如何評定專業公司的商業規劃方案

時間：2023-04-27 09:41:40 規劃方案我要投稿

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如何評定專業公司的商業規劃方案

如何評定專業公司的商業規劃方案作者：劉偉明如何評定專業公司的商業規劃方案在商業項目規劃的過程中，在規劃定位上對于開發商自己心里不是很有底?從我做商業多年的經驗，總結了從以下四個方面來評定，僅供各位同行參考。一、從建筑角度來審定專業公司：第一：應該在方案中充分的說明，建筑的形態與市場周邊怎樣融合,也就是說建筑形態是不是能順應五年后的市場發展趨勢。第二：說明人流流向、交通情況、商業側重面及后期預留空間，在項目規劃中在那一個部分體現。同明說明廣場在項目整體的那個位置，商業的主力面朝向等。第三：從建筑本身的角度考慮,在商業規劃中，首先要說明：我們打算建筑一個單體還是一個由諸個單體組合成的商業，還是由幾個單體組合成的商業。在這個說明的同時，應該考慮的問題是：南北地域的及氣候的問題，北方因為冬天比較冷，在建筑本身的同時也要考慮建筑的面積。市場的競爭是比較激烈的，如果你設定的面積與市場同類業種的面積相同，你的理由是什么?你的競爭力在哪里?這是要說明的。第四：因為地下開發費用比較高，所以，根據城市的消費習慣，以后期發展要求與城展商業發展等情況。第五：因為商業投資這方面都會被資金困住，銷售的問題在規劃中就自然而生。一般，現在很多銷售位置都建議與項目本身分離，但這個時候需要說明：銷售部分與項目本身的之間的關系是如何，假定，銷售賣出去了，但沒有人流是否會造成后期陰影。第六：在內部規劃中需要注意主通道設定的問題。第七：關于共享空間的大小，任何一塊面積的大小，都影響著整體利益。在建筑中共享空間的形態大小，只能影響著項目內部結構的一點變化，如：現在大連的羅斯福購物廣場，他的共享空間極大，從我們去考查的角度來說，可能太過于浪費，也會讓大家覺的太空了，這就跟前期的建筑審定時非常關鍵，如何實現節效平面?第八：建筑外形，現在商業購物中心的建筑外形，可謂千萬萬化。但不論什么樣的外形，都會有一定的來由，上述基礎八點是從建筑角度來審定專業公司的一些個人建議。二、從功能布局角度來審定專業公司第一：功能在于項目本身所取到的作用，各業種所占面積及品牌在市場的競爭力說明。必須清楚的解釋各業種的面積與業種，是如何能在后期經營中有生存力。第二：很多都按"黃金分割率"比例，購物，與餐飲是需要占絕大面積比例，但娛樂一定要高于現所有市場中娛樂的定位，且需多樣化，要不誰會來你的購物中心呢，消費者到其它的百貨店也有如同的娛樂，在你這里就不能享受到更好，與獨特一面。第三，各業種在項目中取到的作用都不同，而他們的占項目的位置，也是必須說明的等。是根據人的購物習慣，還是根據人的勞累時間期，他們之間如何產生聯接關系。第四：在業種分布時，要說明與后期物業管理方面的吻合，因為在后期管理中，要涉及到銷售部分與租賃部分及本身的類別的管理，三、業態分布第一：主力店在項目中占具很主要的作用，次力店的作用也不應呼視，所以，一定記得的是，主力店選擇與次主力店選擇上，在面積、業種、位置方面一定要深入考慮。而不能只重視主力店，呼視次力店的競爭能力，我接觸過一個案子是這樣的：主力店的面積在幾萬平米以上，而次主力店，還是按慣例設成幾千平米圖書與家電，如果設定的這些業種在市場上已經非常成熟,是否在設定?第二：主力店的定位說明：主力店的定位必須清楚的產述主力店的定位，還要包括內部基礎業種的說明，盡可能減少業種重復的現象。我們去考查金源mall時，看到在百貨里可以看到的東西在專業店里也可以看到，而且業種重復現實十分嚴重。第三：業態的選擇?應該根據市場資源來設定業態，還是根據市場需求設定業態。通過多年的經驗認為，應根據市場需求來定業態，而不根據市場資源來定業態，這也是我跟意大利保利公司討論的結果,看過很多項目都以市場資源來設定，但請大家記注項目是需要競爭力的。第四：銷售面積。銷售面積的業態定位與主題定位，銷售面積的設定多數項目都采用"業態互補"?形式，為了能讓項目業種不沖突。多年經驗告訴我，不能把自己的思維定死，很多人在想項目中設定了服裝，銷售面積再設服裝就不好做了等一些諸如此類的想法，大家可以在定位細節上做文章，不要在業態上牢固自己。四、經濟性第一：方案中一定要需提到要整體開發體量的定位說明，因為，操作大型商業項目，需要達到一定的面積才能實現投資與回收成正比。第二：物業角度，專業公司必須對后期的物業如何提升與物業留量進行產述。商業地產規劃一般需要重點考慮三大問題：解決開發商心中"疑點"與找準符合市場"需求"的產物，吻合經濟"政策"的趨勢，這三大問題同樣在規劃過程需要到驗證。

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