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上海昌華工貿有限公司訴上海埃澳達建材配件有限公司房屋租賃糾紛案
案情介紹原告：上海昌華工貿有限公司被告：上海埃澳達建材配件有限公司
1997年5月21日原、被告簽訂租賃合同。雙方約定：由原告出租座落于上海市漕寶路1210號，面積為937平方米房屋；租期2年，自1997年6月至1999年6月；每平方米租金為人民幣0.45元，全年租金為人民幣153902元，先付后住，第一期付款日為1997年6月。合同還約定：昌華公司必須按時提供完好的倉庫及附屬設施，租賃期內任何一方提前終止合同，在征得對方認可后視為違約，違約金為全年租金的20%，即人民幣30780元。在雙方簽訂租賃合同時，系爭房屋正由昌華公司租給另一家公司使用，該公司與昌華公司租賃合同到期為1997年4月，該公司正式搬遷日為1997年7月15日。后埃澳達公司未給付租金，昌華公司于1997年7月25日致函埃澳達公司催付租金。嗣后，埃澳達公司通知昌華公司要求終止履行租賃合同。本案爭議的房屋產權屬上海市閔行區梅隴鄉華一村第二生產隊（現為上海華一實業公司），昌華公司與該村第二生產隊于1995年1月6日訂立倉儲協議書，該協議約定本協議書須經閔行區倉儲總公司鑒證方能生效，并有附議：該村第二生產隊同意原告轉租。訴訟中，上海華一實業公司及其上級單位認為該倉儲協議雖未經鑒證，但實際已履行，無需再作鑒證，該協議仍為有效。鑒于埃澳達公司未付租金且要求終止合同，昌華公司認為按照雙方合同約定，埃澳達公司構成違約。而埃澳達公司則認為昌華公司未按合同及時提供約定的房屋，故己方不必履行合同，并已書面通知昌華公司，昌華公司將他人的房屋進行轉租應屬無效。由于雙方意見不一，昌華公司遂訴至法院，要求判令埃澳達公司支付違約金并賠償損失。
法院審判
一審法院審理后認為，昌華公司與上海華一實業公司所簽訂的侖儲協議已實際履行多年，且由上海華一實業公司及上級單位予以追認有效，故原告有權轉租爭議房。雙方所訂立的房屋租賃合同系雙方當事人的真實意思表示，應受法律保護。鑒于雙方所訂立合同未實際履行，雙方也不要求繼續履行，故該合同應予以解除；合同約定先付后住及付款期限，而埃澳達公司屆時未支付租金，且在昌華公司催討后埃澳達公司單方面宣布終止合同，致使雙方所簽訂的合同未實際履行，其過錯責任在于埃澳達公司，現昌華公司要求埃澳達公司按合同約定承擔違約金，并無不當，應予支持。據此，判決：一、原告昌華公司與被告埃澳達公司所簽訂的房屋租賃合同予以解除；二、被告埃澳達公司應給付昌華公司違約金30780元；三、原告昌華公司的其他訴訟請求不予支持。
宣判后，埃澳達公司不服，上訴認為：房屋交付的時間應是1997年6月之前；使用房屋的時間應是交付房租之后，前提是在約定的交房時間內有房可住，而爭議房屋于1997年7月15日之前由另一家公司使用著，故上訴人不承擔違約責任，請求依法改判。昌華公司則要求維持原判。
二審法院審理后認為，昌華公司與埃澳達公司所簽訂的租賃協議系雙方當事人真實意思表示。根據協議埃澳達公司應履約“先付后住”，但昌華公司未按協議規定按時向埃澳達公司提供完好的倉庫及附屬設施，故埃澳達公司提出系爭侖庫未騰空而不付租金的抗辯理由成立。鑒于雙方所訂立合同未實際履行，雙方也不要求繼續履行，原審法院依法判決解除租賃合同正確。原審法院確認雙方未實際履行合同的過錯責任在埃澳達公司，并據此所作出的判決依據不足，二審予以糾正。據此作出判決：一、維持一審民事判決第一項，即解除租賃合同；二、撤銷一審民事判決第二、三項，即給付違約金、駁回其他訴訟請求；三、對昌華公司要求埃澳達公司給付單方終止合同違約金人民幣30780元并賠償損失的訴訟請求，不予支持。一、二審案件受理費人民幣2482元，由雙方各半負擔。
專家評析
本案涉及的房屋租賃合同系雙方當事人真實意思的表示，符合法律規定，應認定為有效合同。本案的爭議焦點在于根據合同約定埃澳達公司應先履行給付租金的義務，然后由昌華公司履行交付租賃房屋的義務，但埃澳達公司發現昌華公司應交付的房屋內原承租人仍在占用并未騰空時，據此拒付租金是否構成違約？這就涉及到合同法理論上的一個問題即“不安抗辯權”。
不安抗辯權是指在雙務合同中，當后履行義務一方當事人的財產狀況發生惡化，存在不能履行合同的確切證據時，先履行義務的一方當事人可以此為由，拒絕先予履行自己義務的一種權利。大陸法系的法國、德國等國家的民法典中均有“不安抗辯權”的明文規定。按照傳統民法，發生不安抗辯權須具備兩項條件：其一，須在雙務合同成立后對方發生財產狀況之惡化；其二，須對方財產
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