業主大會指導規則京建發〔〕739號

業主大會指導規則京建發〔〕739號

市住房城鄉建設委、市民政局、市社會辦關于印發《北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則》的通知

京建發〔2010〕739 號

各區縣建委、房管局，各區縣民政局、社會辦，各有關單位：

為貫徹實施《北京市物業管理辦法》（北京市人民政府令第219號），進一步規范住宅區業主大會和業主委員會的成立及活動，市住房城鄉建設委、市民政局、市社會辦等部門研究制訂了《北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則》（京建發[2010]739號），現印發給你們，請結合實際認真貫徹執行。

附件：《北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則》

北京市住房和城鄉建設委員會 北京市民政局

北京市社會建設工作辦公室

二〇一〇年十二月三十日

附件：

北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則

（市住房城鄉建設委 市民政局 市社會辦 二〇一〇年十二月三十日）

第一章 總則

第一條 為了規范業主大會、業主委員會的成立及活動，保護業主、業主大會和業主委員會的合法權益，協助、指導全體業主正確行使共同管理權利，進一步建立和完善權責一致、依法有序的住宅區業主自我治理機制，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《北京市物業管理辦法》（市政府令第219號）及有關規定，制定本規則。

第二條 本市行政區域內住宅區業主大會、業主委員會的成立、選舉和活動，適用本規則。

第三條 業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，在物業管理活動中，業主基于建筑物區分所有權，依據法律、法規和規章以及管理規約和業主大會議事規則行使共同管理權利、承擔共同管理責任。

第四條 業主大會、業主委員會應當依據法律、法規、規章的規定和管理規約、業主大會議事規則的約定行使共同管理權、履行職責。業主大會、業主委員會依法行使共同管理權不受任何組織和個人的非法干涉。

業主大會、業主委員會不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。 本市建立業主決定共同事項公共決策平臺，法律、法規、規章規定需要業主共同決定的事項，提倡業主通過公共決策平臺進行決策。

第五條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當依據法律、法規、規章和本規則，本著依法行政、合理行政、程序正當、高效便民、權責統一、政務公開的原則對業主大會、業主委員會的成立及活動提供協助、指導和監督。

街道辦事處、鄉鎮人民政府對業主大會、業主委員會作出的違反法律、法規和規章的決定，應當及時責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第六條 業主大會、業主委員會的成立及活動的法律服務工作和物業管理糾紛人民調解工作應當接受司法行政主管部門的指導和監督。

第二章 業主大會成立

第七條 本規則所稱業主，包括：

（一）依法登記取得房屋所有權的人；

（二）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋所有權的人；

（三）因繼承或者受遺贈取得房屋所有權的人；

（四）因合法建造等事實行為取得房屋所有權的人。

基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，在物業管理活動中享有業主權利、承擔業主義務。

第八條 業主在物業管理活動中享有下列權利：

（一）對物業管理區域內共用部分實施共同管理；

（二）對共同管理的有關事項提出建議；

（三）對需要業主共同決定的事項，行使表決權；

（四）在物業管理活動中，享有選舉權和被選舉權；

（五）對物業管理活動享有知情權、監督權；

（六）監督業主大會和業主委員會的工作；

（七）監督物業服務合同的履行；

（八）監督專項維修資金的管理和使用；

（九）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況具有知情權和監督權。

（十）法律、法規、規章以及管理規約、業主大會議事規則規定或者約定的其他權利。

第九條 業主在物業管理活動中履行下列義務：

（一）遵守法律、法規、規章及相關規定；

（二）遵守管理規約、業主大會議事規則；

（三）執行業主共同決定和業主大會授權業主委員會作出的決定，并承擔相應的責任；

（四）履行物業服務合同約定的義務；

（五）按照規定和約定交納專項維修資金、物業服務費用和其他應當由業主共同分攤的費用。

第十條 物業管理區域內，已交付業主的專有部分面積達到建筑物總面積50%以上的，建設單位應當向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備首次業主大會會議所需的業主名冊、業主專有部分面積、建筑物總面積等資料，并同時推薦業主代表作為臨時召集人，召集占總人數5%以上或者專有部分面積占建筑物總面積5%以上的業主，向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府書面申請成立業主大會。

占總人數5%以上或者專有部分面積占建筑物總面積5%以上的業主也可以自行向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面申請。

第十一條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自接到成立業主大會申請之日起60日內，指定首次業主大會會議籌備組組長，組織建設單位、業主代表成立首次業主大會會議籌備組。

籌備組組長在籌備組中沒有表決權。街道辦事處、鄉鎮人民政府指定業主擔任籌備組組長的，該業主不得參選業主委員會委員。

本市鼓勵和支持公益律師為業主大會的成立和活動提供法律服務。提倡街道辦事處、鄉鎮人民政府指定具有專業知識和服務能力的律師或者其他人員擔任籌備組組長。

第十二條 籌備組組長應當履行以下職責：

（一）召集和主持籌備組會議；

（二）對籌備組會議的會議記錄予以簽字確認；

（三）簽發籌備組公告；

（四）在籌備組出具的業主大會成立和業主委員會選舉情況的報告上簽字；

（五）籌備組自動解散的，由籌備組組長將建設單位提供的相關資料退回建設單位或者移交給街道辦事處、鄉鎮人民政府臨時保管；

（六）籌備組賦予籌備組組長的其他職責。

籌備組組長不履行或者不適當履行前款規定職責的，經籌備組中具有表決權的三分之二以上成員簽字確認，可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府書面申請另行指定組長，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當及時指定。

第十三條 籌備組中的業主代表，可以由業主自薦或者聯名推薦產生。業主自薦或者聯名推薦人數不足的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織業主推薦。業主自薦或者被推薦人數較多的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織自薦或者被推薦的業主互相推薦產生，業主代表最終名單按照推薦票數順序確定。

業主代表應當具有業主身份、具有完全民事行為能力、責任心強、具備必要的工作時間。 籌備組中有表決權的成員人數應為單數，每人享有一票表決權，其中非建設單位的業主代表人數不得低于籌備組中具有表決權成員人數的三分之二。

第十四條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將最終確定的籌備組成員名單、分工、聯系方式等在物業管理區域內顯著位置公告，籌備組自公告之日起成立。

第十五條 建設單位在籌備活動中應當履行以下義務：

（一）自籌備組成立之日起7日內向籌備組提供業主名冊、業主專有部分面積、建筑物總面積等資料，資料的相關數據信息應更新至籌備組成立之日。籌備組應當對業主資料保密，不得將本項相關資料用于與籌備無關的活動。

（二）根據本市有關規定已將相關信息錄入公共決策平臺；

（三）承擔籌備及召開首次業主大會會議所需費用。

建設單位拒不履行承擔籌備及召開首次業主大會會議所需費用義務的，籌備組可向街道辦事處、鄉鎮人民政府說明情況，不影響籌備及召開首次業主大會會議的活動。相關費用可先由業主墊付。

第十六條 籌備組負責首次業主大會會議籌備工作，并在成立之日起60日內，完成下列事項并以書面形式在物業管理區域內顯著位置公示：

（一）制訂首次業主大會會議召開方案，確定首次業主大會會議召開及表決方式、召開時間、召開地點、決議事項、表決規則、業主委員會委員候選人產生辦法、業主委員會委員及候補委員產生辦法、籌備及召開首次業主大會會議費用預算明細及費用結算方案和籌備組的解散等；

（二）擬訂管理規約草案、業主大會議事規則草案；

（三）確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的表決權數；

（四）首次業主大會會議的其他籌備工作。

上述事項公示時間為7日，在公示期間，業主可以對以上事項向籌備組提出建議和意見，籌備組應當予以記錄。

公示期滿后7日內，籌備組應當參考業主的建議和意見對各事項進行修改，確定擬提交表決的內容。

首次業主大會會議召開前，籌備組應當將首次業主大會會議議題和需要業主表決的內容以書面形式在物業管理區域內顯著位置公告并告知相關的社區居民委員會，公告期不少于15日。

第十七條 首次業主大會會議應當對以下事項進行表決，并應當全部經專有部分面積占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意：

（一）管理規約（草案）；

（二）業主大會議事規則（草案）；

（三）選舉業主委員會委員。

《北京市物業管理辦法》實施后申請辦理商品房預售許可或者現房銷售的住宅物業項目，首次業主大會會議除完成前款事項表決外，還應當就解除前期物業服務合同并確定物業管理方式進行表決。但是未表決該事項的，不影響業主大會的成立和備案。

第十八條 管理規約應當對下列主要事項依法作出約定：

（一）物業的基本情況；

（二）物業管理方式；

（三）業主共同管理的權利和責任；

（四）物業共用部分的經營和收益分配；

（五）物業的使用、維護和管理；

（六）物業管理區域內的應急預案；

（七）違約責任；

（八）爭議解決方式；

（九）其他應當依法約定的事項。

管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規、規章或者損害社會公共利益。

管理規約對業主及物業使用人具有約束力。業主或者物業使用人違反管理規約，損害其他業主和物業使用人合法權益的，受損害人可以提起訴訟。

第十九條 業主大會議事規則應當規定以下事項：

（一）業主大會會議種類；

（二）業主大會會議召開的形式、程序；

（三）業主大會議事和表決方式；

（四）關于業主小組、業主代表、業主的代理及業主大會

解散的規定；

（五）業主委員會委員資格、人數、任期、更換、候補及補

充辦法；

（六）業主委員會議事規則；

（七）業主大會和業主委員會等執行機構經費的籌集以及、使用和管理制度；

（八）業主大會、業主委員會設置的財務、秘書等專職人員的聘任程序以及職責；

（九）業主大會、業主委員會印章、檔案等管理制度等。

第二十條 業主有損害業主共同權益行為的，包括不交存專項維修資金、拒付或者不按時繳納物業服務費用和其他應當分攤的費用等，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其被選舉權、表決權的行使予以限制，限制時限由業主大會在管理規約和業主大會議事規則中約定，業主大會備案或者變更備案事項時應當向街道辦事處、鄉鎮人民政府予以說明。

管理規約和業主大會議事規則對業主權利的限制不免除其應承擔的義務。

第二十一條 業主的表決權按照面積和人數計算。

業主的面積表決權數按照下列方法認定：

（一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行不動產登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

（二）建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。

業主的人數表決權數按照下列方法認定：

（一）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售

和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

（二）總人數，按照前項的統計總和計算。

按照規劃建設的已經辦理了不動產登記的車庫、車位，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行不動產登記但是具有銷售（預售）許可證的車庫、車位,按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按買賣合同記載的面積計算。按照規劃建設的人防工程面積不計算投票權。 第二十二條 籌備組應當遵守以下工作原則：

（一）籌備組組長召集和主持籌備組會議；

（二）籌備組作出決定應當經籌備組中具有表決權的過半數成員同意；成員進行表決時應當在決議上簽字，注明同意、反對或者棄權。持保留意見的成員不簽字的，不影響決議的效力。

（三）籌備組應當對會議進行書面記錄，籌備組組長應當對會議記錄簽字確認；

（四）籌備組成員不能委托代理人參加會議，但成員是法人或其他組織的除外；

（五）籌備組應當自成立之日起3個月內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議；

（六）業主大會成立后，籌備組應當將相關資料移交給業主委員會。

因籌備組成員辭職或者因其他原因造成籌備組不能履行職責的或者逾期未完成籌備工作的，籌備組應當在在物業管理區域內顯著位置公告并說明理由，籌備組自公告之日起自動解散，符合第十條規定的，業主可以重新申請成立業主大會。

第二十三條 籌備組應當自首次業主大會會議作出決定之日起3日內，將表決結果在物業管理區域內顯著位置公告，公告時間不少于7日。

第二十四條 管理規約、業主大會議事規則和業主委員會委員選舉事項全部通過的，業主委員會自首次業主大會決議作出之日起30日內，持以下材料向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府備案：

（一）籌備組出具的由組長簽字的業主大會成立和業主委員會選舉情況的報告；

（二）業主大會決議；

（三）管理規約、業主大會議事規則；

（四）業主委員會委員名單。

材料齊全的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當當場予以備案，出具書面備案證明，并在備案后7日內將備案材料抄送區縣房屋行政主管部門，將有關情況書面通報物業所在地公安派出所、社區居民委員會。

第二十五條 業主委員會憑街道辦事處、鄉鎮人民政府出具的備案證明，向區、縣公安分局申請刻制業主委員會印章。

第二十六條 本市試行業主大會登記制度。業主大會成立并完成業主委員會備案的，經專有部分面積占建筑物總面積過半數的業主占總人數過半數的業主同意，可以到市房屋行政主管部門辦理業主大會登記，業主委員會憑業主大會登記證明，向區、縣公安分局申請刻制業主大會印章。

第三章 業主大會活動

第二十七條 業主大會是物業管理權利和管理責任主體，履行以下職責：

（一）制定、修改管理規約、業主大會議事規則；

（二）選舉或者更換業主委員會委員；

（三）確定或者變更物業管理方式、服務事項、服務標準和收費方案；

（四）選聘、解聘物業服務企業或者不再接受物業服務企業事實服務；

（五）籌集、管理和使用專項維修資金；

（六）決定物業共用部分的經營方式，管理、使用物業共用部分經營收益；

（七）申請改建、重建建筑物及附屬設施；

（八）申請分立或者合并物業管理區域；

（九）改變或者撤銷本物業管理區域內部分業主、業主委員會作出的與業主大會決定相抵觸的決議；

（十）督促業主依據法律法規規章和管理規約安全使用房屋；組織對房屋建筑的日常檢查活動；配合相關行政主管部門對房屋建筑安全的檢查工作；負責治理房屋建筑安全問題；

（十一）對業主違反法律法規規章和管理規約、業主大會議事規則的行為，可以向人民法院提起訴訟；

（十二）決定物業管理區域內的其他重大物業管理事項。

決定第（五）項事項，應當經專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定第（七）項事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定第（八）項事項，應當經原物業管理區域內以及擬調整后物業管理區域內的專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

決定其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意；法律、法規和規章另有規定的，從其規定。

第二十八條 業主大會會議可以采取集體討論或者書面征求意見形式召開。

業主大會表決時，提倡通過北京市業主決定共同事項公共決策平臺進行。

第二十九條 業主人數較多，業主可以幢、單元、樓層等為單位共同推選業主代表參加業主大會會議，具體辦法應當在業主大會議事規則中明確規定。

推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參加會議前3日，就業主大會會議表決的事項書面征求其所代表業主們的意見，業主代表不能代替業主本人作出決定。表決書應當經業主本人簽字后，由業主代表送達業主大會會議投票表決。

第三十條 業主大會會議提議事項應當符合本規則第二十七條的規定和業主大會議事規則。 業主委員會應當自提議確定之日起，將業主大會擬表決事項在物業管理區域內顯著位置公告并告知相關的社區居民委員會，公告期間不少于15日。

公告期內，業主可以對擬表決事項提出建議和意見，業主委員會應當予以參考，可以對擬表決事項的具體內容進行修改，并接受業主質詢。擬表決事項經修改后應重新公告，公告期間不少于15日。

公告期滿后，業主委員會應當確定擬表決事項，可以啟動公共決策平臺進行決策。

第三十一條 業主大會會議投票期限由首次業主大會會議籌備組或者業主委員會根據具體情況決定。因故無法按期完成會議投票的，籌備組或者業主委員會應當按照首次業主大會會議召開方案或者業主大會議事規則的約定，在物業管理區域內公告相關情況及延長期限，但延長期限最長不得超過15日。

第三十二條 業主可以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內的物業管理事務，但不得違反法律、法規、規章及管理規約，不得與業主大會的決定相抵觸。事項范圍、議事方式、程序應當在管理規約和業主大會議事規則中約定。

第三十三條 業主大會定期會議由業主委員會根據業主大會議事規則組織召開，每年至少召開一次。業主大會定期會議召開前，業主委員會應當向業主公告以下內容：

（一）上一年度物業管理情況報告；

（二）上一年度業主委員會工作情況報告；

（三）上一年度業主大會收支情況報告；

（四）物業管理的其他有關事項。

業主大會定期會議應當討論并決議以下內容：

（一）審查業主委員會和物業服務企業或者其他管理人的年度工作計劃；

（二）選舉需要補選或者定期改選的業主委員會委員；

（三）決議下一年度物業管理有關事項；

（四）決議下一年度業主大會收支預算；

（五）決議物業管理其他的有關事項。

第三十四條 發生下列情形之一的，業主委員會應當自業主提議和情形發生之日起45日內組織召開業主大會臨時會議：

（一）專有部分占建筑物總面積20%以上的業主或者占總人數20%以上的業主向業主委員會提議召開業主大會臨時會議的；

（二）出現管理規約中約定的需要召開業主大會臨時會議的其他情形。

第三十五條 業主委員會對提議業主人數有異議的，應當自收到業主提議之日起30日內自行核查或者向街道辦事處、鄉鎮人民政府申請啟動公共決策平臺進行核查，并作出是否召集業主大會臨時會議的書面決定，在物業管理區域內顯著位置公告。

業主對業主委員會自行核查的結果有異議的，業主可以于自行核查結果公示后3日內向街道辦事處、鄉鎮人民政府申請啟動公共決策平臺進行核查，并將核查結果在物業管理區域內顯著位置公示。

第三十六條 業主委員會未按時作出決定或者業主委員會決定不召開臨時會議，但經公共決策平臺核查后業主提議符合第三十四條規定的情形的，業主大會設立監事會的，應當由監事會根據管理規約、業主大會議事規則予以監督；業主委員會不接受業主大會監事會監督，或者未設立監事會但相關業主提出申請的，物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當于10日內責令其限期履行職責，業主委員會逾期仍不履行的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當協助業主組織召開業主大會臨時會議并對相關事宜進行表決。

第三十七條 業主大會可以決定由業主自行管理物業共用部分。業主在決定自行管理之前，應當對擬定的詳細的自行管理方案以及應急保障措施進行表決，并告知物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府。

第三十八條 物業服務合同期限屆滿前，業主大會應當就是否變更物業管理方式、服務內容、是否更換物業服務企業等事項召開業主大會會議進行表決。

決定續聘原物業服務企業的，應當與原物業服務企業協商簽訂物業服務合同；決定解聘的，應當履行必要的通知義務，合同未約定通知期限的，應當于合同期限屆滿3個月前告知原物業服務企業并在物業管理區域內公告。

物業服務合同屆滿，物業服務企業決定不再續簽物業服務合同并按照《北京市物業管理辦法》第二十五條第二款的規定履行了告知義務的，業主委員會應當及時組織召開業主大會會議，決定物業管理方式、服務事項和服務標準等。

第三十九條 業主大會設立業主委員會，可以設立監事會，可以聘用財務人員和秘書等工作人員。相關工作經費具體籌集和使用辦法由業主大會決定。

業主大會設立監事會、聘用財務人員和秘書的，應當在業主大會議事規則中約定。

業主委員會委員、監事會監事、應當由業主大會選舉產生；財務人員和秘書的聘用方式應當由業主大會議事規則約定。

第四章 業主委員會

第四十條 業主大會選舉產生業主委員會。業主委員會一般由5人以上單數組成，具體數額、選舉結果的確認應當在業主大會議事規則中明確約定。

業主委員會委員每次選舉產生后3日內應當組織召開業主委員會會議，推選主任委員、副主任委員等。

主任委員、副主任委員應當由業主委員會委員推選，不經業主委員會委員推選不得連任，具體產生辦法可以通過業主大會議事規則約定。

第四十一條 業主委員會委員由物業管理區域內的業主擔任，并應當符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守管理規約、業主大會議事規則；

（三）未被業主大會依約限制被選舉權；

（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；

（五）具有一定組織能力；

（六）具備必要的工作時間；

（七）管理規約、業主大會議事規則規定的其他條件。

除上述條件外，主任委員還應當符合以下條件：

（一）具有豐富的工作經驗和良好的群眾基礎；

（二）熟悉物業管理相關法律、法規、規章和政策。

業主是法人或者其他組織的，可以授權自然人參加業主委員會委員的選舉。一個物業管理區域內，一名自然人只能代表一個法人或者其他組織。

第四十二條 業主委員會執行業主大會的決定，接受業主的監督，依法履行下列職責：

（一）召集業主大會定期會議和臨時會議；

（二）定期向業主大會報告物業管理情況；

（三）代表全體業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督物業服務；

（五）組織和監督專項維修資金的籌集、使用；

（六）監督物業共用部分的經營及經營收益的管理和使用；

（七）督促業主按照約定交納專項維修資金、物業服務費和其他應當由業主共同分攤的費用；

（八）建立并妥善保管工作檔案，為業主提供查閱、抄錄和復制檔案資料的便利；

（九）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

（十）對違反國家和本市相關規定以及管理規約、業主大會議事規則的行為，可以要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、返還財產；

（十一）配合社區相關組織做好本物業管理區域內的社區建設工作；

（十二）業主大會賦予的其他職責，但《北京市物業管理辦法》第十一條規定由業主共同決定的事項不得授權業主委員會直接行使。

第四十三條 業主委員會會議應當按照業主大會議事規則約定的業主委員會議事規則召開。會議由主任委員召集和主持；主任委員不能履行職責或者不履行職責的，由副主任委員召集和主持；副主任委員不能履行職責或者不履行職責的，由半數以上委員共同推舉一名委員召集和主持。業主委員會會議不得以書面形式召開。

業主委員會會議應當有過半數委員出席，每名委員擁有一票表決權，委員不能委托代理人參加會議。業主委員會作出決定必須經全體委員過半數同意并書面簽字確認，自作出決定之日起3日內在物業管理區域內顯著位置公告，公告時間不少于7日。業主委員會作出的決定自公告之日起對業主具有約束力。

業主委員會召開會議時，業主大會業主大會指導規則京建發〔2010〕739號設立監事會的，監事會監事應當列席會議，并可以同時邀請物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府的代表或者相關的社區居民委員會參加。涉及重要事項的，業主委員會召開會議前應當先行召開業主意見征求會，公開聽取業主的意見，并可以邀請業主代表旁聽業主委員會會議。重要事項的范圍由業主大會議事規則約定。

業主委員會會議應當制作書面記錄，由參會委員簽字后存檔。

第四十四條 業主委員會應當建立工作檔案，并指定專人保管，主要包括以下材料：

（一）業主大會、業主委員會會議記錄；

（二）業主大會、業主委員會的決議和決定；

（三）管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同、專項服務合同等；

（四）業主委員會委員選舉及備案材料；

（五）專項維修資金賬目和物業共用部分經營收益賬目；

（六）業主的意見和建議；

（七）業主委員會印章使用記錄和工作檔案查閱記錄；

（八）業主委員會工作中產生的其他書面材料和音像資料等。

管理規約、業主大會議事規則、業主委員會委員等事項內容發生變更時，業主委員會應當自變更之日起30日內到原備案機關辦理變更備案。

業主可以對以上工作檔案進行查詢、抄錄和復制，但涉及業主個人隱私的，應當征得相關業主本人同意。

第四十五條 業主委員會委員實行任期制，委員每屆任期不得超過六年，連選可以連任。業主委員會每兩年定期改選部分委員，在召開第一次全體委員會議時，應當按照委員在業主大會選舉中得票的多少，將全部委員盡量平均分為三組：得票較少的一組委員應當在第2年任滿后的業主大會定期會議上改選，得票居中的一組委員應當在第4年任滿后的業主大會定期會議上改選，得票較多的一組委員應當在第6年任滿后的業主大會定期會議上改選。

第四十六條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自動終止，并由業主委員會在物業管理區域內顯著位置予以公告：

（一）任職期限屆滿的；

（二）不再具備業主身份的；

（三）限制民事行為能力或者無民事行為能力的；

（四）被依法追究刑事責任，無法履行委員職責的；

（五）以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的；

（六）業主大會議事規則規定的其他情形。

第四十七條 《北京市物業管理辦法》規定的業主共有的相關財物及本規則第四十四條規定的材料屬于業主共有，任何組織或者個人不得侵占。

業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物，移交給業主委員會；拒不移交印章、相關財物和檔案資料的，街道辦事處、鄉鎮人民政府10日內應當責令移交，物業所在地公安機關應當予以協助。

第四十八條 業主委員會委員任期內，委員出現空缺時，應當按照業主大會議事規則約定的候補制度自動遞補并辦理變更備案，遞補的委員任期為缺額委員余下的任期。

候補委員遞補后人數仍不足的,業主委員會應當及時組織召開業主大會會議補選業主委員會委員。

第五章 指導監督

第四十九條 建設單位拒不履行協助籌備成立業主大會相關義務的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正；違反法律、法規、規章的，可以依法處罰，并將處理、處罰結果抄送區縣房屋行政主管部門。

第五十條 業主委員會不履行職責，業主大會設立監事會的，應當由監事會根據管理規約、業主大會議事規則予以監督；業主委員會不接受業主大會監事會監督，或者未設立監事會但經相關業主提出申請的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當于10日內責令其限期履行職責；業主委員會逾期仍不履行的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當協助業主組織召開業主大會會議，共同決定有關事項。

第五十一條 業主委員會委員空缺達半數以上的，業主委員會應當及時組織召開業主大會會議決定增補委員，在委員增補之前，不得以業主委員會的名義從事組織召開業主大會會議決定增補委員以外的活動。

業主委員會委員集體提出辭職的，應當向業主大會報告工作、說明辭職理由，并將其保管的檔案資料、印章及其他財物賬目交由監事會指定的人員保管；未設立監事會的，交由業主大會秘書或者其他檔案保管人員保管，并以書面形式告知物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府。業主大會設立監事會的，監事會應當及時組織召開業主大會會議，選舉產生新的業主委員會；未設立監事會或者監事會不履行職責的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當及時協助業主組織召開業主大會會議，選舉產生新的業主委員會。

業主委員會不移交其保管的檔案資料、印章及其他財務賬目的，街道辦事處、鄉鎮人民政府10日內應當責令移交，物業所在地公安機關應當予以協助。

新的業主委員會產生后，檔案保管人員應當將檔案資料、印章及其他財物賬目等轉交給業主委員會。

業主委員會委員離任時，全體業主可以在管理規約和業主大會議事規則中約定是否對離任委員進行財務審計。

第五十二條 業主委員會委員和業主大會其他工作人員應當忠于職守，依法履行職責。業主委員會委員和業主大會其他工作人員違反管理規約、業主大會議事規則的，其委員資格和工作人員資格是否終止，由業主大會共同決定。

業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

第五十三條 物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關的社區居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區居民委員會開展工作，共同做好物業管理區域內社區建設等相關工作。社區居民委員會應當協助街道辦事處、鄉鎮人民政府指導、監督社區內的業主委員會開展工作，維護居民的合法權益。

物業管理區域內召開業主大會、業主委員會會議，應當告知相關的社區居民委員會，并聽取其意見。

第五十四條 街道辦事處、鄉鎮人民政府可以組織召開物業管理聯席會議。由區縣房屋行政主管部門、司法行政主管部門、公安派出所、社區居民委員會、業主委員會和物業服務企業等各方代表參加，共同協商解決物業管理活動中遇到的問題。

第五十五條 對街道辦事處、鄉鎮人民政府作出的撤銷業主大會、業主委員會違反法律、法規和規章的決定有異議的，業主大會、業主委員會可以依據《行政復議法》提出行政復議申請，或者依據《行政訴訟法》提起行政訴訟。

第六章 附則

第五十六條 物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由全體業主行使共同管理的權利。

第五十七條 《北京市物業管理辦法》實施前已經辦理商品房預售許可或者現房銷售住宅物業項目，建設單位應當向業主大會籌備組提供業主清冊以及業主變動信息，并根據有關規定將相關信息錄入公共決策平臺；建設單位注銷的，前期物業服務企業應當履行以上義務。

第五十八條 非住宅區業主大會和業主委員會的成立和活動，參照本規則。

第五十九條 本規則自2011年1月1日起實施。

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