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物業交接時如何處理原物業公司預收的物業費？
案例指引001 ? ?基本案情? ? ? ? 洛陽市華谷翠婷小區在業主大會成立之前，由開發商委托甲物業公司（以下簡稱甲公司）實施前期物業管理。
2006年12月23日，乙物業公司（以下簡稱乙公司）與華谷翠婷小區業主大會選舉產生的業委會（以下簡稱華谷業委會）簽訂《華谷翠婷物業服務委托合同》，合同有效期自2006年12月24日至2009年12月25日止
合同簽訂后，乙公司于2007年1月1日進駐該小區實施物業服務。4月3日，甲公司、乙公司、華谷業委會、開發商經協商就該小區物業移交達成一致意見。
四方做備忘錄如下：
1、甲公司預收的物業費、停車費經乙公司確認，總額50662.65元，乙公司承擔8800元，甲公司應移交費用41862.65元。
2、甲公司于4月14日前移交給開發商21000元，4月20日前移交20862..65元。逾期每日加收0.5%的違約金。?? ? ? ? 3、費用由甲公司轉交開發商后，經業委會同意轉給乙公司，業委會監督使用。
5月20日，業委會以乙公司管理過程中存在嚴重的違約行為為由，兩次通知甲公司暫緩20862.65元預收物業費的移交。
9月10日，乙公司因故撤離小區，引起本案糾紛。乙公司向法院提起訴訟，請求判決甲公司支付20862.65元，判決業委會承擔民事責任。
002 ? 裁判結果
20862.65元的所有權人為該小區繳納物業費、停車費的業主，而非甲公司、乙公司和業委會。駁回乙公司的訴訟請求。
003 ? 案例分析
（一）預收的物業服務費歸業主所有。
（二）交接備忘錄約定的預收物業費處理方式不合法。
（三）業主委員會無權代表業主決定預收費有的去向。
004 ? ?實務指引
（一） 明確財務移交內容。
財務交接的主要內容包括物業服務費、業主各類押金、停車費、代收代繳的水電費、多收或欠收款項、公共收益等。涉及的資料包括固定資第一文庫網產清單、收支賬目表、債權債務移交清單、水電抄表記錄及相關代收代繳費用明細、物業費收繳明細表、維修資金使用審批材料等。
（二）?依法結清預收、代收的有關費用。? ? ??? ? ? ? ?交接雙方應當做好財務清結和資產盤點，依法結清預收、代收的有關費用。這是從根本上解決預收費用問題的方法，有利于較少糾紛，但相對成本較高。
（三）在形成選聘新物業服務企業的業主大會決議時，同時授權業主委員會處理交接事宜的權限，避免本案中雖經過多方協議，但業主委員會未經授權，致使協議無效情況的發生。
（四）相關費用交接時，簽訂多方協議。? ? ? ? ? ?? ? ? ? 盡量避免僅有業主委員會與老物業服務企業或兩家物業公司作為協議簽訂主體。
005 ?法律鏈接
《物業管理條例》第十五條：業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：
（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；
（二）代表業主以與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
（三） 及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
（四）監督管理規約的實施；
（五）業主大會賦予的其他職責。
《物業管理條例》第二十九條：在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：
（一） ? ??竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下官網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二） ? ?設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（四）物業管理所必需的其他材料。
物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述材料移交給業主委員會。
《物業管理條例》第三十九條：物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和本條例第29條第一款規定的資料交還給業主委員會。
物業服務合同終止時，業主大會選聘新的物業服務企業的，物業服務企業之間應當做好交接工作。
《物業管理條例》第四十二條：業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業服務使用人約定由物業服務使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費由建設單位繳納。
《合同法》第五十一條：無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。本文由菁英物業商學院摘自：《物業管理經典案例與實務操作指引》
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