城市規劃對地價的影響論文

城市規劃對地價的影響論文

　　城市總體規劃的主要任務是根據城市規劃綱要綜合研究和確定城市性質、規模、容量和空間發展形態，統籌安排城市各項建設用地，合理配置城市各項基礎工程設施，并保證城市每個階段的發展目標、途徑、程序的優化和布局的科學性。城市總體規劃的科學與否，在很大程度上影響著城市土地價格。

　　土地價格是為購買獲取土地預期收益的權利而支付的代價，即未來地租（收益）的資本化。因此，隨著市場經濟的發展和對土地經濟規律研究的深入，人們更加深刻地認識到，土地價格尤其是城市土地價格不僅由土地利用現狀決定，對土地利用前景的預期也是影響土地價格的重要因素。

　　從城市整體層面來看，城市未來地價的高低主要取決于城市土地配置的合理程度、用地功能布局、城市基礎設施的發展水平，以及城市建設總體容量控制標準，這些因素主要是由城市總體規劃決定的。從城市局部地域來看，地塊的用途、開發強度及環境控制等決定地價的因素也取決于具體的規劃控制要求。

　　城市性質對地價的影響

　　城市的性質指城市在國家經濟和社會發展中所處的地位與所起的作用，是城市主要職能的反映。我國城市性質大致分為：中心城市、工業城市、交通港口城市和特殊職能城市四種。城市性質的差異，是決定城市地價水平的一個重要因素。城市性質制約著城市的經濟、人口結構、規劃結構、城市風貌、城市建設特別是土地使用的構成等各個方面，而不同性質的土地使用在經濟效益上是有很大差異的，一個城市的職能越多，越能強化城市發展的聚集效益。現代城市職能中第三產業所占的比重越大，如金融貿易、信息展覽、經營管理、旅游服務、商業零售業越發達，地價水平越高。

　　城市規模對地價的影響

　　城市規模指城市人口規模和城市用地規模，因為城市用地規模隨著城市人口數量的浮動而變化，所以，城市規模通常按城市人口劃分為特大城市、大城市、中等城市、小城市等。總體規劃確定的城市發展規模直接影響著城市基礎設施的標準、交通運輸、城市布局、城市的環境等一系列問題，對城市地價水平有較大的影響。城市規模越大，基礎設施的建設標準越高，交通運輸系統越復雜，城市環境的營造越困難且成本越高，土地級差收益也越高。同時，按照我國城市土地使用的現狀，城市規模越大，人口越多，人均用地指標越低，意味著土地供給與需求的矛盾越突出，土地資源短缺情況越嚴重，地價水平越高。

　　城市土地利用結構對地價的影響

　　城市土地的利用結構指城市各類用地在城市總用地中的比重，以及各大類用地內部各個組成部分用地的構成與比例。不同性質用地的價格差異是普遍存在的，而且相差很大。一般來說，商業用地地價最高，辦公和住宅用地次之，工業用地地價最低，因此總體規劃確定的城市用地構成與地價總體水平及地價總量密切相關：地價總體水平與商業用地的比重成正比例關系，而與工業用地的比重成負比例關系。商業用地在城市中的比重主要取決于城市的職能特點及規劃用地的功能分區。同時，用地結構的合理化既有賴于土地價值的經濟調節，也有賴于城市規劃的政策調節，城市規劃在遵循“充分發揮土地使用效益”的原則下優化城市用地結構，有利于提高城市地價的整體水平。

　　城市用地空間布局對地價的影響

　　區位地價級差是導致城市空間結構演變的基本動因之一。反過來，城市總體規劃所確定的城市功能分區及空間結構也會對城市地價的空間差異產生影響。它具體體現在城市空間結構的層次決定土地價格的分級體系；商業、住宅、工業等功能用地的聚集程度決定了房地產價格總體水平和不同土地等級間價格差異的幅度，即城市用地功能分區及用地功能混合情況決定了地價級差，規劃道路運輸網結構及道路密度與地段價格直接相關。

　　對于一般城市而言，聚集程度及交通區位是影響地價的兩個最主要的因素。首先，用地聚集程度越高，尤其是商貿服務業、辦公樓宇等聚集程度高的城市各級中心地區，往往是地價峰值區。其次，城市房地產價格上漲最快的地區一般是交通便捷的地區，尤其是城市新發展區。規劃新開通干道、高速公路出入口兩側土地，地價迅速上漲，表明交通條件的改善對城市土地價格的提高起著直接的促進作用。聚集程度較高、交通條件優越的地段不僅本區域地價水平較高，而且通過傳遞、擴散作用，可以帶動周邊地域地價水平的提高，從而影響城市地價的整體水平。

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