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關于供給側結構性改革下的房地產項目管理論文
針對供給側結構性改革下我國房地產項目管理過程中存在的對項目管理認識不到位、項目開發前期工作不完善、設計監理缺失、控制職能不到位等問題，要提高項目管理人員的綜合水平、重視和加強項目前期的管理工作、重視項目規劃設計、完善項目控制內容、加強房地產開發項目后期的項目管理工作。
按照傳統做法，企業一個項目的完成至少需要涉及包括財務部門、銷售部門、行政部門等多個部門的相互協作和配合。但在具體操作過程中，各部門間不可避免地存在著利益矛盾與摩擦，直接影響項目實施的進程和質量，增加企業運作成本。作為一種現代的管理方法，項目管理則不同。項目管理的應用始于80年代，開始只是僅局限于建筑、國防等特殊性行業，隨著項目管理優越性的不斷凸顯，現在項目管理的方式已經被廣泛應用于各個領域和行業。在項目管理過程中，不同職能部門的成員為共同完成某一項目或任務而組建起一個團隊或項目小組，其中項目團隊的管理者，即項目經理，通過系統的觀點、方法及理論，對從項目的啟動到項目結束時所涉及的所有環節和全部內容進行有效的計劃、組織、控制、協調等工作，以實現更高的營運效率及項目的既定目標。從過程上來看，一個較為完整的項目管理流程包括了解項目的啟動、策劃、運作、監測及完成。從項目管理的內容來看，主要是力求通過對時間、成本、質量、范圍及風險的有效管理，使得對項目管理中所涉及的主要變量進行控制，促進項目的最終成功。
房地產行業作為特殊的產業，具有周期性長、中間環節繁多、投入資金量大等特點，在具體項目的開發過程中，需強化管理，有效地防范和控制各類風險，保障項目的順利完成和提高房地產企業的經濟效益。其中，房地產項目管理是一個最為主要的途徑。作為工程項目管理的一個分支，房地產項目管理通過對項目建設的全過程和全方位的管理，以期實現企業資源的最優化配置。根據管理主體的不同，項目管理又可分為建設項目管理、設計項目管理、工程咨詢項目管理、施工項目管理及后期的物業管理等等。本文的房地產項目管理主要是指建設項目管理，是從房地產開發商，即業主單位角度出發的項目管理，包括了項目選擇、計劃、執行、協調、控制、評價及項目的結束。供給側結構性改革下隨著房地產市場不確定性和風險性因素的增加，只有實現項目開發過程中的各環節相互配合和緊密銜接，才有可能取得較高的經濟效益和社會效益，實現房地產企業的健康持續發展。另一方面，項目開發單位站在投資主體的立場，遵循成本最低、質量管理、責任對等原則，通過項目管理實現對房地產項目開發的成本、質量及時間的嚴格控制，是防范房地產項目開發過程中風險的有效措施。
一、供給側結構性改革下我國房地產項目管理過程中存在的問題
(一)對項目管理認識不到位
在項目管理的具體實踐過程中，不難看出供給側結構性改革下仍有很大一部分房地產企業項目進行中，名義上為項目管理，但對于項目管理的概念、真正內涵等存在明顯的認識誤區，簡單地將項目管理等同于項目工程的現場管理及施工管理，對于項目現場管理以外的工作，如前期市場調研、可行性分析、銷售、融資、物業管理等重視程度遠遠不夠，直接導致項目管理水平低下，最終影響項目的成功與收益。其次，對于項目管理的目標定位不夠準確，過多重視項目的盈利，而忽略企業的品牌建設、形象建設等，顯然不利于企業的長遠發展。另外，項目經理素質的高低直接決定了整個項目管理團隊的水平，對項目管理認識的不到位也一定程度上導致了對項目管理隊伍建設的忽視。
(二)項目開發前期工作不完善
房地產項目方案的確定作為開發商都給予了特別的關注，但仍存在著不少的問題。房地產項目作為一個復雜的系統性工程，前期準備工作，包括市場調研、方案策劃、項目的經濟可行性、技術可行性等進行研究和分析是房地產項目管理基本內容，也是實現保障房地產項目開發成功與否的重要前提。一旦前期工作，特別是可行性分析不到位，極有可能導致亂開發、亂投資等倉促盲目行為，造成企業資源的嚴重浪費，甚至危及企業的正常運作和生存。整體上來講，供給側結構性改革下我國房地產項目開發前期工作水仍有待強化和提高，一是對于市場的情況沒有做深入了解和分析，導致決策的失誤，大大增加了企業的風險，變相增加企業無形成本。二是可行性研究工作得不到重視，單純地憑借個人經驗和市場走向，決策項目開發與否，存在巨大的風險隱患，造成一系列問題，如高空置率、無法形成特色等，難以提升企業的市場競爭力。
(三)設計監理缺失
作為房地產項目開發過程中的主要內容之一，圖紙的設計階段很大程度上決策了項目最終產品房產的價值。另一方面，供給側結構性改革下很大一部分的房地產開發企業對于這階段的管理工作少之又少，加上對于專業設計的管理弱，無明確及詳細的設計委托書及要求說明，導致設計出來的圖紙與實際要求存在一定的差距，或者是設計質量不高。而一旦在施工過程中要求給予修改，必須對整個項目的完成造成影響，也大大增加了工程的成本和施工的難度。其次，設計人員也只是從自身的專業出發，對于成本控制等缺乏概念。因此不論從何種角度來講，房地產項目管理過程中都需強化在此階段的管理和提升管理水平。
(四)控制職能不到位
首先，部分房地產開發商在項目管理中，只求速度以盡快回籠資金，由此導致種種不良后果：一是對于項目實施過程中的安全和質量管理缺乏有效的項目監督，甚至造成許多臨時性的一時決策，對項目造成負面影響，存在安全隱患;二是，對于項目工程的進度控制不力，使得工程難以如期完成，影響預期銷售計劃;三是由于開工前缺乏詳實有效的全面的投資估算和成本預算，在具體的的項目實施過程中難以對成本進行有效控制和管理，常常導致出現投資額遠超過計劃投資額的情況，既在一定程度上影響了企業資金流和現金流，又大大增加企業的運作成本。其次，項目風險管理和控制薄弱。作為一個高風險行業，房地產項目開發過程中存在著許多不確定因素，如政策風險、市場風險、金融風險、財務風險等等。而一旦風險產生將不可避免地對企業的生存和發展造成影響。供給側結構性改革下，我國房地產項目管理過程中對于風險的認識和管理仍不到位，項目風險管理薄弱，難以有效防范和控制項目開發過程中可能發生的各類風險，影響房地產項目的正常開發和房地產投資效益。
二、供給側結構性改革下完善房地產企業項目管理的思考
(一)提高項目管理人員的綜合水平
房地產企業項目管理的成功與否在很大程度上取決于項目管理人員的專業化水平，特別針對供給側結構性改革下我國項目管理人員素質不高、專業性低的特點，要努力提升房地產項目管理人員的素質以實現項目管理的有效實施。一是，房地產企業特別是其領導層和決策層要切實認識到項目管理的性質、任務及實施項目管理對于房地產項目順利開發的重要意義，為提高項目管理水平營造良好的企業文化氛圍。二是，在充分認識到項目管理重要性的基礎上，加大力度引進和培養高素質的復合型項目管理人員，使其具有先進的項目管理理論方法和現代化的管理素質，保證在具體的項目管理過程中，既要堅持以人為本的理念，又要與時俱進，不斷地吸收新知識和理論，從而提高項目管理隊伍素質。三是，通過形式多樣、內容豐富的上崗培訓活動，提升項目管理團隊的整體綜合素質，保障項目各項工作的順利和高效開展。
(二)重視和加強項目前期管理工作
一是，作為房地產開發商，要時刻關注房地產市場的變化和國家相關政策法律法規的調整，對于房地產行業的整體態勢有深刻的全面認識和把握。主要途徑是建立健全企業信息機制，以收集各類信息進行綜合性分析，為房地產項目開發與否及如何進行有效開發提供足夠的信息和數據支持。二是，做好市場調研與預測工作，明確項目的功能定位與市場定位，形成幾個可備選方案。三是，加大項目的可行性研究分析，從各個方面對各方案進行全方位的分析，得出科學合理的投資分析決策，從中擇優。另外，在此階段要特別注意對確定后的方案做出和形成全面和實際投資估算報告。
(三)重視項目規劃設計
在考慮市場需求、技術、安全、項目定位、擬銷售價格等方面的基礎上，加強與設計單位的交流與溝通，尤其是項目團隊的負責人對全程參與房地產項目設計的環節，形成深層次的密切合作，以保障設計方案的有效性、科學性。同時，可引入競爭機制，進行設計方案的招標工作，優化設計方案。另一方面成本控制對于房地產企業生存和發展具有重要意義，因此在設計階段可采取限額控制的方式從源頭上實現對投資的有效控制，特別是對于設計階段概算及施工圖預算編制給予嚴格控制，保障項目管理過程中控制的有據可依。最后，加大對于設計圖紙的審核工作，包括綜合會審和專業會審，既對于設計者的設計理念意圖、細節把握到位，也有利于對工程的重點難點初步和整體的認識。
(四)完善項目控制內容
1.加強項目質量管理力度
一是更新理念，要認識到項目質量管理內容不再僅僅局限于材料的選擇、施工過程的錯漏等方面，而是在預算限制前提下達到最好的使用標準。二是，完善房地產企業的質量管理體系和制度，制定具體可量化的標準，實現對項目開發全過程、全方位的檢驗。三是，嚴格審核施工單位的資質，并簽訂相應的合同，明確責任以最大限度地實現風險的量化。另外，重視項目質量重要性的宣傳工作，通過崗位技能培訓l等形式，提高全員的質量意識，堅持質量第一的原則。
2.成本控制
一是通過加強現金和應收賬款的管理，同時對于項目的任何支出都要進行嚴格審查，最大限度地降低資金的使用成本，防止超前支付。二是，從各個階段加大對于工程成本的控制，包括決策評估階段、設計階段、施工階段等。如在項目施工階段，在施工方與設計方都在場的情況下進行簽證，通過完善現場簽證管理以嚴格控制成本。另外，可通過專門的工程監理機構對工程造價進行跟蹤管理。
3.風險控制
提高風險管理意識，樹立風險價值理念，建立健全風險管理機制實現對房地產項目過程中可能出現的各種風險的及時有效識別、防范和控制，最大限度地降低風險對于房地產項目開發的負面影響。具體來講，風險防范的途徑主要包括風險回避、風險轉移及風險控制等。
(五)加強項目后期管理工作
售后服務的提高既有利于房地產開發商企業良好形象的樹立，也有助于提高房產的市場銷售速度。選擇信譽好、質量高的物業管理公司，積極溝通，加強項目物業管理工作，以保障提供良好的物業管理服務。其次，做好準確把握房地產行業的營銷理念，提高營銷層次和水平。緊密結合客戶的特點和需求，加強產品的市場推廣力度，并及時根據市場的反饋情況調整營銷方案。
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