
最高人民法院民二庭負責人在接受記者采訪時表示，關于違約金的性質，無論是民法理論界還是審判實務界，歷來眾說紛紜，莫衷一是，大致可以歸納為補償說、懲罰說、雙重說以及目的解釋說等四種觀點。合同法解釋（二）和《指導意見》以及最高法院的相關判決均采納“以補償性為主、賠償性為輔”的雙重性質說。人民法院在適用合同法第114條第2款調整過高的違約金數額時，應當注意準確把握該授權條款的立法本意和精神。合同自由并非絕對，需以合同正義予以規制，以防止違約金條款成為一方壓榨另一方和獲取暴利的工具。如果任由當事人約定過高的違約金且以意思自治為由予以支持，在有些情況下，無異于鼓勵當事人通過不正當的方式取得暴利，也可能促使一方為取得高額違約金而故意引誘對方違約。因此，人民法院可以根據當事人的請求依法對不合理的違約金數額進行調整，以維護民法的公平和誠實信用原則。
二、如何認定可得利益？
最高人民法院民二庭原庭長宋曉明認為：在違約損害賠償方面，合同法確立的是完全賠償原則，包括積極損失的賠償和可得利益的賠償。積極損失是當事人現有財產的損失，包括為準備履行合同義務支出的費用、守約方應得到的與其實際得到的履行之間的價值差額、守約方采取補救措施以及因違約造成的其他財產損失�？傻美鎿p失是指在合同得到履行后，當事人利用合同標的從事生產經營可以獲得的利益的喪失，通常包括生產利潤損失、經營利潤損失、轉售利潤損失等。之所以在積極損失之外還要賠償可得利益損失，是因為如果只賠償積極損失而不賠償可得利益損失，就只能使守約方的利益恢復到合同訂立前的狀態，這對守約方不公平，而且也縱容了違約方。但是另一方面，違約損害賠償不僅是要保護守約方，還應該為當事人從事交易活動提供鼓勵，謀求社會共同生活的增進。而過于沉重的賠償責任不利于當事人積極從事交易，有必要對完全賠償原則進行一定的限制。在認定可得利益的賠償額方面，應當采取如下幾個限制性規則：一是可預見性規則�？傻美娌粦^違約方在訂立合同時預見或應當預見的損失。在這里，可預見的主體是以違約方為準。預見的時間是雙方訂約時而不是違約時。預見的內容中，一個合理人可以預見到的損失是一般損失，違約方應當賠償，守約方在特殊情況下產生的損失是特殊損失，這只有在違約方訂立合同時知道或應當知道時，才能夠獲得賠償�？深A見性的舉證方面，違約方的預見能力可能高于社會一般人的話，可以按違約方的實際預見能力來確定賠償范圍，但該特殊預見能力應該由守約方來舉證。二是減輕損害規則。按照誠實信用原則的要求，守約方不得就其本可以采取合理措施予以避免的損失獲得賠償。對于守約方采取的措施是否合理，首先應根據守約方采取減損行為時的情況加以判斷；其次要看行為人的主觀方面，而不應拘泥于客觀結果。守約方為采取合理的減損措施所支出的費用應由違約方承擔。三是損益相抵規則。守約方因對方的違約行為而獲得利益時，其所能請求的實際賠償額為損失減去該利益的差額。在計算損失時可以扣除的利益通常有兩種，其一是因標的物的毀損而發生的新生利益，其二是原應支出，即因損害事故的發生而免予支出的費用，如稅收等。這些不能計人賠償范圍。四是過失相抵原則。指受損方對損失的發生也有過錯時，他應對由其自己過錯行為所造成的損失部分承擔責任，法院應在該范圍內減輕違約方的賠償責任，但是受損方的過失行為必須是損害發生或擴大的共同原因。所以，總的說來，在具體案件中，確定可得利益損失賠償額一般要經過如下步驟：第一步，確定受害人的可得利益損失額，受損人對此負舉證責任；第二步，確定這些可得利益損失哪些是違約方在訂約時可以預見的，對此法院可酌情裁量；第三步，確定受損人對損失是否有過錯，對此違約方負舉證責任，如果受損人有過錯，則應承擔相應的責任；第四步，確定受損人是否因違約而獲有不當得利，如有，則應從損失中扣除；第五步，確定受損人有沒有采取合理措施減少損失，對此，違約方負舉證責任；第六步，考察受損人獲取可得利益的能力和條件，確定合理的賠償額，對此法院有自由裁量權。
參見《?聚焦合同法律適用問題 推動商事司法審判發展?――就合同法司法實務問題訪最高人民法院民二庭庭長宋曉明》（注：2009年）
三、違約金系補償性還是懲顏宇丹律師團隊成功案例‖按房屋差價損失增加違約金全獲支持罰性？
最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十八條規定：“當事人依照合同法第一百一十四條第二款的規定，請求人民法院增加違約金的，增加后的違約金數額以不超過實際損失額為限。增加違約金以后，當事人又請求對方賠償損失的，人民法院不予支持�！彼痉▽嵺`中，不少學者和司法從業者認為這表明司法解釋不支持超過實際損失之外的違約金或損失賠償金，也表明不支持懲罰性違約金。
在二手房買賣合同中當事人往往約定了違約金條款，除適用該條款外，是否追究違約方的賠償責任，取決于如何看待違約金的性質（屬于補償性質還是懲罰性質）。如果認定違約金系補償性的合同補救措施，當事人違約后就不再追究其賠償責任；如果認定違約金系懲罰性的合同補救措施，除追究違約責任外，還將要求違約方承擔損失賠償責任。《合同法》第一百一十二條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失�！痹摋l表明，賠償損失與其他違約責任方式可以并用，也就是說，我國法律實際采納了違約金系懲罰性的合同補救措施一說。
【參見最高人民法院民二庭《再審程序中惡意違約者約定違約金比例一般不予調整，且違約金與賠償金可同時并用――雷彥杰與鞠自全、鞠炳輝股權轉讓糾紛再審案件》】
四、違約金與損害賠償二者是可否并用?守約方如何提出訴訟請求？
關于違約金與損害賠償二者是可否并用的問題�！逗贤ā返�114條第一款規定了約定損害賠償的計算方法，對其與違約金之間的關系如何理解？二者都是事先約定的，合同中約定的違約金一般來說應當視為約定的損害賠償，但二者是有區別的。前者僅為計算損失的方法，后者是一個具體數額；前者需守約方對對方是否違約、損失大小、賠償范圍、因果關系進行舉證，后者只要對方違約就可按約定違約金主張權利；前者不可請求法院調整，后者約定的違約金低于或過分高于實際損失時可請求法理增加或酌減。
《合同法》第114條規定“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定損失賠償額的計算方法。” 從立法的表述看，使用的是“可以……，也可以……”是一種選擇，即當事人選擇一種承擔違約責任方式，不可并用，而且違約金就是損失賠償金，兩者雖有區別但都是對守約方進行補償，其本質是一回事。因此，不得判違約方既承擔違約金又賠償損失。
關于違約金與損害賠償二者是否可以并用的問題上素有爭議，這關系到違約案件中當約定的違約金不足以彌補房價上漲的損失時是否可以要求增加要求賠償房屋差價的問題。
在案件中也常遇到雙方當事人在合同中既約定違約金又約定損失賠償金，這個問題如何處理？一種觀點認為應尊重當事人的意思，從其約定作出判決。但學術界和實務界主流的觀點是當事人雖然可以既約定違約金又約定損失賠償金，但要受到國家法律的干預，不能既判支付違約金又判支付賠償金。梁慧星教授談到違約金是賠償性的，就不能與賠償金和實際履行并用。王利明教授認為如果合同雙方當事人明確約定違約金具有懲罰性，不具有賠償性，違約金與賠償金可以并用；如果違約金的性質約定不明的，不得兩者并用。最高人民法院原副院長李國長、奚曉明認為，一方未給對方造成損失或沒有超過違約金的，只適用違約金，不適用賠償金；如受損害一方有證據證明損失大于違約金的，按約定的損失計算方法計算出的實際損失賠償；沒有約定或無法定違約的，只適用損失賠償金。
當約定的違約金低于或過分高于實際損失時，法院是直按實際損失判，還是調高或酌減違約金判？對此有不同觀點。筆者顏宇丹律師認為，在實際損失和違約金并存時，一方當事人應申請法院調整違約金較妥。
在某個案例中，法院認為被告的違約行為致使原告未能及時簽訂合同，喪失一次以同等價格購買涉案房屋的機會，造成原告房價差價損失，該損失已超過雙方約定的雙倍返還定金金額，故原告要求被告返還定金并賠償房價上漲損失的訴訟請求，符合法律規定，應予支持。
上海高院2006年頒布的《宏觀政策調控后房屋買賣糾紛若干問題的解答》第五條明確規定：預定協議約定有定金條款及其它違約條款的，當事人不履約的，應適用定金罰則和其它違約條款。若協議中沒有定金條款（違約金條款），或者定金數額（違約金數額）低于實際損失，相對方主張其它損失的，應予支持。可見，上海高院的觀點是違約金和賠償金可以并用。
筆者顏宇丹律師認為，我國合同法上規定的違約金具有以補償性為基礎、以懲罰性為補充、以擔保性為實際效果的特點，守約方要求違約方賠償房屋差價損失的，應當予以支持，具體數額應綜合考慮守約方的履約情況、合理的成本支出，并結合守約方的損失、預期利益、違約方的過錯程度、因違約行為所獲利潤情況綜合審查予以確定。在二手房買賣合同糾紛中，賣方因房價上漲或買方因房價下跌毀約，不但應當賠償合同約定的違約金，還應賠償房價上漲或下跌造成的損失。違約方造成守約方的損失應完全賠償，包括既存利益因違約行為而減少的直接損失，也包括本可以取得的利益因違約而未獲得的利益即間接損失。從法律的誠信原則出發，應當對違約方的盈利和守約方的損失予以平衡。
當違約金不足以彌補房價上漲或下跌的損失，守約方起訴要求解除合同時是要求違約金以外賠償損失，還是直接要求賠償損失，或者要求增加違約金呢？筆者顏宇丹律師認為，第一種方法關于違約金和損失賠償是否可以并用存在爭議，第二種方法如果不支持賠償損失由于沒有要求違約金就有風險，相對來說最穩妥的辦法還是第三種，即請求判令被告按評估機構對房屋市場價與雙方約定的房屋買賣價款之間的差價確定損失增加違約金為實際損失額。
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