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淺談房地產價格的生態環境影響因素
一、房地產價格的影響因素
1、一般因素，是指對廣泛區域房地產價格水平普遍有所影響的因素，如一定時期的利率水平、通脹率、產業信貸政策等，是否限購、限貸等通常還會產生普遍的較大影響。
區位因素，是指對某特定地區的房地產價格水平有所影響的因素，如交通、環境污染、基礎設施等，區位因素是影響房地產價格的主導因素。
個別因素，指與房地產自身狀況有關的影響因素，如土地的位置、面積、形狀、地勢，房屋的樓層、面積、朝向、建筑質量等。
2、區位因素是房地產價格眾多影響因素中最主導的因素。房地產的區位概念涵蓋地理位置（或坐落） 、周邊環境（包括自然生態環境、人文社會環境和景觀等） 、交通便利度和配套設施（包括城鎮基礎設施和公共服務設施）完善度等多個方面。
二、生態環境影響因素及其價值影響途徑
1、生態環境影響因素的內涵
第一是自然環境影響因素，表現為特定的地形地貌、地質、水文、動植物群落分布等的自然背景狀況，也就是房地產所依存的基本自然環境。
第二是污染環境影響因素，突出表現為近年來人類不合理活動造成的各種環境污染影響，如有毒有害氣體、揚塵、污水、噪聲、垃圾堆放、電磁干擾等給房地產使用功能帶來的不利影響。
第三是生物環境影響因素，自然界的微循環通過生物和微生物作用達到稀釋自凈，通過生物系統和生物與非生物系統的作用平衡維護生態平衡和持續進化，房地產項目是系統循環的分子之一。
第四是景觀環境影響因素，表現為人的視覺美感、協調性，所謂賞心悅目。
2、生態環境影響因素的價值影響途徑
�。�1）正負外部性與交互影響
其他條件相近情況下，將生態環境影響因素視為外部性，生態環境會給區域房地產的價格表現產生正反兩個方向的影響：原始的、優良的、適度開發生態環境下的房地產項目，生態環境因素對價值的影響是正向的，反之多為反向。對于城鎮房地產而言，由于資源開發強度大，工業和人類活動頻繁，導致目前較多的是反向影響，比如一個毗鄰煤化工或者鋼鐵廠的房屋往往表現出低于其他同類房屋的價格，正是由于可能存在的空氣或噪聲等污染環境給房地產價值帶來的負外部性。
同時，生態環境是個開放的系統，房地產項目本身也被納入這一系統，與生態環境發生交互影響，注重生態設計、適度開發、保護環境的房地產項目往往容易融入所處的生態環境系統，并與之相協調、共生。
（2）直接影響與間接影響
生態環境因素通過開發成本進入房地產價值，從而影響房地產價格的途徑稱為直接影響。具體表現有三，一是處于較優生態環境區位的土地價格往往較較差生態環境區位的土地價格高，二是處于較優生態環境區位的房地產項目需要投入一定的成本以保證項目本身在建設期和建成后仍能維持自身和區位周邊較優生態環境因素，三是處于較差生態環境區位的房地產項目可能需要投入一定的治理成本以確保項目定量化指標符合國家或行業標準及設計規范。
優良的生態環境增強了人們對房地產使用價值擴大的心理預期，比如景觀預期、健康預期等，進而導致需求增加和價格期望值升高，最終影響房地產價格抬升的影響途徑為間接影響。直接影響和間接影響在生態環境因素作用于房地產價格時同時存在。
三、生態環境影響在房地產估價中的應用方法
1、房地產價格生態環境影響的經濟損益分析
房地產的價值評估成果體現為基準日的參考價格。如何將生態環境因素的影響納入貨幣化表現的房地產價格，要做的就是對作用于房地產的生態環境影響做經濟損益分析�？蛇x用矩陣法做經濟損益分析：
第一步，細分確定影響項目指標及影響方向，如空氣質量，景觀資源，植被蓋度等項目指標；
第二步，對每個影響項目賦予不同權重（合計為100%）并視特定房地產合理賦值；
第三步，通過市場類比調查或其他方式對個項目指標賦值進行貨幣化計量；
第四步，根據指標權重、貨幣化賦值綜合計算生態環境影響的貨幣化價值，納入房地產價格經濟核算體系。
2、旅行費用法和防護費用法
旅行費用法和防護費用法從正反兩個方向給出了定量化房地產價格生態環境影響的更直觀描述。事實上，廣義上來說，旅行費用法和防護費用法是分別基于生態環境因素對房地產價格正向和反向影響的兩個估價方法群組。
環境質量將影響人們對一個旅游場所的需求。旅行費用法用于評估對房地產價格正向影響的生態環境因素價值，包括優良的空氣質量，清澈的水源，豐富的動植物群落，靜謐的環境等，仿佛是進入到某個風景名勝區旅行，或者說達到了與之類似的輕松愉悅效果，因此，可以假定進入該風景區旅行的門票費、交通費、餐飲費、時間的機會成本等，近似的等于待估房地產生態環境因素影響的貨幣化價值。這一群組的評估方法實質上屬于收益法類型。
相反，存在負外部性生態環境影響的房地產都需要加以防護，以規避或減輕因大氣污染、水污染、噪聲污染、電磁污染或者核污染等帶來的不利影響，防護費用法以工程和貨幣化的表現反應出這種負向生態環境影響的價值底限，實質上是一種成本法類型的評估方法群組。更多的情況是，標的房地產同時存在正負向的生態環境影響因素，需要將旅行費用法和防護費用結合運用，加總求得累積價值影響。
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