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物業管理轉型升級發展研究論文
摘要：房地產經濟的高速增長極大地促進了物業管理行業的發展，然而，隨著時代的進步，傳統物業的劣勢也日漸凸顯。本文主要通過分析物業管理行業的現狀，舉例分析社會資本對物業管理轉型升級的助推作用，分析當下物業服務企業利用社會資本取得的成果，提出物業服務行業轉型升級需要依靠互聯網、充分利用社會資源。
關鍵詞：物業管理；轉型升級；互聯網查閱
《2015年全國物業管理行業發展報告》可知，截至2014年底，全國物業服務企業約為10.5萬家，全國31個省市自治區物業管理面積約為13.5%，全國物業服務企業2014年營業總收入約為3500億元，物業管理行業從業人員約為711.2萬人[1]。數據顯示，物業管理企業增加，從業人數、服務面積持續增長，物業行業呈現出一片大好的景象，但隨著經濟結構不斷優化，居民消費結構的變動，傳統物業顯然無法滿足業主日益多元化的需求，其劣勢也日益凸顯。
1物業管理存在的問題
1.1物業服務企業總體水平低下
當代物業服務企業多以中小型企業為主，企業的發展模式雖然各有千秋，但是大多數物業服務企業的資質不足，企業內部尚未形成完整的服務系統，服務模式單一化，盈利空間狹窄，服務附加值較低，管理機制和制度并不完善。物業管理的區域內部之間劃分不明確，結構機制不合理，部門之間缺乏合作，從而導致物業管理整體服務低下。
1.2物業管理專業人員匱乏、從業人員綜合素質較差
物業管理的綠化服務、保潔服務、園林服務、安保服務、設施設備維修服務、停車場管理服務等要求有一定的專業性知識技能，但現實中基層從業人員多為下崗工人和中老年人，長期工作雖有一定的經驗，但物業專業性、服務意識并不強[2]。另外，物業管理的薪資待遇低，人員不斷流失，導致專業性人才缺乏。
1.3物業管理收費困難
我國城鎮化程度越來越高，物業管理的面積在不斷增大，然而物業服務企業管理的欠缺，使物業服務質量停滯不前，物業在崗人員不履行職責。例如，道路不清掃、綠化不修剪，或因安保不嚴致業主財產損失，甚至因物業管理區域劃分不清部門間互相推卸責任，導致服務效果與企業的資質不符，服務沒有達到業主預期，與其所繳納的費用不能夠成正比，業主拒繳物業服務費，業主拖欠物業服務費，物業企業拒絕為業主提供服務，形成惡性循環。
1.4物業服務企業與開發商、業主缺乏溝通
傳統物業多是在開發商交工完后進入物業，不了解前期開發商承諾業主物業費等其他優惠性條件，也難以不予如期履行，對業主的高期望物業不能夠應期實現，溝通的缺乏使業主與物業矛盾滋生。
1.5物業管理人員成本較高
物業服務企業現多以勞動密集型為主，勞動成本較高。據統計，物業服務企業70％的費用都用于員工薪資，這在我國中小型物業服務企業居于多數；物業服務項目單一，獲利來源狹窄，承擔費用過重，資金鏈單薄。而高薪聘請專業性人員，企業又要承擔過高的成本。物業服務行業存在許多問題，新形勢下，物業服務企業需要利用社會資本推動自身管理模式更新升級，更新服務理念和服務方式，擴大服務范圍，提高客戶滿意度，促進行業的轉型升級。
2社會資本對物業管理行業轉型升級的推動作用
2.1互聯網＋物業
物業服務企業與業主基于合同形成的長期信任關系是重要的社會資本，如何挖掘業主需求，滿足業主的需求，為業主提供全方位服務是物業服務企業必須思考的問題。“互聯網＋物業”是現在物業發展的大趨勢，線上線下交易更加深入生活。彩生活通過整合業主需求利用彩之云生活服務平臺與供應商合作，一方面，業主利用手機就可以滿足修理電器、通下水道等日常需求；另一方面彩生活向供應商收取回扣獲得收益。彩生活充分利用了互聯網、業主、供應商等社會資本，豐富服務項目擴寬收益渠道，獲取更大的利潤空間，實現自身的轉型升級。由此看來，物業管理行業可以充分利用互聯網實現轉型升級，通過手機APP或者微信等平臺與業主進行互動。例如通過手機APP，業主可以繳納物業費，水電費等相關費用；可以一鍵報修，電修工通過手機APP搶單，高速高質量滿足業主需求，既提升效率又可提高員工的工作積極性，增加員工的薪資報酬；業主也可以在線上對物業服務提出意見或者建議，物業服務企業針對這些意見調整服務方法，提高服務質量，做到使業主滿意；更可以與周邊商場、餐飲、服飾、超市、物流、娛樂、醫療機構等銜接，將服務滲透到業主生活的方方面面，滿足業主衣食住行娛樂醫療等需求，提高客戶滿意度，提升企業知名度，打造屬于自己的服務品牌，加強企業的核心競爭力，為企業獲取更多利潤。除此之外，區別于傳統的物業公司管理模式，現企業更多是通過互聯網考察員工的專業技能、考勤狀況以及在崗位上的工作能力，物業服務企業可運用線上反饋作為員工考察的標準，提高員工工作質量和效率。另外，物業服務企業也應利用互聯網不斷擴大自己的服務規模，發展到有建筑的地方就有物業管理，有人的地方就有智能化、個性化的服務。
2.2市場經濟下的競爭與合作
市場經濟下各行業競爭激烈，物業服務行業內大中小企業達十萬多個，一味的競爭不能良好的利用資源，只有合作才能發展，只有創新才能進步。胡朔商在《共生、共享、共贏——對物業管理行業轉型升級的思考》中提出：從互聯網角度看，只有海量的客戶和高頻的客戶流量才是企業實現效益最大化的基礎，彩生活通過彩之云對外進行智力輸出，萬科物業通過睿服務進行服務輸出，長城從知識和服務角度進行技術輸出，資本收購、隱形收購和聯盟收購，核心共同點都是并購擴張[3]。可以看出企業想要發展必須要尋求自己的優勢、打造企業品牌、提升企業核心競爭力，也要通過兼并小公司、與其他企業合作，強強聯合，互利共享，增大項目獲利渠道，創造更大的社會效益。企業間多方位、寬領域、高層次、全方位的合作可以更好的利用社會資本，從而推動整個物業行業的轉型升級。目前，物業的覆蓋率并非百分之百，潛在的業主仍不居于少數，而現在物業的另一個發展方向就是挖掘潛在客戶，使更多的潛在業主“上線”，物業可在線上為潛在業主提供長遠式服務，提早交流，打響企業品牌。
2.3物業管理協會的多層次資源
中國物業管理協會是以物業管理企業為主體，相關企業參加，政府參與，按照有關法律、法規，自愿組成的全國行業性的自律組織，具有國家一級社團法人資格，現有會員2000多個。中國物業管理協會是物業管理行業極其重要的組織，它連接了政府與物業服務企業，為物業服務企業提供政策、技術、智力、科技等支持。同時，協會內部企業間的信息交流與傳授，都是物業行業轉型升級可以加以利用的重要資源。當然，物業服務企業要善于利用協會的研究成果，如《2016中國物業服務百強企業研究報告》[4]中統計出百強企業名單，分析了百強企業管理規模、經營績效、發展潛力、發展方向等，研究了行業發展狀況和態勢，為政府制定相關政策提供依據，也為企業間相互借鑒管理模式、學習優秀服務理念提供條件。企業也要借助協會提供的平臺與政府、相關企業、專業人才等互動，提升企業聲譽，打響自身品牌，吸納專業人才，提高自身核心競爭力。物業管理協會也要根據各企業的現狀，積極研究社會新態勢，關注行業新現象，提出新思想，促進物業行業更快的轉型升級。
2.4政府調控下的轉型升級
政府對物業管理行業轉型升級的推動作用十分明顯，政府對物業管理方面的條例不斷的完善，通過法律法規來約束物業服務企業的行為規范，頒布定價條例，限制物業服務企業亂收費等一系列違法亂紀情況，使物業服務企業規范化、法制化。國家不斷完善物業管理相關法律法規，保護物業管理企業、業主等的權利，讓其有法可依。政府給予企業優惠政策，帶動相關產業發展，創造就業機會。政府對住宅的不斷規劃需要物業服務企業的配合來不斷的深入，在與政府的合作中，政府也逐漸由最初領導者的角色轉變為參與者，相互配合，創造更多的社會效益。物業管理人才的匱乏也是當下物業服務企業重要的問題，政府在扶持物業企業發展的同時，也不斷的給予高校該專業學生優惠，增添社會經驗，培養高素質人才。新形勢下，物業服務行業轉型升級愈演愈烈，而政府的推動作用無疑是錦上添花。
2.5其他社會資本的推動
現階段，高校在物業服務企業轉型升級中也扮演著重要的角色，物業服務企業應當積極與高校展開合作，為物業專業教師和學生提供特色化服務，加強信息交流互換，主動創造人才資源，解決企業專業性人才不足的問題，為物業行業注入新血液。物業服務企業也應善于利用其他資源，促進自身轉型升級。互聯網推動物業管理行業的變革，物業管理行業出現“互聯網＋物業”新業態。彩生活2016年6月6日正式啟動生態圈計劃，打造商業、技術、金融生態圈，推出E租房、E師傅、E保潔、E資源、E健康等多個產品入口。彩之云社區平臺更是集合了業主、社區商家和第三方服務機構，做到服務到家，實現線上線下一體化。互聯網與物業管理行業的深度結合，既發揮了資本、互聯網、物業管理的優勢，又擴展了物業服務范圍，提高服務質量，更新了行業服務理念與服務模式，推動物業管理行業的轉型升級。中國物業管理協會及各省各地區物業管理協會積極研究物業行業新趨勢，解讀新動態，闡明新思想，為物業管理轉型升級開辟道路。
3結束語
本文主要分析物業行業的現狀及問題，提出物業服務企業在互聯網時代，應當加強信息化建設，整合線上線下資源，打造“互聯網＋物業”模式。同時，結合政府優惠政策，優化企業組織結構，轉變經營模式，創新服務觀念，實現物業服務企業更加專業化、精細化、個性化轉型升級。
參考文獻：
[1]2015全國物業管理行業發展報告[J].中國物業管理,2015(10):11-15.
[2]金磊.我國物業管理存在的問題及創新發展思路——以建設智慧社區為視角[J].廣西教育學院學報,2017(1):65-67.
[3]胡朔商.共生、共享、共贏——對物業管理行業轉型升級的思考[J].中國物業管理,2015(10):45-47.
[4]2016中國物業服務百強企業研究報告(摘要)[J].中國物業管理,2016(6):8-16.
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