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房地產(chǎn)成本管理在建設(shè)工程控制中的應(yīng)用論文
成本控制作為房地產(chǎn)開發(fā)管理中的一項重要內(nèi)容，貫穿于房地產(chǎn)項目運作的整個過程。本文從項目決策、設(shè)計、施工和竣工結(jié)算四方面，闡述如何進行工程成本的控制。樹立全面成本控制概念，完善成本控制體系。房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)項目運作的不同階段性價比進行優(yōu)選，大力倡導(dǎo)全員、全過程的成本控制方法，這是實現(xiàn)成本管理控制的唯一途徑。
合理有效的房地產(chǎn)成本管理控制不僅可以有效衡量工程質(zhì)量，而且可以確保工程中各方面的經(jīng)濟利益，使整個房地產(chǎn)工程建設(shè)得到全面而深刻地管理、技術(shù)和資金保障。本文從工程造價控制的經(jīng)驗出發(fā)，根據(jù)我國房地產(chǎn)工程造價管理的現(xiàn)狀，針對建筑工程造價控制的重要性，指出房地產(chǎn)建筑工程造價控制應(yīng)貫穿于項目的全過程，并分階段的工程造價控制進行了探討，以實現(xiàn)預(yù)期投資目標(biāo)，充分發(fā)揮投資效益。
房地產(chǎn)企業(yè)要想在目前的經(jīng)濟市場中獲得較強的競爭力，降低成本、控制費用支出必然成為關(guān)注的焦點。成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)形成核心競爭力，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要保障。
1.房地產(chǎn)成本管理在建設(shè)工程中的應(yīng)用
1.1在項目決策階段的應(yīng)用
項目的篩選是開發(fā)過程中最重要的一環(huán)，合理的投資決策是項目開發(fā)成功的必要前提。對投資環(huán)境的準(zhǔn)確把握及制定相關(guān)的投資決策制度是做好高質(zhì)量投資的保障。做好投資決策需要注意以下四個方面：
1.1.1重視產(chǎn)品定位和銷售價格預(yù)測
在項目投資決策準(zhǔn)備階段，掌握預(yù)先選擇項目所在地的規(guī)劃情況，對預(yù)先選擇的產(chǎn)品項目產(chǎn)品進行市場定位和評估預(yù)測。合理預(yù)測擬定開發(fā)項目并制定相應(yīng)的未來市場評估計劃，開發(fā)具有廣闊市場前景的項目，來確保預(yù)算的可行性便于房地產(chǎn)開發(fā)。
1.1.2重視成本因素調(diào)研分析
必須明確項目所在地的用地情況、市政配套設(shè)施條件、周邊環(huán)境、所需成本費用、主要施工設(shè)備的價格、當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)環(huán)境等各因素。因此在選擇項目之前，必須進行認真充分的市場調(diào)研，有助于更有效的控制成本，以此來最大限度的降低開發(fā)成本，使房地產(chǎn)在經(jīng)濟市場中形成競爭優(yōu)勢。
1.2在項目設(shè)計階段的應(yīng)用
合理的項目設(shè)計是工程建設(shè)的重點。設(shè)計階段的成本控制對整個項目成本控制起著決定性作用，開發(fā)公司制定合理的項目設(shè)計是房地產(chǎn)降級成本管理的保障。
1.2.1優(yōu)化設(shè)計方案
優(yōu)秀的項目設(shè)計方案對項目盈利起著關(guān)鍵性決定作用。應(yīng)從科學(xué)技術(shù)、資金投入、市場需求等多角度進行方案優(yōu)化。對項目總體布局、選址、構(gòu)造形式、材料節(jié)能、材料和施工設(shè)備等多方面進行對比，從施工方案的可能性和效益性出發(fā)。通過方案優(yōu)化，在保障工程建設(shè)的順利實行的同時最大限度節(jié)約資源材料，追求環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展。
1.2.2加強技術(shù)溝通、實行限額設(shè)計。
各專業(yè)在保證使用功能的前提下，根據(jù)限定的額度進行方案篩選和設(shè)計，嚴(yán)格控制開支，以保證總投資在預(yù)算范圍。
1.3項目施工階段成本控制
1.3.1認真做好招投標(biāo)工作
在市場經(jīng)濟模式下工程招投標(biāo)工作首先應(yīng)充分引進市場競爭機制，以實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰提高企業(yè)效益的目的，并可促使投標(biāo)方在質(zhì)量、價格和周期等角度提高自己的市場競爭能力，在一定程度上實現(xiàn)競標(biāo)方降低成本以及招標(biāo)階段造價控制的優(yōu)化，同時由于建設(shè)項目受到價格規(guī)律的影響，因此只有充分遵循市場價格機制，基于市場的供求情況和價格規(guī)律才能做好招投標(biāo)階段的造價管理工作。
建立企業(yè)清單定額庫。企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身技術(shù)和管理水平建立自己的定額以反映自身企業(yè)能力，由于企業(yè)的技術(shù)和管理水平不同導(dǎo)致企業(yè)定額水平存在差距，編制過程中應(yīng)遵循國家及行業(yè)的有關(guān)規(guī)定的原則，具體實施可通過定額修正法、經(jīng)驗統(tǒng)計法、現(xiàn)場觀察測定法等方法，最終實現(xiàn)能夠結(jié)合企業(yè)自身實際情況以及工程量清單計價規(guī)范的基礎(chǔ)上建立內(nèi)部企業(yè)定額。
項目成本控制的重要環(huán)節(jié)是招投標(biāo)工作。通過對多家施工單位進行對比選擇，在確保工程質(zhì)量和工期的同時，更有利于降低工程成本，實現(xiàn)工程建設(shè)成本最低化。
1.3.2加強合同管理，避免工程索賠
施工合同是工程建設(shè)的主要合同，是承發(fā)包雙方進行工程建設(shè)、撥付工程價款、工程結(jié)算、工程索賠的依據(jù)。
1.3.3認真做好工程變更、洽商控制
控制變更的關(guān)鍵在開發(fā)單位，應(yīng)建立工程簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的職權(quán)、分工，確保簽證的質(zhì)量，杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生。對于已經(jīng)簽認的洽商變更，專業(yè)工程師及預(yù)算工程師要監(jiān)督施工單位的執(zhí)行情況，避免簽認變更后施工單位不執(zhí)行變更或走樣執(zhí)行。預(yù)算人員要廣泛掌握建材行情，及時向市場詢問現(xiàn)行價格。
1.4竣工結(jié)算階段成本控制
建設(shè)工程竣工過程的造價管理重點包含：準(zhǔn)確了解設(shè)計圖紙，研究竣工有關(guān)信息，審核項目數(shù)量，對于未做的項目在結(jié)算時需要對應(yīng)扣除;審核現(xiàn)場簽證是否準(zhǔn)確合法，要到具體環(huán)境審查，確保其準(zhǔn)確。審查相關(guān)建材價格調(diào)整依據(jù)，對于簽證單信息和設(shè)計圖紙有關(guān)信息，要審查是否存在重復(fù)問題，對重復(fù)條目及時去除，嚴(yán)格審查施工協(xié)議，有效規(guī)避糾紛。具體為：明確結(jié)算范圍和施工期，準(zhǔn)確落實索賠，明確承包形式;準(zhǔn)確落實建材價格審查;改變單純憑借單據(jù)當(dāng)作建材審查憑據(jù)的審查方法。審核是否根據(jù)要求計算建材差價，審核是否具有建設(shè)部門要求采購的建材歸入工程造價管理問題;審查流程中，妥善處理雙方關(guān)系。竣工結(jié)算是建設(shè)項目成本控制的最后一關(guān)，竣工結(jié)算辦理的認真與否直接關(guān)系到工程造價的高低。施工單位，開大公司都要根針做好相關(guān)工作，避免造成誤差。
2.房地產(chǎn)成本控制的必要性
因房地產(chǎn)成本投資中出現(xiàn)缺乏科學(xué)性、嚴(yán)肅性、全面性等問題，因此要合理做好房地產(chǎn)成本控制。房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要組成部分，它會受到國民經(jīng)濟發(fā)展水平的制約。因其又具有基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性作用，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展又必然會促進經(jīng)濟增長。此外，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金投入大、建設(shè)周期長、專業(yè)性強、受政策及市場不穩(wěn)定因素影響大，所以該行業(yè)也是一個高風(fēng)險的行業(yè)。因此在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，必須樹立全面整體的成本控制體系。
3.總結(jié)
成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)管理中的一項重要內(nèi)容，貫穿于房地產(chǎn)項目運作的整個過程。房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)項目運作的不同階段性價比進行優(yōu)選，大力倡導(dǎo)全員、全過程的成本控制方法，這是實現(xiàn)成本控制的唯一途徑。它對一個國家的國民經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)業(yè)政策，產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展都有著重要影響。然而影響房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本因素眾多，關(guān)系經(jīng)濟社會的方方面面，控制房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營成本，需要適應(yīng)不同時期、不同經(jīng)濟社會環(huán)境的要求。因此，加強成本控制，降低企業(yè)經(jīng)營成本無疑是房地產(chǎn)企業(yè)走出困境的有效途徑，對促進房地產(chǎn)企業(yè)集約經(jīng)營，繁榮我圍房地產(chǎn)市場的有著重大意義。房地產(chǎn)成本管理是一項集技術(shù)、質(zhì)量、管理等學(xué)科于一體的系統(tǒng)工作，對其進行有效管理應(yīng)貫穿整個工程建設(shè)的始終，使其與工程建設(shè)每個環(huán)節(jié)都密切聯(lián)系，因此要求工程參與人員各負其責(zé)，從各自的范圍著手對資金進行有效控制和優(yōu)化利用，最終才能實現(xiàn)建筑工程取得良好的經(jīng)濟效益和社會效益。
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