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與任志強聊地產：他們都說錯了
作者：張杰王曉偉
中國房地產報 2007年05期
大部分人是從新聞報道中的轉述或者是任志強自己的博客中“認識”任志強的——從這兩種載體中傳遞出的任志強，折射出來的多半是偏執的形象。
但在著名經濟學家茅于軾眼中，任志強不過是個說真話的孩子。因為任志強頗有些離經叛道，所表現出來的誠實是粗暴的不符合大眾心理需求的話語，具有挑戰民眾普遍承受力的攻擊性。
而在望房興嘆的公眾眼中，任志強已經成為一種符號，象征著財大氣粗、沒有良心的房地產開發商，成為公眾習慣性的標靶。
對任而言，著眼點是大市和政策，取得更高層次的認同才能傳導其思考對政策的影口向，但他“粗暴”的言論顯然又阻礙了這種溝通。
1984年就認識任志強的何魯麗在任志強2002年出版的《任人評說》一書前言中寫道：“對志強的一些觀點和言語用詞，我不能完全茍同，我認為有些問題需要從全局和長遠的角度上看，再實踐和檢驗。”這基本上也就合成了眼前的任志強——你可以不同意他的觀點，但無法忽視他的聲音。
不要覺得上市是多么好的事情
記者：上市公司和國企在拿地時的心態是什么樣的？
任志強：沒有什么心態，惟一的區別是融資能力更強。上市公司的任務沒有完成，再貴的地都得拿。國企如果不能完成保值增值的任務，再貴的地也得拿。只要后面有人考核你，都得這么干。
記者：過去一年有很多公司在H股和A股通過IPO或者借殼登陸資本市場，您感覺這個潮流背后有哪些共性的因素？
任志強：地產行業本就是一個資金密集型的行業，現在沒有上市的地產公司，那是因為背后其母公司有錢。土地實行招拍掛出讓后，所有公司面對的門檻一樣了，土地對資金的要求在加大。所以一些地產公司為了擴大其規模，就要進入資本市場。
另外，不要覺得登陸資本市場是多么好的事情，除了融資外，很多公司機密要提前公告，而作為私人公司我為什么要公告。美國的地產公司上市的加起來也就三四家。如果現在有其他的融資方式，比如地產基金，同時允許公司發債的話，我根本就不想上市。
記者：那你卻評價華遠上市是“鐵樹開花”？
任志強：幾乎所有的同行都認為，如果華遠不能再次成功地進入資本市場，不管華遠的歷史曾經多么輝煌，華遠已被許許多多的后來者遠遠地拋在了游戲圈外，但今天華遠可以對資本市場說“我們又回來了”，也可以對競爭對手們說“我們合作吧”，因為我們已經有資格再次用資本市場的支持而施展自己的競爭力了。
另外，重組方案的公告并不等于上市重組已經成功了，這中間還有許多環節存在重組不成的風險，如股東的意見、國資委的審批、證監會的核準等等，因此至今華遠仍做好了重組不成功的充分準備，并同時在繼續著組建基金的工作。
我們在等待著股東們的選擇，在等待著一個新的開始。
記者：華遠在境外做的那個地產基金處于什么狀態了？
任志強：那個基金還在籌備著，因為我們的上市有可能不成功。中小股東還希望能夠多送點股，如果小股東提出的要求太過分，我們就不干了，大不了，我就另外找個殼了。即使我上市成功了，我這個境外的基金還可以繼續做，多了一種融資途徑�；蛘呱鲜泄鞠蜻@個基金定向增
第一文庫網 發，或者擴股什么的。土地增值稅對行業影響很小
記者：關于土地增值稅，您認為這是過去12個月里針對地產行業最具殺傷性的政策么？
任志強：我們在湖北上市公司發布的公告里，已經表明該交的就交，不該交的我就不交。這一次實行清算，可是我以前沒有不交過，額度大小我都交了。對于好的公司而言，沒有任何影響。我們沒有偷稅漏稅，我們年年拿稅務A級證書。
土地增值稅在我國臺灣已經實行了50年，被稱為最不成功的稅種。為此，相關人員宣布辭職。
按照稅務總局的說法，這本來就是宏觀調控中的一個措施，但是沒有隨著宏觀調控而改變，繼續執行。
記者：您是否同意“清算”這個詞匯？
任志強：清算指的是有一些企業，房子沒有賣完，就沒有清算。這還是因為原有的法律存在問題。如果你去過埃及，你就會發現，尼羅河最美麗的兩岸幾乎八成的房子都是未竣工的房子，都是沒有外墻，屋頂上還差兩層不蓋，因為它的法律明確規定，房屋竣工后要納房產稅。所以，很多人在這樣的房子里住了幾十年，它就故意不竣工。埃及大街上到處是這樣未竣工的房子，用發達國家的說法，這是合理的避稅。
到現在為止，土地增值稅也只是一個暫行了十幾年的暫行條例而不是稅法。土地增值稅對公司沒有什么影響，以前交，現在還交，有什么影響？大部分公司的平均利潤都夠不上交土地增值稅的標準，所以大都不會有什么影響。
但問題在于，清算意味著我房子還沒有賣完，就要預先征收，可是我后面的房子賣后導致公司整體虧損了怎么辦？
請不要用道德情緒去約束市場經濟
記者：圍繞地產行業的辯論經常變調，出現一些情緒化的爭論，你怎么看？
任志強：這是因為有人經常把道德放在市場經濟之上。你說號召一年不買房、三年不買房，不是反對改革是什么？我總不能說你是支持市場經濟吧？這根本用不著進行討論，就和抵制日貨一樣，愚蠢的人才去抵制日貨。
現在，很多人去用道德的情緒去約束市場經濟，可是市場經濟哪一個不是你死我活的呢？競爭不就是打得頭破血流么？沒有什么可討論的。你說你仁慈地去降價，可是，國際上馬上就會有人投訴你說是傾銷，實在不行就把你的鞋城給燒了。
記者：您在多種場合也批評說，年輕人應該首先租房，然后達到一定條件后再買房。希望擁有自己的房子可不是.情緒化的爭論，可就是想有怎么辦？
任志強：忍著唄，你的支付能力不夠你可不就得忍著啊。吃不起面包就吃面條，這個是很清楚的事情啊。每個人應該根據自己的發展階段，來確定房產消費。
我們當年分房時，誰不是等到30多歲才分房。為什么我們能忍受，你們就不能忍受。
當然，你要是支付能力夠的話，沒有誰不讓你買房，你別老喊自己是房奴就行，我說的是支付能力不夠的人，從邏輯上講，你買不起房子，憑什么要買房子啊。
記者：經濟適用住房是否是解決這種情緒的方法之一？
任志強：經濟適用房作為國家住宅制度是在上世紀80年代就有，我們一直沒有把它作為一個社會保障性的法律進行立法。在這次兩會的政協提案里面，我們建議政府實行英國式的部分產權制度。
英國在實行這個政策時，考慮到部分老百姓買不起全部的產權，如果全部租的話，可能會出現一個后顧之憂，那就是毛坯房裝修完，到一定時間后政府可能不租給我的話，這個投入就不容易算清楚。所以要是錢不夠的話，可以先買20%的產權，一段時間后可以再買其余的產權，政府收取的租金就如同一個長期貸款。退出時，你要么付清全款，要么只能按照二成、三成的產權去賣。
就中國而言，我們不清楚政府到底能拿出多少錢來解決住房問題，但是有一點要明白，住房保障是政府給予民眾一個住房權利，而不是分配財產。商品房和經濟適用房屬于兩個體系，如果把經濟適用房等變成法定的社會保障體系的話，住房問題會好得多。
從法律上看，經濟適用住房也好，限價房也好，還沒有立法支持，因為沒有住宅法，頂多說它是個法規。比如不符合條件的買了經濟適用房，怎么處罰？如果有了住宅法，在住房保障這一塊，才可以對經濟適用住房、限價房進行規定。
記者：世界銀行去年年底曾經在一份報告中對中國住房公積金的使用效率進行了批評，并指出其更多使富人階層受益。您怎么看這個評估結果？
任志強：本來就應該批評。如要托管的話，也應該托管給基金，從而增值。所以這么多養老基金和公積金都放在這里，因為政府覺得托管給別的人都不放心。
住房公積金確實是讓富裕階層受益，只有有能力繳納住房公積金的，才能享受住房公積金。作為管理者，如果貸款給窮人，他還不了款怎么辦？當然要借給富人了。
而作為銀行方面，他的取向也是如此，貸款給富人才保險。我的建議就是住房公積金應該轉化為由基金管理，它一定會讓它最大化升值。世界銀行之所以對中國的住房公積金管理進行了批評，就是因為政府沒有用市場化的手段對其進行管理。
他們都說錯了
記者：多年來，您同許多人有很多次的辯論。你總是在試圖糾正他們的錯誤，是他們真的錯了嗎？還是在你看來，研究學者在房地產上與你不在同一語境？
任志強：研究領域的一些專家的錯誤在于他們不研究市場的現狀，他們只就局部問題談局部問題，然后把局部問題當作整體問題。中國就沒有專門研究房地產的人，因為這個行業在中國是一個新的行業。
過去都是福利分房，沒有商品住房，研究所里的學者完全按照西方發達國家的完全市場的概念去套中國的房地產，但是中國房地產是在住房保障很充分、住房質量很差的基礎上形成的市場，所以他們會犯錯誤，就是因為他們根本不知道買房人到底需要什么，大家為什么買房，現在的住房什么樣子。
記者：這個問題在討論中似乎經常被民粹化了，不再是一個學術問題的討論。
任志強：本來就不是一個學術問題的討論，因為就根本沒有學術研究者。從社科院也好，從宏觀所也好，從國務院發展研究中心也好，以及各個銀行，你能說出哪個專家是專門研究房地產的么？沒有。
記者：那些被引用的國外的數據、概念，是發達國家成熟市場的經驗，也錯了嗎？
任志強：很多人都沒有搞清楚什么是土地出讓和劃撥土地，什么是市場與非市場，所以概念上不清楚。至于數據，他們只了解部分數據，對于這個數據到底是干什么，為什么，他們也并不知道，所以他們引用的數據都是不科學的數據。比如房價收入比，房價收入比是有明確規定的，用的是中位數，但是截止到現在，除了我們的 REICO報告外，所有這些數據都使用的是平均值。他們可能得不到中位數的統計數據，所以沒有辦法計算。
經常有人引用房價收入比是1:6，這個數字本身并沒有錯，但是這個數字怎么來的，這個1:6在世界各國是在什么樣的經濟條件下產生的，他們并不知道。
舉個例子，到現在為止，中國人繳納個人所得稅都是沒有家庭這個概念的，美國繳納個人所得稅是有撫養系數的，你多養一個孩子政府會給你減多少錢。
而中國沒有這種概念和系數，與國際上的概念都不接軌，憑什么使用1:6呢？
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