- 相關(guān)推薦
房地產(chǎn)企業(yè)契稅的征收與管理
房地產(chǎn)企業(yè)契稅的征收與管理
作者：李延勇
按照稅法規(guī)定，在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬（即土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)），承受（指通過購買、受讓、受贈、交換等方式取得土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)）的單位和個人，為契稅的納稅人。也就是說，通過購買、受讓、受贈、交換等方式取得土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個人，是契稅的納稅人。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過購買、受讓、受贈、交換等方式取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的，就是契稅的納稅人。
房地產(chǎn)企業(yè)做為契稅的納稅人，在實際稅收征管中有以下問題需要明確：
一、契稅納稅義務(wù)發(fā)生時間
《契稅暫行條例》第八條：
契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當天。
二、以出讓方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)繳契稅的計算
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）
（1）出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟利益。
①以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設(shè)配套費等承受者應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。
沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關(guān)可依次按下列兩種方式確定：
評估價格：由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定，并經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認的價格。
土地基準地價：由縣以上人民政府公示的土地基準地價。
②以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應(yīng)確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費以及各種補償費用應(yīng)包括在內(nèi)。
三、以交換方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)納契稅的計算
《契稅暫行條例實施細則》第十條：
土地使用權(quán)交換、房屋交換，交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方繳納稅款。交換價格相等的，免征契稅。
四、以劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)繳契稅的計算
《契稅暫行條例實施細則》第十一條：
以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補繳契稅。其計稅依據(jù)為補繳的土地使用權(quán)出讓費用或者土地收益。
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）
先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)依法繳納契稅，其計稅依據(jù)為應(yīng)補繳的土地出讓金和其他出讓費用。
五、以項目換取土地使用權(quán)，契稅計算方法
《國家稅務(wù)總局關(guān)于以項目換土地等方式承受土地使用權(quán)有關(guān)契稅問題的批復》（國稅函〔2002〕1094號）
根據(jù)現(xiàn)行契稅政策規(guī)定，土地使用權(quán)受讓人通過完成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方約定的投資額度或投資特定項目，以此獲取低價轉(zhuǎn)讓或無償贈與的土地使用權(quán)，屬于契稅征收范圍，其計稅價格由征收機關(guān)參照納稅義務(wù)發(fā)生時當?shù)氐氖袌鰞r格核定。
六、減免土地出讓金的土地，是否應(yīng)繳納契稅
《國家稅務(wù)總局關(guān)于免征土地出讓金出讓國有土地使用權(quán)征收契稅的批復》（國稅函〔2005〕436號）
根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》及其細則的有關(guān)規(guī)定，對承受國有土地使用權(quán)所應(yīng)支付的土地出讓金，要計征契稅。不得因減免土地出讓金，而減免契稅。
七、轉(zhuǎn)讓無土地使用證土地，是否應(yīng)繳契稅
《國家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復國稅函（〔2007〕645號）
土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的
使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人應(yīng)當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。
八、銷售精裝房，契稅的計稅依據(jù)應(yīng)如何計算
《國家稅務(wù)總局關(guān)于承受裝修房屋契稅計稅價格問題的批復》（國稅函〔2007〕606號）
房屋買賣的契稅計稅價格為房屋買賣合同的總價款，買賣裝修的房屋，裝修費用應(yīng)包括在內(nèi)。
【房地產(chǎn)企業(yè)契稅的征收與管理】相關(guān)文章：
企業(yè)所得稅核定征收辦法04-28
排污費征收使用管理條例04-29
契稅委托書04-19
土地征收管理制度（精選5篇）01-24
房屋征收公告04-28
征收個人總結(jié)03-15
實施精細化管理促進排污費征收04-26
浙江省契稅辦法-辦法03-06
代繳契稅委托書04-10
(必備)房屋征收公告04-29