養老地產：六大盈利模式及案例

養老地產：六大盈利模式及案例

養老地產：六大盈利模式及案例

1、旅游度假型養老酒店

這個應該是未來非常重要的發展方向，50后的老人，55年以后的老人、60后的老人，他們肯定不會待在家里去養老，很多人希望到處旅游，一邊旅游、一邊養老。剛才提到了現在正在做養老養生的產業聯盟，會制定一定的標準，如果符合這樣標準的項目，你當地的老人買了你的產權或者使用權，可以獲得這個聯盟里面其他項目的使用權，這個未來是一個非常大的趨勢，現在的旅游人口當中，40%的老人比例可能還會再增加，老人旅游的消費能力還會增加，所以我們應該去參考悅榕莊精品酒店的方式，很好的結合溫泉、康復、理療、營養、膳食等功能。我也知道很多朋友手里有旅游風景區的用地，如何跟養老結合，如何爭取旅游養老的老年人群，這個也需要深入的做很好的定位和規劃設計。

2、城市型養老公寓

這也是一種共識，老人都不愿意離開城市到郊外去，但是城內的土地非常少，我們只能到城鄉結合部去做開發，也會引導一批未來的老人，如果你創造了這樣全新的生活方式，你會引導一批老人去遠郊或者城鄉結合部。但是有大量的老人都是生活在城市環境里面，他們不愿意離開自己熟悉的環境，所以創造一個城市型的養老公寓，在豎向上把健康老人和失能、半失能老人做一個區分，這是一個很重要的

發展方向。它的盈利模式會員制和產權銷售都是可以的。

日本木下介護的福原君給我們講過，他們增加了一個養老服務的領域，就是由他創辦的，在日本2000年介護保險制度實行之前，他們這五年的時間是通過商業化的發展已經可以盈利了，當時他們在公司內部有一個爭論，選址到底是去富士山腳下還是城市里面，后來他們選擇了在城市里面，現在在東京都周圍他們一共服務了3000多名中高端的老人。

3、CCC持續照料親情社區

CCC把R去掉了，CCC可以跟第二代、第三代共同生活的，養老服務配套都跟上了，這個也比較符合中國人養老的習慣。在美國的老人跟中國的老人也是有同樣的需求，我們聽蓋勒普先生介紹，他收購了太陽城以后，創建了太陽城牧場系列，這里面就有專門為年輕人設計的住宅，年輕人跟老年人在同一個社區里面，所以美國也在發展，美國的太陽城也不是一成不變的。中國有很多的開發企業也在嘗試做這樣的CCC的模式。

這個方式可能會比CCRC的方式更符合中國的國情特征，在它的盈利模式上面也能夠更好的作為產權銷售，盡快的回籠資金，有一些之前的項目產權銷售部分沒有或者是很少，所以資金壓力比較大，現在基本的共識就是產權銷售部分做到85%，15%的部分自持，我們下

午還會有這樣的介紹，都用這樣的方式去平衡資金。

4、CCRC持續照料退休社區

面對的主要目標客群就是家里已經不需要第二代、第三代的撫養、照顧了，老人自己喜歡跟其他老人在一起，這點我們跟美國太陽城的開發商作過溝通，上個月到北京來，在座的個別朋友也參考了，我們在老齡委的會議室，請他們幾位跟我們做了溝通，蓋勒普先生就講到，60年前鳳凰城第一個太陽城開始建設的時候，很多美國的老人都不相信在這樣的沙漠地里面能夠創建一個全新的生活方式，但是當鳳凰城的第一個太陽城開業的第一天就有10萬老人去了，現在里面已經住了4萬多老人。所以他也提到中國現在的老人養老方式跟未來50后、60后甚至70后老人養老模式是完全不一樣的，我們現在做的事情是為未來的老人創造一種全新的生活，這跟美國的發展歷程也是比較相近的。

5、無障礙適老化社區

在現有人才很匱乏，短時間不能滿足我們需要的前提下，你可以先做硬件的提升，使居住在小區里面的老人能夠下得了樓，在小區里面活動。未來的房地產改善性需求，昨天朱會長也提到了，這個一定是真實的需求，我想改善型的需求有兩種：一是當小孩要上學了，需要尋找學區房子；二是老人居家養老，無障礙的改造、無障礙的條件，

你能夠讓老人下樓，現在我就碰到一些開發商朋友，自己的父母住在自己開發的小區里面，就已經是半失能的狀態，坐輪椅，下不了樓，所以他說我要自己開發這樣的項目，首先要讓我的父母能夠下樓活動，這是我們開發企業能夠比較簡單進入養老領域的一種方式。

它的主要特征：一是小區里面養老服務還沒有提供，二是無障礙硬件環境；三是豐富的室內外活動空間，四是有組織的文化娛樂活動，五是盈利模式，房地產開發的產權銷售。

北京的怡海花園，它的售價比周邊其他的價格每平米高了5000塊錢，有很好的溢價能力。

6、護理性機構

這也是我們可以投資開發的，可以去做連鎖的品牌，做規模化的發養老地產：六大盈利模式及案例展。現在的護理型機構都有一次性入住金的問題，現在有不同的說法，有會員卡、有押金、有租金、消費卡等等，再加上月費，但是一次性入住金還是一個法律的空白，會員卡的收費跟押金、租金、消費卡的性質都是不一樣的，有錢你收了你是不能用的，有的錢收了你能不能用現在也沒有明確的政策支持，但是有一些做得非常好的項目，通過會員卡和押金的方式運用得還是很好。國內比較典型的民辦養老機構如北京的太申祥和及壽山福海。（北京民政局今年新評定了兩個五星級養老機構，一個是公辦的北京第一社會福利院，另一個就是民辦的壽山福海。 ）他們做了很好的室內外環境，有很好的活動組織，

有很好的配套，主要還是通過會員制和月費的方式運營得不錯，但是前期條件就是土地成本一定要拿得比較合理。

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