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謹防商品房預售合同的陷阱
九十年代以來，上海市購房者購買預售商品房，大都按要求使用官方推薦使用的示范文本來簽署合同、這些示范文本前后共有95版、97版和現正在使用的2000版三種。2000版示范文本雖較前兩種在規范商品房預售、保護購房者權益方面有不少改進，但正如前兩個版本由于合同本身條款設計的缺陷，使其設計的文本條款還側重于保護房產商的利益，這樣就依然導致了房地產糾紛仍在不斷增加。預售合同規定“以取得《住宅交付使用許可證》為交房條件”，購房害陷入兩難境地 在筆者最近辦理的個案中，張鳴先生的遭遇頗能說明問題。張鳴先生的兒子張杰長期生活在國外，他主要從事生物技術研究。幾年前，張杰被上海市政府針對境外優秀人才回滬創業的優惠政策所吸引，萌發了回滬大干一番事業的想法，作為父親的張鳴自然非常贊同兒子的這一打算。兵馬未動，糧草先行，張杰決定先在上海購買一套房子。為此，父親張鳴親自在上海操辦，跑了不少樓盤，通過篩選比較，相中了一套地段較好，位于市區正在建造的三室一廳的商品房。
簽約時，售樓小姐拿出2000版《商品房預售合同》，只見上面大部分空格處開發商已作了填寫，其主要條款約定：房屋在2001年10月31日前交付，房屋交付以取得《住宅交付使用許可證》為條件，并且開發商承諾在200I年12月31日前取得大產證，如到時不能取得大產證，張鳴有權單方面解除合同；如果張鳴選擇單方面退房時，開發商將以總房價的10％予以賠償。另外，開發商還與張鳴在合同的第五條中約定、當暫側面積與實側面積不一致時，選擇按房屋每平方米建筑面積單價計算，多退少補。
起先，張鳴對開發商不選擇以取得大產證為交房依據的條款設置心存疑慮，但售樓小姐很肯定地告訴老張，開發商只要取得《住宅交付使用許可證》就表示一定能取得大產證，我們簽的預售合同是政府推薦的文本，不會有風險的。這一番解釋打消了張鳴的顧慮，最后經張杰同意，張鳴以自己名義與開發商簽訂了《預售合同》。
簽約后，開發商果然如期通知張鳴已經取得《住宅交付使用許可證》業主可以人住了，但對張鳴詢問的房屋實測面積，開發商則表示房屋面積的實測工作正在進行，無法奉告。無奈之下張鳴只得驗收房屋辦理了交接鑰匙手續，并通知兒子回滬與裝演公司簽訂了包工包料總價為20萬開人民幣的裝潢協議，對新居進行了豪華裝修。
個月后新居裝飾工程結束，張鳴想起辦小產證事宜就找一開發商提出這
要求此時售樓小姐拿出房屋面積的實測報告，要求張鳴按多退少補的約定支付超出5平方米建筑面積部分的差價款共計人民幣50000元；并告訴張鳴，要等到大產證辦共后才能辦理個人的小產權證，目前大產證還在辦理這中、售樓小姐稱老板正在努力，要張鳴安心等待。
這一等又幾個月過去了，和鳴見小產證遲遲無法辦出，卻還要補交因分攤公用面積而增加的房屋面積差價款心有不甘，即產生了根據合同約定單方面解除合同的念頭。因為開發商違約、選擇退房就能獲得總房價的10％作為賠償，但已投入的20萬元裝修款開發商能賠償嗎？想想自
已及兒子為購房和裝修所化費的精力，設想與開發商之間曠日持久的訴訟官司張鳴最終還是決定暫時采取忍讓態度。沒有提出退房要求。然而遠有異鄉的張杰得知在國內買房遇到如此不講誠信的房產商，便對上海投資環境產生懷疑、何時回滬創業遲遲未能決定。至今，張家父子的新房仍“擱淺”著。官方推薦的合同示范文本 “陷阱”頗多 針對上述糾紛、筆者提醒正在打算購房的朋友、對官方推薦的所謂合同示范文本千萬不要盲目輕信，因為示范文本上漏洞多多、陷阱不小。
以交房條件為例，原97版示范合同已將房地產開發企業交付商品房的條件規定為：必須取得大產證后。實踐這交房要求對某些房產商不規范的操作行為制衡較重，訴訟中房產商常因違反此約定而導致承擔敗訴責任，因而諸多開發商對該條款的設置意見較大。2000版示范文本的制定者側重于開發商的利益，違反了法律規定和合同首頁《特別告之》中的提示，在示范文本第十條條款中，將尚未取很大產證僅取得《住宅交付使用許可證》的交房行為，也作為可選擇的符合交房條件的形式之一，為房產商違規交房大開方便之門，張鳴購房至今未能取得產權證的遭遇，就與該示范文本條款的上述設計缺陷密切相關。繞開陷阱
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