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我國經濟適用住房若干問題探析
目前，我國政府在實施住房分配貨幣化政策的過程中，針對中低收入者的住房問題，采取的是大力發展經濟適用住房的做法，即建設由政府扶持、保本微利銷售的經濟適用住房向中低收入的家庭提供，此外還有少量的廉租住房提供給最低收入者家庭，以解決他們的住房問題。經濟適用住房政策實施以來，雖然取得了一定的成效，但也暴露出一些問題，似乎叫好不叫座。認真研究分析問題所在，不斷完善經濟適用住房政策，對我國居民住房問題的解決和房地產市場乃至整個國民經濟的健康發展都具有極為重要的意義。下面將就發展中的幾個問題做一探討。一、科學評估“中低收入家庭”經濟狀況，正確引導住房消費需求的有效增長
經濟適用住房是為了解決中低收入家庭住房問題而建的，這里首先涉及到的就是中低收入家庭的界定和家庭收入衡量兩個方面的問題。
從理論上說，家庭總收入應包括家庭總資產和現期收入兩部分。家庭總資產可以用家庭擁有的不動產與金融資產的價值來衡量，具體包括家庭在銀行、合作社、郵局等的存款、股票、國庫券、公積金等有價證券和其他投資，以及自己居住的房產和其他不動產的產權價值；現期收入應指家庭所有成員的工資收入（第一、二職業收入）和其他工資外收入（如社會保障津貼等）。因此，要衡量判斷一個特定家庭收入水平必須綜合考慮這兩部分因素。
但是，從實踐來看，由于目前我國尚未建立個人收入申報制度，這使得政府難以準確核實家庭的真實收入，從而使“中低收入家庭”變成一個十分寬泛而模糊的概念。我們目前認定是否為“中低收入家庭”，主要是看其家庭收入的實際狀況。按照貨幣化分房的有關政策，各地對中低收入標準因地區經濟水平而定。一般來說，家庭收入在社會平均值70%以下屬低收入家庭；家庭收入在社會平均值70%-120%之間屬中等收入家庭；家庭收入在社會平均值120%以上屬高收入家庭。這些界定從數據和比例上講是清楚的，從理論上分析，也是合理的。但是，從實際操作看，由于缺少對家庭收入核定的有效手段，由于隨著市場經濟體制的逐步推進，家庭收入的可靠性和穩定性經常發生變化，這使得對中低收入家庭的界定困難重重。目前我國經濟適用住房的政策對象難以界定的家庭收入標準，因而在實踐操作過程中致使一些需要住房的中低收入家庭沒有買到房，而另一部分已經有了住房的中低收入家庭或不應購買經濟適用住房的高收入家庭卻還在購買經濟適用房，然后出租或在二級市場上出售，從而加深了貧富差別。
當然，科學評估“中低收入家庭”涉及到整個社會分配制度的運作、監控機制，要完善這些機制在短期是難以實現的。但是，盡管如此，我們還是應該創造條件，積極向這個方向努力，力求逐步準確、科學地對“中低收入家庭”進行評估，以完善住房市場流通體制，提升住宅產業發展的整體效益水平。一是應盡快建立個人收入申報制度并將其與已實行的個人存款實名制相聯系，準確掌握家庭收入情況，建立家庭收入檔案，嚴格審查、登記，并實行動態管理，切實保障中低收入家庭的利益。二是應建立起一種新的工薪階層住房供給的機制，改變中、低收入一勺燴的局面，提高政府住房政策的針對性。嚴格控制經濟適用住房的標準，使中等偏低收入家庭成員真正成為政府補貼的享受主體。經濟適用住房的標準應包括區位、套面積、建筑層高、建筑物間距、小區綠化、配套設施和總價等多方面，應做到既適用又經濟。值得一提的是，經濟適用住房的標準也應該是一個動態指標。隨著經濟發展總水平和人居條件的普遍提高，經濟適用住房的比例應逐步減小，而標準則可以作相應的上調。三是積極引導居民樹立正確的消費觀念，提倡有能力的居民應從市場上去實現“各盡所能，各居其屋”，而不是依賴經濟適用性房來解決住房問題。國外成功經驗亦表明，住房問題的解決不可能一蹴而就。因此，政策補貼作為一種稀缺資源，只能用在最需要發揮效用的地方。在我國目前中央與地方財政均十分有限的情況下，有必要建立起效率優先兼顧公平的各類收入階層消費需求的
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