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海南自力投資有限公司訴海南華鑫物業管理有限公司物業管理承包合同糾紛案
原告（反訴被告）：海南自力投資有限公司。法定代表人：陳耀新，總經理。
委托代理人：吳偉海，海南省第二律師事務所律師。
被告（反訴原告）：海南華鑫物業管理有限公司。
法定代表人：王金龍，經理。
委托代理人：舒予平，華合律師事務所律師。
案情介紹
原告海南自力投資有限公司（以下簡稱投資公司）因與被告海南華鑫物業管理有限公司（以下簡稱物業公司）發生物業管理承包合同糾紛，向海南省�？谑行氯A區人民法院提起訴訟。
原告投資公司訴稱：原告按照與被告簽訂的《順發新村物業管理承包合同》，已經將順發新村第一期開發約10萬平方米公寓的物業管理權發包給被告。被告只依合同給付原告保證金50萬元，承包金分文未付，至今共欠承包金246萬元。被告的行為嚴重違約，請求法院判決解除合同，判令被告償付拖欠的承包金，并承擔違約責任。
被告物業公司答辯同時提出反訴稱：原承包合同中關于被告每月按每平方米1元向原告繳納承包金的約定違反了物業管理法規，是無效條款，不應受法律保護。原告沒有按時按約定的面積交付房屋，造成被告少收管理費203.4292萬元。按照雙方簽訂的《維修承包合同》約定，原告應于1994年底支付第二期維修費款15萬元，此款超期支付一天，應當按總額的3％給付罰款。此款至今未付。反訴請求法院判令原告支付物業管理維修費15萬元，違約金15萬元以及未按合同約定的面積交付物業管理住房給被告造成的損失203.4292元。
�？谑行氯A區人民法院經審理查明：
原告投資公司是�？谑许槹l新村住宅小區的開發商。1992年上半年，投資公司已經將順發新村住宅小區的住宅預售給湖南長沙有色金屬探查設計院海南分院、海南鑫鑫實業有限公司等9個業主。1993年9月，該住宅小區建成，遷入320家住戶。1994年1月31日，投資公司和被告物業公司簽訂《順發新村物業管理承包合同》及《順發新村物業管理承包合同補充協議》各一份。約定：原告將其開發的順發新村第一期37棟高級公寓（面積約10萬平方米）的物業管理承包給被告，承包期十年，承包金按實際住房面積計算，每月每平方米一元；合同簽訂后10日內，物業公司應向投資公司支付履行保證金50萬元。同年5月12日，投資公司又和物業公司簽訂了《維修承包合同》，約定：順發新村1－37棟樓房在保修期內的維修任務由投資公司總承包給物業公司維修，總承包工程款31萬元。為此，物業公司向投資公司支付了履行保證金50萬元。投資公司也陸續向物業公司交付了物業管理房產面積61028.25平方米及有關附屬設施。物業公司在實施物業管理行為期間，向住房收取了物業管理費、維修基金、水電費等，但是沒有按合同約定向投資公司支付承包金，投資公司因此訴至法院。
審判結果
�？谑行氯A區人民法院審理認為：原告投資公司和被告物業公司簽訂的《順發新村物業管理承包合同》及其補充協議，損害了順發新村住宅小區業主的利益，應確認為無效合同。雙方依據該合同取得的財物應相互返還，投資公司請求物業公司支付承包金246萬元以及物業公司反訴請求投資公司賠償因物業管理房屋面積不足給其造成的損失2034292元，均屬無理要求，應予駁回。投資公司和物業公司因《維修承包合同》所產生的糾紛，與本案是不同的法律關系，不予合并審理。投資公司和物業公司之間的承包關系雖然無效，但鑒于物業公司已對順發新村管理多年，為維護該新村的管理秩序和便于收
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