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房地產開發企業的本錢核算論文
房地產投資項目具有資金投進大，建設周期長，本錢核算環節多，投資風險高等特點。這就更需要精打細算，規避風險，力求以最少的本錢耗費獲取最大的經濟利益。房地產開發企業的本錢核算工作是一項復雜的會計核算工作，這是由房地產項目的特性所決定的。進步開發項目的本錢核算質量，是房地產開發企業確當務之急。如何進行本錢核算，顯得尤為重要。
一、房地產開發本錢的組成
房地產開發本錢是指房地產企業為開發一定數目的商品房所支出的全部用度。就其用途來說，大致可分為三部分：
1、土地、土建及設備用度。這是房地產開發本錢的主體內容，大致占總本錢的80%。其中最重要的是土地用度。土地用度主要包括置換本錢、批租用度、動遷用度等。房產商在決定是否開發一個項目前，必須將預計的土地用度通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所占的土地本錢（俗稱樓板價），以此來進行項目的可行性評估。
2、配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費，學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬于押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標準不一，很多項目由壟斷性企事業單位執行，隨意性很強，標準普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產開發本錢中受外界因素影響最大的一塊用度支出，一般占項目總投資的10%～15%。
3、治理用度和籌資本錢。房地產開發與其他行業相比，有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點，因此，大多數開發企業必須通過借款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。如何把這部分用度核算好，對正確計算開發本錢將起到非常重要的作用。
二、加強房地產開發企業的本錢核算策略
1、加強房地產企業本錢核算的規章制度建設和組織落實。
房地產開發企業不僅要遵守國家的有關法規和制度，還應該結合企業的實際情況、行業特點，建立和健全企業的規章制度，加強和完善房屋本錢核算的規章和制度建設，使本錢核算工作有法可依、有章可循，從而保證本錢會計資料的真實、可靠，促進企業本錢核算水平和會計信息質量的進步。同時，房地產開發企業應該考慮自身規模大小和開發項目的規模特點等因素，在保證本錢會計工作質量的條件下，公道地設置會計機構，配備必要的本錢核算職員。每一房地產項目應由專人負責本錢核算工作，大型項目應設立本錢工作組專門負責本錢猜測、本錢決策、本錢計劃、本錢核算、本錢控制、本錢報表編制和分析等主要工作，使本錢核算和治理有機地結合起來，形成算為管用、算管結合的有效機制。本錢工作組的工作方式也應根據項目具體實際，確定分別采用集中和非集中工作方式。
2、確定本錢核算對象。
對于建設一個現代的多功能小區，其本錢核算對象就顯得復雜。這就需要本錢核算職員深進實際，研究分析總體項目的特點、治理要求、經濟用途、標準、建設交付期以及預決算的主體分項確定。本錢核算對象的設置必須堅持“便于核算，利于治理”的原則。一般來說，房地產開發企業在確定本錢核算對象時，應結合開發工程的地點、用途、結構、裝修、層高、施工隊伍等因素，分別做如下處理：一般的開發項目，應以每一獨立編制的設計概（預）算或每一獨立的施工圖預算所列的單項開發工程作為一個本錢核算對象；同一開發地點、結構類型相同的群體開發項目，假如開竣工時間相近，又由同一施工隊伍施工，可以合并為一個本錢核算對象；對個別規模較大、工期較長的開發項目，可以結合經濟責任制的需要，按開發項目的一定區域或部位劃分本錢核算對象。比如，大型項目首先要分批分期，在分批開發的商品房中再按經濟用途和建設標準適當分類，對區內公共建筑配套設施中屬于營業性公建設施，應單設本錢對象核算，這樣就會形成多個本錢核算對象。
3、設立公道的本錢核算項目。
正確劃分本錢項目，如：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費等。可以客觀地反映產品的本錢結構，便于分析、研究降低本錢的途徑。按現行房地產開發企業會計制度規定：開發本錢屬一級科目，在該科目下企業應根據自己的經營特點和治理需要，確定本錢項目，進行明細核算。本錢項目不宜開列太多，對于發生次數較少的本錢用度，特別是單筆發生的用度，應盡量合并；對金額較大并陸續發生的用度應單獨設立科目核算。土建用度如屬于合同發包的，還應該按合同進行明細核算，以便隨時了解工作量進度和付款情況，為工程的竣工決算提供資料。
4、正確的進行本錢的回集、分配與轉結。
對于單一的房地產項目由于本錢對象簡單，回集本錢用度就輕易得多，通過分配間接計進本錢對象的內容就相對較少。然而一項大型綜合性小區開發就顯得十分復雜，本錢核算對象比較細化，很多本錢用度不可能直接回集到各個本錢核算對象，就需要采用一定方法和程序進行分配，再間接地回集到各個本錢核算對象。直接回集的本錢用度主要是建筑安裝工程用度，其他本錢用度則需要定期進行分配，而對于間接分配的用度需要在日常回集時按各自本錢項目的詳目分別回集核算，然后按各個本錢對象和對應本錢項目進行分配。例如：大型綜合性房地產項目的本錢核算對象直接回集項目的建筑安裝工程用度；土地征用及拆遷補償費日常發生的本錢用度可不按本錢對象直接分配，而在此本錢明細科目中分詳目回集，每月末按各本錢對象的實際占地面積計算比例分攤當期所發生的用度，在分配時無需按詳目分攤，若本錢治理需要可以再按詳目結構還原。前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發間接用度中的現場治理性用度則按各本錢對象的建筑面積計算比例分攤。當月發生的各項本錢用度，其回集和分配程序同土地征用及拆遷補償用度。對于利息支出則按各本錢對象回集的上月末本錢實際發生額計算比例分攤；對于預支款項中若屬于預決算范圍的按合同支付的款項，應直接進進本錢項目回集，并及時取得發票；對于工程決算后欠付的款項應按標準預提，包括應付未付的商品房維修基金等。
5、重視項目竣工本錢結轉核算。
已完土地開發項目應根據其用途，采用不同的方法進行本錢結轉。比如：
（1）為銷售或有償轉讓而開發的商品性建設場地。開發完成后，應將實在際本錢轉進“開發產品——土地”賬戶。
（2）開發完成后直接用于本企業商品房等建設的建設場地。應于開發完成投進使用時，將實在際本錢結轉計進有關的房屋開發本錢中。
（3）房地產開發項目竣工驗收取得交付使用許可證后三個月內，應當取得經過審價后的工程決算書，這樣本錢核算職員即可按照各本錢核算對象所回集的用度核對各項合同和工程決算書確定的價款支付情況，按權責發生制要求計提相應的本錢用度，從而結轉完工實際總本錢，并計算各獨立核算對象的單位本錢進行完工開發產品的明細核算。若屬于出租經營的項目，則轉進出租開發產品的明細核算。商品房的預售業務在前，竣工交付在后，工程決算若不及時完成，本錢核算則不可能真實和及時，進而影響企業盈利水平的正確性。商品房銷售本錢核算應按配比原則，以各個獨立銷售單元（獨立核算對象）進行明細核算，以每平方米建筑面積本錢為銷售本錢轉賬依據結轉銷售本錢。
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