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解讀北京通州最嚴限購政策(2)
□相關新聞
官方曾表態嚴打哄抬房價
8月初，市住建委主任徐賤云做客北京城市管理廣播“市民對話一把手”節目時，曾針對通州出現價格走高、外圍項目捂盤惜售的現象回應稱，通州要嚴格執行限購政策，嚴厲打擊開發商捂盤惜售、哄抬房價的現象。
徐賤云當時表示：“今年5月以后，北京東部地區商品房成交量增加了不少。針對近期北京通州區房地產市場熱炒的城市副中心的概念，北京市住建委采取了五項措施。一是嚴格執行現有的各項房地產調控措施。二是加強土地市場的秩序管理。三是加強房地產市場的監測分析。四是加強在售項目的檢查和對房地產經紀機構的監管，嚴厲打擊捂盤惜售虛假宣傳，惡意哄抬房價的行為。五是加強輿論宣傳和引導。”
□業內分析
通州大幅漲價可能性降低
亞豪機構市場總監郭毅表示，通州限購升級對通州樓市會產生一定影響：“通州新城板塊近3年沒有住宅用地出讓，除了個別捂盤項目外，大多數項目都已進入尾盤，因此限購影響不大;由于近年來住宅用地供應主要在臺湖，因此這一板塊的潛在供應和庫存規模都比較大，影響也會遠遠大于其他區域。”
中原地產首席分析師張大偉分析認為，作為未來集中釋放利好的區域，通州目前的價格上漲預期主要來源于利好刺激，限購會明顯影響購房數量，這種情況下房價繼續大幅上漲的可能性將明顯降低。
有業內人士認為，通州限購將給燕郊、大廠帶來打擊，“目前環通州區域的購房者中大部分是投資需求。現在燕郊價格已超1.6萬元/平方米，如果通州價格平穩，燕郊市場可能會導致大量投資者離場”。
中原地產研究部統計數據顯示，從2015年上半年住宅簽約量看，通州市場明顯上漲，半年住宅簽約達到了3947套，環比漲幅達到21.3%，同比漲幅65.4%。
通州成交均價也出現了明顯的企穩上漲，市場的可售商品房住宅庫存更是降至最近6年的低點。這種情況下，通州核心區的商品房住宅均處于凈去化狀態。
□未來影響
限購政策或惠及五類人群
我愛我家市場研究中心表示，雖然政策會重創目前的通州主流購房群體(無通州納稅和社保的外地人或戶口不在通州的本地外區人)，但政策必然導致市場波動與洗牌，會反過來利好五類人群：
第一類人：通州戶口人群，尤其是通州單身青年。政策逼退大部分競爭者后，符合條件的人群成為第一受益者。
第二類人：通州企業。截至去年12月底，通州區共有企業57170戶，企業數量位居全市郊區縣第一名。可見，通州本地企業及其員工在政策賦予的“特權”下，購房余地會更大。
第三類人：通州租房人群。通州房價經過幾輪上漲，積蓄了很多投資性房產，每次市場利空窗口期，都有相當一部分人由售轉租，讓本來就屬于房好租金低的通州進一步突出這一特點，可謂租房者福音。
第四類人：預購通州商住兩用項目的人群。通州房價與市區比仍有顯著價差，未被限購的商住兩用類房產幾乎是唯一缺口。
第五類人：環京東大北京項目，尤其燕郊、廊坊等的購房者。限購需求終究需要出口，進一步東擴是可能性之一。
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