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物業經營管理方案（通用17篇）
為了確保事情或工作有序有效開展，時常需要預先制定一份周密的方案，方案是有很強可操作性的書面計劃。方案應該怎么制定呢？下面是小編收集整理的物業經營管理方案，僅供參考，歡迎大家閱讀。
物業經營管理方案 篇1
為落實市十三屆人大三次會議審議經過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，進一步規范物業管理活動，切實維護業主和物業管理企業的合法權益，努力提高物業管理水平，根據《物業管理條例》及有關法律、法規，結合我市物業管理工作實際，特制定本方案：
一、指導思想
以國家《物業管理條例》為依據，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區物業管理的議案》為重點，以規范管理、提高物業服務水平為宗旨，進一步加強居民小區物業管理工作，推動我市物業管理健康發展。
二、目標和范圍
（一）目標：
1、有效解決開發遺留問題，年底前整改率到達90；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率到達90。
2、新建住宅小區推行招投標率到達100；20XX年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。
3、凡從事物業管理活動的企業，要100取得《物業企業資質證書》。
4、強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，物業企業經理持證率到達100，并建立起物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案。
5、大力推行物業管理，年底前對具備物業管理條件的住宅小區物業化率到達100。
6、加強業主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要到達80以上成立業主大會和業主委員會。
（二）范圍：對全市實行物業管理的244個住宅小區進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規范物業管理行為。
三、工作資料
（一）完善我市物業管理地方性規章建設。依據國家《物業管理條例》及相關配套法規、規章，結合我市物業管理實際情景，經過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業管理規定》，依法加強我市物業管理活動的監督管理。
（二）全力解決開發建設遺留問題。開發建設單位作為行為主體要切實承擔起職責，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問題從新進行完善，建委、規劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到職責單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發建設遺留問題的住宅小區，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修職責要全部落實到單位、到個人，維修及時率確保在90以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產生開發建設遺留問題。
（三）加大對物業市場的監管力度，規范物業管理行為。
一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。依據國家《物業管理條例》和《前期物業管理招投標辦法》，及時制定貼合我市實際的《沈陽市前期物業管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區實行招投標制度，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區，必須采取公開招投標的方式選聘物業管理企業，建筑面積5萬米以下的新建住宅區在區、縣（市）房產行政主管部門的批準下能夠采用邀標和議標的方式選聘物業管理企業。同時，鼓勵業主大會采用招投標的方式依法選聘物業管理企業。并且，及時簽訂《（前期）物業服務合同》和《業主（臨時）公約》，對于新建住宅小區要在商品房銷售前100簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。
二是嚴格物業管理企業的資質審查。在我市從事物業管理活動的物業管理企業，要按照國家《物業管理條例》的要求依法取得《物業企業資質證書》，并遵照建設部《物業管理企業資質管理辦法》的規定，按物業管理企業取得資質等級，承接物業管理項目。同時，加強物業管理企業的年檢和資質評定，出現違規違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節嚴重的取消其物業管理資質。
三是強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，提高物業管理水平。建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和準入、退出機制，監督物業管理企業和從業人員以及物業管理企業履行《物業服務合同》情景，對物業管理企業和物業管理項目經理，實行實名誠信考評制度，如物業管理企業或物業項目經理出現違法、違規、違諾現象，依據情節的嚴重程度，扣除相應的分數，年終進行綜合考評，考評結果作為物業管理企業年檢和定級的要件，報房產行政主管部門，并在沈陽房產信息網予以公布。督促物業企業按照《合同》約定的標準供給質價相符的服務，提高管理服務水平。同時，加強對物業管理從業人員的培訓，與建設部培訓中心聯合，繼續對我市物業管理從業人員進行培訓，到達從業人員要持證上崗。特別是要對物業管理企業經理以及項目經理（物業管理處主任）進行培訓，在取得建設部《物業管理企業經理崗位證書》的基礎上，市房產行政主管部門與中國物業協會聯合進行上崗培訓制度，經過實務操作培訓，考試合格的頒發中物協《物業管理實務操作專業崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。
四是規范業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。根據國家和建設部的有關文件，結合我市實際，爭取年底前出臺《關于加強組建業主大會、業主委員會工作的.指導意見》，明確各部門職責，充分調動街道、社區的進取性，依據《條例》依法成立業主大會、業主委員會，使這項關系到群眾利益、社區穩定的工作，更具規范性、操作性。引導業主大會，在充分尊重全體業主意愿的基礎上，按照合法程序選舉熱心公益事業、職責心強、有必須組織本事的業主進入業主委員會。規范業主大會、業主委員會的行為，促進業主自律和民主決策，切實維護自身的合法權益。
（四）建立市、區、街道、社區職責明確職責體系。對于具備物業管理條件的住宅小區，要明確由物業管理企業實行專業化管理，爭取年底前物業化率到達100；對于尚不具備物業管理條件的住宅區，要確定管理單位，實行專項服務，待具備條件后，推行物業管理。逐步構成以社區為主，專業管理和業主自治管理相結合的新型管理體制。各涉及物業管理活動的相關單位、部門按各自的職責承擔社會管理的職責，為物業管理創造良好的環境。
（五）采取多種形式，加大對物業管理方面法規的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細致宣傳國家《物業管理條例》及相關配套文件，引起社會各界物業管理的重視，讓廣大業主不斷了解物業管理的政策法規，引導全社會樹立正確的消費觀念，促進社會的和諧。
四、組織領導
為使這項工作落到實處，市政府成立領導小組。
組長：邢凱
副組長：王鐵
成員單位：市房產局、建委、規劃局、公安局、行政執法局、民政局、各區政府。
領導小組辦公室設在市房產局，負責日常的組織協調。各區政府也要成立相應的組織機構，抓好具體的組織實施。
五、職責分工
規范物業管理工作是一項系統工程，要堅持“條塊結合、區域負責”的原則，市領導小組全面負責此項工作的監督、指導；市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協調和監督、檢查；各區政府要針對物業管理存在的問題負責此項工作的具體實施；各相關部門按照職責分工，密切配合各區政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實職責，相互配合，加強檢查驗收，切實提高我市的物業管理水平。
市房產局為全市住宅小區物業管理的行政主管部門，具體負責全市物業管理工作的指導、監督，并會同相關部門抓好物業管理企業和住宅小區存在問題的整改工作，如：物業管理立法、前期物業管理招投標、物業管理企業資質審查、業主大會、業主委員會組建、物業管理工作的調研和宣傳等工作。
市建委、規劃局為開發、建設單位的管理部門。一是在進行住宅小區前期規劃時，要規劃建設必要的物業管理服務用房等相關配套設施，以方便后期的物業管理工作；二是嚴格按照規劃對住宅小區進行竣工驗收，不按規劃建設的住宅小區，不能予以驗收，并限期整改；三是對開發建設遺留問題，要制定整改工作方案，積極組織整改，到達合格標準。
市行政執法局、公安局負責對物業管理行為的查處工作，使物業管理活動更加規范，促進物業管理水平的提高。
各區政府為物業管理工作的職責主體，要針對目前物業管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關部門，加大管理力度，認真組織整改，使問題得到及時有效的解決。
六、實施步驟
依法加強居民小區物業管理是一項長期工作，為確保完成本方案確定的工作資料，今年要分三個階段進行實施。
（一）排查階段（20XX年5月10日至5月31日）
由市領導小組牽頭，建委、規劃、房產、公安、行政執法等相關部門配合，各區政府組織實施，對開發建設遺留問題、物業管理和住宅小區存在的問題進行一次拉網式排查，并進行登記造冊，建立管理檔案。
（二）整改完善階段（20XX年6月1日至10月31日）
各區政府對排查中出現的各類問題進行認真分析，查找根源，制定相應的整改措施，報市領導小組審查，審查合格后，方可按職責分工認真組織整改。
（三）驗收階段（20XX年11月1日至11月15日）
領導小組成員單位按照工作資料和標準，集中時間，認真組織，對整改后的物業企業和住宅小區逐個進行審核，確保達標。
七、保障措施
（一）提高認識，明確職責。各級領導要把加強居民小區物業管理工作當作重要工作來抓，實行“一把手”負責制，層層落實職責。建立市、區、街道、社區職責明確的職責體系和長效管理機制。市政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理職責，切實把居民小區物業管理工作抓細、抓實、抓出成效。
（二）密切配合，抓好整改。市政府相關部門和各區政府要上下聯動，密切配合，針對物業管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。對整改不及時或不徹底的，有關部門要按照相關規定進行查處，確保全部達標。
（三）加強宣傳，營造氛圍。要結合開展“貫徹《物業管理條例》，整頓規范物業管理市場”活動，大力宣傳物業管理的政策法規及有關規章制度，使廣大居民了解物業管理的有關政策和權利義務，進一步增強參與意識和維權意識，樹立正確的消費觀念，使物業管理逐步走向良性循環軌道。
（四）強化管理，鞏固成果。市政府相關部門和各區政府要把物業管理作為社會管理的重要組成部分，分工負責，強化管理。特別是對存在問題進行整改后，要進一步明確管理單位和管理職責，避免類似問題的再次發生，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩定。
物業經營管理方案 篇2
物業管理行業發展至今日的狀況，社會化、企業化、專業化的特征已不僅僅表此刻規范化和精細化的管理上，各大物業公司經過多年的精心運作，在規范化和精細化服務上已構成了一套很完善的制度，如果想在物業行業異軍突起，那么除了做好規范化和精細化服務外，經過舉辦多種活動(特約服務和社會文化)突出表現出人性化的貼心服務，將如晴天霹靂，一鳴驚人。本文將從傳統的規范化和精細化服務闡述物業管理的過程，并介紹幾種人性化的新穎服務資料。
一、管理目標：
1、業主委員會成立后12個月至18個月，到達深圳市安全禮貌(優秀住宅)小區標準；
2、業主委員會成立后24個月至30個月，到達廣東省優秀住宅小區標準；
3、業主委員會成立后36個月至42個月，到達全國城市物業管理優秀住宅小區標準；
4、小區實行封閉式管理，護衛班實行24小時值班，確保業主和住戶生合財產安全；
5、小區清潔實行專職保潔員職責制，保證小區內24小時全天候干凈、衛生、整潔；
6、小區車輛實行智能化IC卡管理，車輛憑卡進出，無卡無證車輛禁止駛出小區，所有外來車輛未經許可不得進入小區；
8、水電維修班實行24小時值班制度，業主遇到問題隨叫隨到，公共機電設備運作正常，設備完好率100%；
9、綠化按時修剪、維護、堅持花草樹木茂盛美觀，綠化完好率99%以上；
10、營造小區濃厚的文化氛圍，每年社區文化活動不得少于12次，每次參與人員不得少于300人；
11、實施不少于10項的特約服務，把物業的服務資料融入到業主的衣、食、住、行中。
二、分項指標：
1.房屋完好率：100%
2.房屋零修、急修及時率：99%
3.維修工程質量合格率：100%
4.管理費收繳率：≥98%
5.綠化完好率：99%
6.清潔、保潔率：≥99%
7.道路完好率及使用率：100%
8.化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率：100%
9.排水管、明暗溝完好率：100%
10.路燈完好率：100%
11.汽車場完好率：100%
12.公共文體設施、建筑小品完好率：100%
13.小區內重大刑事案件發生率：0
14.小區內治安案件發生率：≤1年
15.消防設施、設備完好率：100%
16.火警發生率：≤1%
17.火災發生率：0%
18.違章發生率：2%
19.違章處理率：100%
20.用戶有效投訴率：≤2%
21.有效投訴處理率：100%
22.管理層員工專業培訓合格率：100%
23.特種作業員工持證上崗率：100%
24.維修服務回訪率：≥30%
25.業主(住戶)對物業管理綜合滿意率：≥98%
服務特色(“菜單式”服務模式)
（一）、實行“菜單式”服務模式
（二）、快速、完善的服務形式：首按職責制+三分鐘服務承諾
1、首按職責制
每一位員工都有職責和義務接待客戶的提議，任何一位員工接到提議后，統一傳遞到辦公室，并告訴提議人我處在二日內反饋處理結果。第一接待人負責跟蹤這項服務提議處理的情景直至客戶滿意為止。
接待服務提議時應對處理時間做出適當的承諾，盡量在最短的承諾時間內處理完畢，因故未能在承諾時間內處理的應及時通知對方，爭取取得理解。但不得出現同一件事情有兩次推遲處理的情景。承諾時間最好控制在1~2天，一般不超過一周，特殊情景除外。處理完畢后，由處理人與對方交代清楚，需要讓對方簽字確認的應當留簽字記錄，并告知第一接待人。
2、三分鐘服務承諾
第一接待人接到客戶的提議時，應及時將客戶的提議反饋到辦公室，由辦公室安排相關人員到客戶指定的地方，為客戶供給相應的服務，這一過程不能超過三分鐘。若有特殊情景，無法在三分鐘趕到客戶指定的地方，應在事先跟客戶解釋，取得客戶的諒解，在客戶同意的同提下，在最短的時間內，趕到現場為客戶服務。
三、突出、貼心的禮貌禮貌：三米微笑服務+站立式服務
1、三米微笑服務
管理處人員見到客戶必須微笑示意，具體做法是：在距離客戶三米時，必須自然微笑示意，微笑時以露出八顆牙齒為標準，等客戶到身邊時，輕聲、清晰道早上好、午時好或晚上好。管理人員在見到認識的客戶時，也必須遵守三米微笑服務原則。
2、站立式服務
站立式服務表此刻：
(1)各固定崗(道口崗、門崗護衛員)根據接待客戶的不一樣，應在不一樣時期進行站立服務。道口崗實行16小時站立服務，早班和中班在工作服務均應樹立站姿勢的形象。門崗則應在客戶上下班的高峰期站立迎賓，時間為：7：30~9：00，11：30~12：00，13：45~14：30，17：30~18：30。
(2)接待員或辦公室人員在接待客戶時，在客戶進門時，也必須站立并微笑致意，客戶離開時，也必須站立微笑送別，并目送客戶出門為止。
四、全天候的服務時間
1、護衛班實行24小時專人服務，客戶有任何需求能夠得到最及時的服務。
2、維修班實行24小時專人服務，客戶普通維修事項能夠得到是及時的服務，有危及客戶安全的大維修也能得到緊急處理。
3、客戶服務中心實行16小時專人服務，并在無專人值班的時間段出示客戶服務中心所有人員的聯系電話，以便客戶在無水值班的情景下能夠找到相關的人員。所有不值班人員在接到客戶求助電話后，若不能在電話中處理了客戶的問題，應第一時間趕到事故現場，給予客戶最及時的關懷與幫忙。
4、管理處全體人員非特殊情景都必須留守小區，隨時待命，以便為客戶供給服務。
五、豐富的社區文化活動
豐富的社區文化活動不僅僅表此刻舉辦多次的大型活動，還在于讓大部分客戶能自覺的加入到社區文化活動中來，變客戶被動理解管理處供給的文化活動，為客戶主動參與各種活動，并在整個小區中構成一種獨特的文化氛圍，一種有別于其他小區的文化氛圍。
六、多種多樣的特約經營服務
常規的物業服務資料僅是對公共設施設備進行維修、保養，對公共場所進行管理，對全體客戶供給共同的服務，而沒辦法滲透到客戶個人的衣、食、住、行中，所以開展多種多樣的特約服務，不僅僅是物業服務資料的'深入，也大大方便了客戶的生活，同時也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務將是除了社區文化活動以外的另一種新穎的服務資料。
七、實行完全的封閉式管理
傳統的封閉式管理僅僅是對來訪人員和無關人員的管理，并沒有對外來送水、送飯、送報的人員進行管理，而我們實行的完全封閉式管理，是除了客戶和拜訪人員能進出小區外，其他送水、送飯、送報人員將完全不能進入小區，而由我們的人來完成這些服務，進而在做好服務工作的同時，把小區的安全隱患減到最少。這也是我們做好多種特約服務所帶來的另一個好處。
物業經營管理方案 篇3
一、介紹
天悅城位于光明路東，工業大街南，森源街以北，是35萬平米城市首席公園地產綜合體，要打造呼倫貝爾地區30年內無法復制及超越的綜合高端社區，這是一個充滿極富特色的規劃。優美舒適的自然環境和超凡脫俗的人文氣質，營造出超然出世的高尚生活社區，演繹臨水而居的超然人生。
二、管理服務的整體設想與策劃
針對天悅城物業管理的各個要素，我公司展開了項目調研，通過項目的深入理解，深層挖掘設計和開發思路的基礎上，在做銷售物業服務中對業主進行人員消費結構，服務需求等分析的基礎上，仔細剖析了小區所具備的各項特點，以及物業管理服務中將面臨的難點、重點，確立了此物業管理方案。
我們的整體管理方案可以概括為：“一種模式、三大重點、一個整體”。
1、一種模式：
1）根據本項目房屋建筑特征與購買人群特性（綜合素質較高、生活私密性強，個性服務需求突出等）全方面綜合考慮，最終將天悅城的管理模式定位為：貼心管家式服務
２）貼心管家式服務管理模式的5大重點：
a）一對一專人服務
b）家居生活的全方位“助理”
c）深入到微小細節的服務方式
d）高素質+職能多面手
e）打造便捷、舒適的貴族生活
2、三大重點：
重點一：管家式服務項目的多樣化
天悅城所承諾提供的`物業服務（管家式服務）不能與單純一對一的管家服務相提并論。從成本、人力資源、業主認可程度，給物業公司承諾的管家式服務定位于和限制在具有管家特色、融入管家服務方式內容的物業管理服務。首先管家式服務的內容區別于一般小區物業管理服務，具有屬于管家應具備的服務項目。由于物業管理費中包括基礎性、公眾性服務，所以從管家服務項目中篩選出適用于或通過改進轉化為公眾性服務項目。考慮到物業服務的成本與物業費掛鉤、人力資源數量質量的限制、客戶群的文化、需求、消費意愿和對生活方式、生活理想的差異性，在次篩選出即能達到營利目的，又能滿足廣大業主需求，且能明顯體現管家式特色的服務。
重點二：酒店式禮儀帶來尊貴的享受
管家需要極高的自身素質，擁有豐富的生活經驗與專業素養：熟知各種禮儀，佳肴名菜、名酒古董的鑒賞，水晶銀器的保養等等…從物業管理服務角度看，要把管家特征容入到管家式服務中去，其首要的是在基本服務（如保安、前臺接待、“管家”、保潔、維修）中體現管家服務的特點，應達到管家應具備的基本素質——禮儀。
管家式服務在全國物業管理服務中卻無規范性標準，尚處于摸索階段，本公司認為：從業主心理角度出發甚至涉及到他們的“虛榮心”，如果得到五星級酒店式的禮儀服務，便能讓業主感受到不同于在一般物業管理小區受到的貴賓待遇（體現優越感），更能在其親友來訪時受到的禮儀服務中滿足業主的“虛榮心”。
重點三：營造一種“便捷、和諧、優越”的社區人文環境。
1、管家不單單是指購物、準備早點、送孩子上學、洗衣物、招待客人。而是體現了管家服務的另一特征——貼心。作為物業管理的管家“式”服務，要把貼心容入到公眾服務當中去，就能得到很大程度上業主的認可。從最小的細節做起（例如：業主在小區中嬉戲、鍛煉累了想坐下來休息的時候，立即把附近的椅子擦干凈。）；使業主在小區內，無論是戶內還是戶外都能感受到原來生活是如此的簡單，再次體現生活在天悅城貴賓級的享受（這個例雖有些夸張，但并非不切合實際）。
2、一個整體，多個獨體，宏觀把控管理：個體互相協作，優勢互補，形成小規模管理優勢。宏觀管理把控，各小規模管理優勢完成整體管理完善。
3、三個措施：
措施一：24小時不間斷全方位、一站式“管家”服務。
與一般項目不同，從物業接管期起，既要求專屬“管家”與業主建立良好的溝通，介紹物業的超前服務項目，使業主在入住前既感到“管家”的作用，體會到物業獨特超前“管家”服務。
利用辦理入住的良好時機，充分體現物業特有的便捷、細致，通過準時、高效的辦理入住流程；“管家”詳盡、專業的介紹；簡潔、精致的入住材料及為辦理入住業主預留車位的細致工作，將為居住天悅城業主留下完美的第一印象。要求“管家”使用規范酒店式禮儀行為規范為業主提供服務。設立臨時“管家”，24小時不間斷電話，所有服務人員隨叫隨到。
所有“管家”必須能準確、清晰回答業主的各類問題，所有工作都講求時效性（各類投訴回復不超過24小時，生活咨詢回復不超過12小時），在業主心中樹立重承諾、講信譽的規范形象，使業主產生信賴感。
全方位的生活咨詢，大到房屋裝修小到生活竅門，“管家”都能指導業主找到正確的答案。
接受業主的各類服務委托，做業主最放心的生活幫手。幫助業主全程監督操作過程，讓業主輕松享受100%完美效果。
措施二：高素質+職能多面手=強有力的業仆隊伍。
a）利用高素質的個體，展現高標準的人文環境。
b）職能多面手，形成優勢互補，利用有限的人力資源，100%完成管家下派的任務。
措施三：完善服務信息協調網，提供全方位服務項目支撐。
a）通過各種途徑，聯絡各服務公司提供有效的服務項目支撐。
b）協調各服務公司，提供快速高效便捷的服務質量，滿足業主的需求。
c）尋求廣泛有效便捷的信息來源，為業主提供全方位信息服務。
d）全方位儲備人力服務資源，第一時間滿足業主人力需求。
三、管家式服務內部管理模式設想
把天悅城分為2種管理形式，由物業經理宏觀把控。2種管理形式，把整個小區的管理分為2個區域，第一區域為別墅、花園洋房的管家式服務管理，第二區域為小區的高層住宅的普通管家式服務管理。第三區域為小區的整體公共服務前臺接待檔案管理信息協調中心等。
第一、二區域：
由管家進行服務管理，并配有一定數量的業仆（保安保潔維修個性化服務人員外務總管司機等）由管家負責管理調度。由于管家在管理協調所居的特殊只為和其身肩各種職能的重要性，對管家要求的素質和生活嘗試，知識的廣泛性和對物業服務觀念的深刻認知度要相對管理員甚至項目經理有質的飛躍。同時管家在為業主服務能做到想業主所想，先業主所想，急劇貼心的服務觀念。
業仆由管家直接管理調度，鑒于每個服務區域基礎服務工作量具有伸縮性，和成本的考慮，為了使人力資源職能互補，便于管家調度，和及時滿足業主的需求，我們將把專職的服務人員變更為可承擔多種服務項目的“高素質＋職能多面手”人才。例如一人身肩維修保安、保潔家政等這樣可以避免人力的浪費和人力不足等狀況的發生。
第三區域：天悅城雖分為3個區域，但物業工作的開展需以一個整體規劃為導向。小區整體的安全防范，消防，工程維修和辦公性的工作，由管理處統一安排管理，為各個區的管家式服務打下一個堅實的基礎，為管家式服務提供一個良好的發展環境和支撐。由管理處直接負責小區保安保潔綠化，檔案管理，前臺接待，信息協調處的管理。
物業經營管理方案 篇4
我校全校搬遷進入大學城，使得我校的學生公寓無論是宿舍外觀還是住宿條件都比過去有了很大的提高，這同時對我們的學生宿舍管理有了新的要求，我們在經過調研的基礎上，結合我校的實際情況，決定引入物業服務體系，使學生公寓管理由過去的.單純說教向行為管理方向轉化，公寓內的服務管理向機制化、標準化服務方向轉化，公寓管理手段向企業管理的方向轉化，故特制定《廣州大學城生活區學生公寓物業管理方案》，以下稱本方案。
一、公寓物業管理的實施范圍
根據我校的實際情況，為了做好物業管理的示范、試點工作，故先從B1~B10公寓開始試行，待成熟后再在全校推行。
二、公寓物業管理方式
成立學生公寓管理部，負責學生公寓內日常工作和物業服務監督工作。每個公寓為一個班組，由公寓宿管組長負責公寓內日常工作。員工統一著裝上崗、文明作業、規范操作。所有員工要積極做好學生信息反饋工作，做到“誠心待人、熱心服務、耐心解釋、細心工作”。進一步制定并完善了學生公寓服務內容和標準（附件1）、公寓管理部主要崗位職責（附件2）和公寓管理部工作規程（附件3）及公寓管理部員工考核制度和實施細則（附件4），按照物業管理行業標準和規范結合我校學生公寓具體工作進行管理。
三、學生公寓管理部崗位及人數
學生公寓管理部部長：1名（由中心副主任兼任）
學生公寓管理部物業監理：2名（由正式職工出任）
學生公寓宿管員：8人
學生公寓樓內保潔員：8人
學生公寓場地保潔員：1人（由工作量教少的樓內保潔員出任）
共需外聘人員16人
四、運行費用
1、人員工資
2、員工勞保、工具等費用
3、標牌、標示、垃圾桶等費用等
綜上所述，運行費用約為300,000.00元。
附件1：學生公寓服務內容和服務標準
1、房屋共用部位的維護和管理
公寓管理處定期和冬、雨季節或天氣特別時對房屋居住情況進行檢查維修，或居住人發現問題及時報修。對房屋易出問題的部位，及時作出記錄備案，重點檢查。年底進行全面檢查，對共用部位及其設施設備的完損程度作出評價，制定年度維護計劃，作好檢查和維修記錄。
2、用部位及設施設備的運行維護管理
定期對共用部位及設施設備進行保養維護，保證設施設備的正常使用和運行。公寓公共設施設備完好率保持在98%以上。正確操作和使用設施設備，無因操作使用不當而導致安全事故發生。
3、環境衛生服務標準
（1）、公寓樓區域內的環境、場地及公共部位。
標準：目視地面無雜物、無塵土、無積水、無污漬；墻面干凈整潔，無灰塵、蜘蛛網、無亂貼亂畫；區域內無廢棄雜物、無亂堆亂放、無衛生死角、無異味等。
（2）、樓道、樓梯及公共設施設備。
標準：樓道和樓梯潔凈、無污漬、積水；樓梯扶手、護欄、電梯門電梯內壁無手印；門窗玻璃明凈；天花板潔凈無明顯污漬，房角和設施設備無塵土和蜘蛛網等。
（3）、公寓內的公共衛生間。
標準：地面墻面干凈、瓷磚無銹漬、室內無異味、便池內外無雜物無污漬，垃圾清理及時，設備完好無損，金屬器具無銹跡、無長流水、無堵塞、無滴漏現象。
4、安防服務標準
（1）、公寓管理接待處24小時管理服務值班，及時登記非本公寓內來訪。
（2）、隨時維護公寓樓周邊車輛停放秩序。
（3）、定期對公寓內的消防設施設備、共用電器進行巡視、檢修，保證樓內消防設施設備、共用電器完好，消防設施設備設置明顯的提示標志。
（4）、公寓內嚴禁違規使用高負荷大功率電器、動用明火、私拉亂改用電線路或插座；嚴禁隨意動用消防設施設備。
（5）、來訪人員進行登記，晚間限時離開，嚴禁留宿。
（6）、公寓內無火災、失竊、觸電、斗毆、賭博、傳播不良文化等事件和違法行為。
5、維修服務標準
（1）、24小時受理報修，一般情況下10分鐘內維修人員到場，維修及時率100%。緊急情況隨叫隨到，確因特殊情況不能及時到場處理的，應向報修人說明情況，做好解釋工作，并盡快安排處理。維修結束后，將地面清理干凈，物品歸位。
（2）、定期對公共照明設備系統進行巡查，及時更換損壞的燈器具。公共照明完好率98%以上。
6、接待服務標準
（1）、文明服務、禮貌待人。對來訪或住宿人員，及公寓居住人員熱情接待、認真受理；對提出的問題和需求進行認真耐心地解答和幫助解決。
（2）、認真、全面、詳細、準確地登記來訪、住宿和公寓居住人員的基本情況，并備存登記資料，以便提供服務和查詢。
（3）、按照公寓管理規定，及時辦理入住和遷出手續，保證公寓物品的及時回收，損壞處置，相關費用的收取結算.蜂巢物業管理網收集并整理。
物業經營管理方案 篇5
一、 項目分析
根據所提示數字，管理面積約為14.5萬平方米，其中，高層建筑約占總數的50％，其余為小高層建筑或別墅區。小區包含變電站、換熱站、二次加壓水泵房、以及電梯、電子監控系統等大型公共設備，其設備數量不詳。住宅約10萬平米,綠化面積約1.7萬平米,地下車庫約2.9萬平米,其中涵蓋25部電梯、217個車庫、264個車位等。
二、主要管理方案內容
根據上述數字顯示，做出對該項目的物業管理方案如下：
1、管理機構設置及人員配置
根據管理服務的總體設想及小區的特點，本著“以人為本、服務至上、精干高效、以崗定人”的原則建立物業管理機構，管理實行項目經理負責制。該項目設項目經理1人和客戶服務部（以下簡稱客服部）、維修部、安防部、環境部等四個職能部門，共需配置約39人。每個部室分別設立一個主管，協助項目經理完成小區日常的各專項服務工作。并制定個部門主管及員工的崗位責任書（附后），在公司檢查時，可依照崗位責任書內容進行對員工的BI行為規范和工作質量進行檢查。員工薪酬待遇和假期福利等由物業公司辦公室根據本公司薪酬制度決定。
至于服務人員的服務標準要求，如客服部的維修處理及時率、回訪率，維修部的維修及時率、設備設施完好率，安防部對項目的巡查頻次以及環境部對園區的打掃頻次和標準，則依照公司所提供的服務等級為準。
1.1 客服部
根據管理面積和國際質量體系標準，客服部安排5名管理人員。其中包括：
客服主管一名，主要負責項目客服部的日常管理工作，檢查客服人員的日常行為規范、服務質量及工作完成情況，處理客戶的投訴和下屬員工的績效評定及培訓，并參與小區各項費用的收取工作。
接待員1名，負責項目部服務電話的接聽、記錄、維修任務傳達和客戶滿意度回訪工作以及顧客花名冊的管理、更新工作。
收費員（財務）1名，負責項目物業費、水電費的收取，并控制有償服務費的收繳和管理工作，對所收取款項應在當日做好相關記錄后，交總公司財務室保管。并負責相關票據和收費臺賬的管理工作。（如有水電表查抄工作，可委托維修部門協助完成）
庫房管理員1名，負責項目所需物資的采購報表，出入庫管理和辦公設備的管理工作。
行政文員1名，負責項目日常文件的打印、申報以及對外相關部門的溝通協調工作。
四名員工相輔相成，協作溝通，在完成本職工作的前提下，分別分配相應的收費任務，以便收費工作更順利的開展。各項工作做到日產日清、及時記錄、及時回訪，并生成電子文檔，以便日后查找。
1.2 維修部
根據本項目實際情況和按照國際質量體系標準，維修部共設維修人員6-8名（如有高壓配電室則設值班人員2名，24小時輪流值班，并負責項目大型電力設施的維修保養工作），其中設：
主管1名，主要負責管理本部門員工處理本部門日常報修、日常設備巡檢、維護保養和下屬員工的培訓及績效評定工作。
其余5人分別為電工2名、水暖工2名、電梯維護人員1名（如電梯維保由專業維修公司分包，則可省去該職務人員），分別負責項目的水電暖日常維修和電梯維保工作。為擴大項目的服務范圍，分別對5名維修人員培訓學習物業相關的其他技能，例如單元對講系統維修、土建維修、門窗維修等，使維修人員能夠全方位發展。員工薪酬以績效考核制制定，以激勵員工的工作積極性。每天設一名維修人員夜間值班，負責項目夜間報修工作的處理和小區照明系統的檢查與維修工作，做好值班記錄。
負責轄區內大型設備設施的春秋季檢修工作，每年的4月和10月對小區內的大型公共設施（如：配電箱、水泵房、給排水系統等）進行常規性檢查，確保設備設施的完好運行（春秋季設備設施維保計劃需根據實際另行擬定）。
負責轄區內重大節日期間，社區文化活動的協助實施工作。如節日期間的園區布置及維保工作等。
1.3 安防部
根據項目實際情況，安防部設安防人員13名，以8小時三班倒
的制度負責項目24小時安全防范工作。其中包擴：
安防部主管1名，主要負責管理本部門員工，處理本部門日常事務，并負責對下屬員工的BI行為規范和工作的檢查，下屬員工的培訓及績效評定工作。
門崗3名，主要負責小區車輛及人員的出入管理和外來人員的檢查工作，對出入小區的車輛進行檢查登記，如有物品出入時，應在接到客服部的物品放行憑證后方可放行。
巡邏崗6名，分別負責高層區、小高層區和地下車庫區的安全防范和車輛疏導工作。
電子監控室3人，以8小時3班倒制度負責24小時電子監控系統的監視，協助安防人員管理小區安防工作，力爭在第一時間發現安全隱患，以便及時排除。并負責項目部各部門員工的工作監督。
1.4 環境部
根據項目的實際情況，環境部設服務人員12名，負責項目所轄區域的`保潔、綠化等工作，其中包括：
環境主管1名，主要負責管理本部門員工處理本部門日常事務和下屬員工的工作檢查、培訓及績效評定工作。
室內保潔員5名，9棟高層安排3名，6棟多層安排2名，負責項目樓宇內的環境衛生打掃及電梯打掃和腳墊的更換工作。
室外保潔員3名，負責項目樓宇外的環境衛生打掃工作，包括
項目水系的衛生維護工作。
綠化工3名，負責項目區域內的花草樹木養護、修補、澆水、防寒等工作。
服務標準則根據項目物業服務等級而定。
三、其他管理方案
1、常見突發事件的處理
1.1 火災突發事件處理
1.2 水浸突發事件處理
1.3 電梯困人突發事件處理
1.4 未知停電事件處理
1.5 暴力突發事件處理
1.6 盜竊以及其他犯罪活動處理
以上各種突發事件均根據小區的實際情況制定詳細的突發事件處理流程，防范于未然，確保項目的公共安全。
2、社區文化的開展
服務中心結合項目的實際情況，以“健康、求知、情趣、文娛、公益”為導向，開展豐富多彩的社區文化活動，營造小區特有的文化氛圍。主要為重大節日的園區裝飾及宣傳，有必要的情況下可開展相應的公益娛樂活動，例如由業主參加的節日聯歡會、組織社區老年或兒童出行等，以增進物業與業主的友好關系，促進物業公司的發展。
物業經營管理方案 篇6
一、xx物業管理前期籌備工作
（一）簽訂合同后，管理人員、水電工、保安人員，應提早介入了解圖紙熟悉房屋結構、性能、水電管道布局，智能化安防監控系統等管理中應注意事項，加強培訓，為往后提高、保養、維修、保值、增值打下基礎，為業主解決后顧之憂。
（二）建立整理樓宇的詳細資料，組織整理設備檔案，資料檔案及業主資料，做到檔案齊全，有序管理。
（三）依據相關文件及本小區住宅特點制定《巴黎花園業主公約》，《管理處崗位職責》，以及員工的規章制度。
（四）制訂詳細的設備，設施維修，房屋保養計劃和檢查制度，《水電設施、設備巡檢計劃》，《公共照明維護計劃》，《監控與消防系統維護計劃》等。
（五）規范各部門的日常管理工作，做好人員調配崗位培訓，一個月內所有員工務必全部到位，并針對項目管理特點現場培訓，提高實用素質。
二、接管后的日常管理服務工作
（一）、設接待處，白天有專職人員接待住戶，處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴。服務做到"十二字方針"（即禮貌、熱情、友善、樂觀、主動、平等）。
（二）安防工作：
1、保安人員著裝統一、整齊，待人要禮貌禮貌、熱情。
2、保安倒班制：實行24小時值班和巡視。
3、門衛進出管理要嚴格，來訪車輛要登記，搬遷貨物需由業主開具證明條。
4、充分發揮小區24小時電視監控系統、TV分割鏡頭監控系統、入戶梯口電控防盜鎖，搞好社區智能化管理。
5、做好消防工作，建立防火、防盜職責制，定期檢查消防器械。
6、建立消防安全制度，開展消防知識宣傳教育活動。
7、配有消防系統設施設備，能隨時啟用。
8、小區內出入口設有明顯標志，各組團、棟及單元（門）、戶有明顯標志，訂有突發火災應急方案。
9、加強與市保安和臨近派出所聯系，建立聯防，共同維護樓區安全，以創造良好治安環境。
10、車輛收發卡并由保安員指揮進入車庫和停車場，外來車輛未經許可不得入區，自行車、摩托車和電動車派專人管理。
（三）為了保障小區內公共秩序和全體業主生命財產安全，根據《中華人民共和國治安管理公司處罰條例》和《江蘇省城市住宅區物業管理辦法》，特制定本規定：
1、各業主（住戶）應將全部常住人員狀況如實填寫在《巴黎花園業主入住登記表》中，并留下緊急聯系辦法；
2、小區內公共區域的公共秩序維護由管理公司負責，管理公司工作人員及保安人員有權對違反小區管理規定的行為進行檢查、糾正；屋內安全由業主或使用人自己負責；
3、本小區實施準封閉式的保安管理辦法，管理公司保安人員全天候24小時值班，業主（住戶）應主動配合管理公司工作，防止各業治安事件的發生；
4、各業主（住戶）不得違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物口，不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他人正當權益的活動；
5、為了保障業主利益，凡個人攜手箱、包裝箱及大件物品離開小區，需事先填寫《物品搬遷登記表》經管理公司核實同意（房屋使用者需經業主簽名同意）方可離開；
6、凡住戶搬離小區應提前通知管理公司，并填寫《物品搬遷登記表》，經業主簽名同意、經管理公司核實后方可離開小區；
7、各業主（住戶）有職責關好自家的門窗，并保障治安報警設施的完好及有效使用；
8、住宅區內嚴禁進行一切違反治安管理條例和角犯法律的活動。
（四）、環衛綠化工作：
1、公共部位及商場門前衛生區，管理處派專職衛生員做到垃圾日產日清，樓道每3天清掃1次，樓梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次，及時清除小區內主要道路積水、積雪。
2、生活區按幢設立垃圾箱，垃圾實行袋裝，定點堆放、定期清運。
3、二次裝修房屋共用部位持續清潔，對亂貼、亂畫，擅自占用和堆放雜物現象定期清理。
4、商業網點管理有序，貼合衛生標準，無亂設攤點、廣告牌現象。
5、做好二次供水衛生檢查，定期清洗，并做好水質檢報告書；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度檢查1次，及時清掏；化糞池每半年檢查1次，每年要清理一次。
6、聘請專職園藝工對小區內的綠化進行細心保養和修整，按照綠化的不同品種、不同習俗、不同季節、不同生長期，適時確定不同的養護重點，制定不同的養護計劃，為小區帶給一個優雅的環境。
（五）環境和衛生管理規定
為了持續小區的干凈整潔，為全體業主創造一個安全、禮貌、優雅、舒適的生活環境，特制定以下規定：
一、本住宅區內實垃圾袋化管理，各業主（住戶）傾倒垃圾時應系好垃圾袋口，投放到樓前垃圾箱內。
二、本住宅區內任何公共場所均不得隨地吐痰，不準亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。
三、切勿將垃圾、菜葉、布屑、膠袋、廢紙和硬殼等雜物投入下水道內，如使用不當而導致堵塞或損壞時，業主（住戶）應及時通知管理公司進行處理并承擔相應費用。
四、住宅區內任何公共地方，均不得亂涂亂畫亂貼，違者應負責粉刷、更新費用，如屬兒童所為，應由家長負責。
五、凡在公共場所亂貼、亂派廣告、標語、傳單者，除責令期限期清理現場、恢復原狀外，還將視狀況追究相關當事人的職責。
六、豢養寵物的業主（住戶）應遵守有關規定，并妥善管理好自己的寵物，不得讓寵物大聲嚎叫以及在公共場所大小便。
七、持續小區的安靜，不得在休息時間（12.00-14.00，19.00-8.00）制造噪音。
八、愛護小區綠化、不踐踏草地、攀折花木，不在公共場所晾曬衣物。
（六）、房屋及設備、設施管理：
1、房屋質量，設備設施維修在保修期內應及時反饋給建設單位，協助建設單位與業主的溝通，便于做好保修工作。
2、與業主協商做好房屋公共部位與設備設施的定期保養、保修以使得到保值增值。
3、建立設備臺帳，并設置標志，以示區別和了解。
4、公共照明及線路，水電維修，安防監控網絡，每一天完成巡查養護，所有設備均按《維保計劃》進行維保。
5、公司每一天應派人到樓宇現場檢查一次，對于存在問題，及時提出整改。
6、做到小修，業主隨叫隨到，30分鐘完成；中修但是夜，大修不超過二天；急修30分鐘內趕到現場，及時回訪。
（七）、加強二次裝修跟蹤管理，業主委員會協助管理處與業主簽定二次裝修有關規定的協議，每一天檢查一次，協調好鄰里關系，引導業主按規定裝修，共同護房屋質量。
（八）、用心開展便民服務，建立熱線電話，方便業主，為業主代辦中介，代購機船票、代請保姆、代請鐘點工等。
（九）、根據本小區狀況，做到微笑相迎，熱情周到，禮貌服務，竭盡努力讓業主滿意。
三、小區車輛管理規定
1、自覺遵守小區交通管理規定，愛護道路，公用設施，不亂停亂放；
2、管理區域內車輛行駛停放應注意前后左右規定的安全距離；
3、車輛管理員應提醒車主停放好車輛后鎖好車門，調好防盜系統至警備狀態，車內貴重物品應隨身帶走；
4、機動車輛在物業區域行駛，時速不得超過5公里，嚴禁超車，機動車輛在物業范圍內禁止鳴號；
5、不準在小區內任何場所試車、修車、練習；
6、不準輾壓綠化草地損壞路面、損壞路牌和各類標識，如有損壞應照價賠償；
7、不準在人行道、車行道、消防通道上停放車輛（機動車輛只能在停車場指定車位內停放，非機動車務必停放在專用場地內（消防車、警車、救護車除外）；
8、不損壞停車場消防、通信、電器、供水等公用設施；
9、持續停車位清潔，不得將車上的雜物和垃圾丟在地上，有漏油、漏水時，車主應即行處理。
四、管理模式
（一）擬采取的管理方式
服務質量是企業生存之本，管理處務必貫徹以下標準：管理無空擋，服務有標準，投訴有反饋，辦事有時限，考核不遷就，獎懲有力度，滿意見真情。物業管理要上水平，就要發揮社區整體上下功夫，構成物業管理企業，業主委員會、社區居委會、省軍區各級官兵、公安派出所等部門緊密聯系的"共建"機制。
（二）管理處組織機構
1、辦公室：
（1）負責日常事物，代收代發報紙信件
（2）二次裝修管理
（3）檢查樓宇和綠化養護、保潔
（4）協調處理鄰里關系
2、工程部：
（1）負責房屋質量檢查
（2）建立設備設施維保計劃
（3）做好日常維修保養工作
3、財務部：
（1）管好用好財務
（2）負責日常收管理費、代收水電費
（3）統購日常維修器材、分發器材
4、保安部：
（1）選好保安員搞好培訓，管好保安
（2）加強消防檢查，做好防火防盜維持小區良好治安秩序
（3）與街道建立聯網治安，加強周邊環境安全
（三）管理人員的配備
1、管理處主任1人，全面負責小區日常事務管理。
2、樓管員1人，負責樓宇的檢查服務及收費等。
3、水電工2人，負責小區日常水電及工程維修。
4、保潔工8人，負責小區公共衛生，全日制保潔。
5、綠化工2人，負責小區綠化日常養護。
6、保安10人（2出口），24小時值班。
7、車管員1人，負責汽車、自行車、摩托車、電動車管理。
如上共計25名。
五、人員的選拔和培訓管理
（一）人員選拔
根據本小區的特點及所需的服務要求，適應今后的管理及服務水平，所聘用的各基層管理員將依據其資歷及實質管理經驗調配適宜的工作崗位，逐步向社會公開招聘具有專業水平的，實踐管理經驗豐富的，善于協調各種人際關系的高素質人才。
（二）培訓目標及方式
為了適應物業管理行業日益趨向市場化、專業化、綜合化、社會化的發展趨勢，我公司將嚴格選聘人員，所聘用的各基層管理員工將依據其資歷及實質管理經驗調配適宜的工作崗位，除公開向社會招聘具有專業水平的，實踐管理經驗豐富的，善于協調各種人際關系，高素質、高效、精干的人員外，還務必定期組織理論學習培訓，管理處并同時進行必要的培訓工作技能訓練，務求使其能日常管理事物的.工作。
公司會采取集中與分工種培訓，將內部培訓與外部培訓相結合，造就房屋管理，電腦與檔案管理，治安管理，消防管理，水電管理，財務管理，與經營活動等專業的人才，建立高素質的管理服務隊伍，有人才能出好成果。我公司將同時負責督導及培訓各級別管理員工的專業管理知識，使其能于理論中實踐實質管理工作。
（三）培訓計劃及資料
培訓計劃及資料見附件2
（四）培訓考核
為體現培訓的效果并貫徹管理制度及工作經驗的落實公司于員工培訓期間透過不定期的培訓考核確保培訓的質量。
六、維修基金的管理與使用
（一）按國家有關規定收取并建立共用部位、共用設施設備保修期滿后修理、更新、改造的維修基金。
（二）維修基金的使用由物業公司提出年度使用計劃，經當地物業管理行政主管部門審核后劃撥。
（三）維修基金不敷使用時，經當地物業管理行政主管部門審核批準，按業主占有的房屋建筑面積比例續籌。
（四）業主轉讓房屋所有權時，結余維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。
七、物業管理服務承諾
我公司將以"以人為本，科學管理，依法辦事，真誠服務"為宗旨，在該小區管理中采用以往的成功經驗以外，將在以下幾個方面作新的嘗試：我們將引進系統工程的方法技術，提高一體化管理水平，采取計劃目標管理、全面質量管理、督導管理協調管理等先進的管理方法。根據ISO9001：2000質量管理和質量保證國際標準中有關服務行業的要求，探索并逐步走上物業的管理標準化之路；始終強調把服務業主（住戶）作為管理的重心。我們將在完善服務體系，提高服務層次，改善服務質量等方面采取一系列新舉措，瞄準物業管理先進水平，全面接管小區后，按照《宿遷市普通住宅物業管理服務等級標準》以及《物業管理委托合同》的有關條款，在物業管理委托期二年內到達沭陽縣標準化小區。
物業經營管理方案 篇7
為規范小區管理，為業主帶給優質的物業管理服務，我公司將采取一系列的管理措施，確保小區品質。
一、管理目標
物業公司本著“科學規范、竭誠高效、安全禮貌、持續發展”的質量方針，堅持“以人為本”的服務管理念，對小區物業實施科學的管理、帶給優質的服務，并在現有管理經驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新，導入先進的管理理念，使廣大業主及使用人能真切地感受高品位的物業和高品質的管理所帶來的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關標準（并高于此標準），確保業主及使用人綜合滿意率到達90%以上。
二、管理原則
為實現即定管理目標，追求最佳的環境效益、社會效益和經濟效益，在物業管理過程中將始終把握以下原則：
（一）服務第一、管理從嚴的原則
“服務第一”是物業管理的宗旨，因此管理中要繼續秉承“以人為本”的管理理念，從業主及使用人的需求出發，強化服務機能，豐富服務內涵，帶給優質、周到、及時的服務。“管理從嚴”是服務的保障和基礎，包括對物業的維護管理、員工的管理以及對業主及使用人不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業管理服務收到應有的成效。
（二）專業管理與業主自治管理相結合的原則
在日常管理中，要充分發揮兩個用心性，即物業管理公司的用心性和業主使用人的用心性。物業管理公司應當尊重并按照廣大業主及使用人的要求，透過服務中心對小區實施專業化的管理，同時努力爭取業主及使用人的支持配合，使其能正確使用和維護物業，并自覺遵守業主公約，共同建立禮貌的辦公環境。
（三）物管為主、多種經營的原則
在搞好日常管理和常規服務的同時，從物業的.實際出發，開展一系列服務性的多種經營，既滿足廣大業主及使用人的不同需求，又增強物業公司的造血功能，增加經濟積累，以利于更好地為業主及使用人服務。
三、管理方法
（一）實施全程物業管理，從開發商、業主及專業物業管理公司的角度對物業提出合理化推薦，構筑一個優秀的物業管理硬件環境；
（二）成立物業服務中心，配備專業管理人員，實施專業化管理；
（三）在公司現有管理資源的基礎上，充分借鑒行業先進管理經驗，用心培養高素質的管理人才，組建一支高素質的物業管理隊伍；
（四）制定一套切合實際的規章制度，確定一系列高標準的物業管理行為規范，以制度促管理，寓管理于服務；
（五）嚴格遵守有關物業管理法規，制定切實可行的管理方案；與業主簽訂各項協議，依法約束雙方行為；
（六）依照市場化、企業化的運作方式，帶給全方位服務，開展多元化經營。
物業經營管理方案 篇8
20xx年，在xx和xx的直接領導和大力支持下，我公司圍繞“依托x、開拓發展、做大做強”的發展思路，創新工作模式，強化內部管理，外樹公司形象，努力適應新形勢下對物業管理工作的發展要求，在強調“服務上層次、管理上臺階”的基礎上，通過全體員工的共同努力，較好地完成了全年各項工作任務。截至12月底，我公司共實現收入xx萬，總體實現收支平衡并略有盈余，基本走上了自主經營的發展軌道。現將我公司20xx年主要工作總結如下：
一、xx工作任務完成情況
(一)以物業管理和工程維修為重點，全力完成xx和xx交辦的各項中心工作任務
在物業管理方面，我公司順利完成了各小區及辦公大樓的物業管理工作，此外，受xx委托，我公司負責了xx臨時停車場經營管理工作，取得了良好的社會效益，圓滿完成上級交付的任務。在物業工程維修方面，我公司完成了裝修工程9項，各小區房屋維修共387套，其他各小區零星維修改造工程13項，進一步改善了辦公大樓的辦公環境和各小區的生活居住環境，確保各項工作的順利推進。統計數據表明，我公司共投入工程維修費用679.49萬元，是去年的兩倍多。
(二)完善各項規章制度，建立健全內部管理機制，進一步深化企業管理體制改革
20xx年是我司轉變業務職能和下屬公司合并重組的關鍵年，我公司敢于迎接挑戰，主動把握機遇，在加強物業管理和內部管理上做文章，按照現代企業制度的標準和要求深化管理體制改革。我們經過對目前形式的認真分析和準確定位，轉變以前僅對安置小區做好日常維護管理的單一工作模式和發展思路，把擴大服務范圍、提高物業管理水平、參與市場競爭，主動開拓城市公共物業管理市場作為今后可持續性發展道路，為此，我們建立健全了一系列適應公司自身發展需要和市場競爭需求的規章制度，如《物品采購暫行規定》、《廢舊物資管理規定》、《加班制度》、《維修工程監管工作規定》、《小區管理目標責任考核表》(包括辦公內務、安全防范、車輛管理、機電設備、綠化衛生、住戶投訴、裝修維修等方面)、《物業管理有償服務規定》等，為公司發展的規范化和可持續化奠定了基礎。
同時，本著開源節流、多勞多得、提高小區管理服務水平的原則，在我公司管理的各小區內建立并推行了經營目標責任制和管理目標責任制，對小區進行年度經濟指標與服務指標的考評。實踐證明，該項制度不但減少了業務成本，增加了公司的經營收入(見下表1)，而且激發了服務中心全體員工的積極性，提高了他們的工作能力和效率，進一步明確了小區服務中的責、權、利，保證小區物業管理的良性、高效運作。此外，我公司還統一規范了各小區服務人員的服飾，加強禮儀培訓，公司的對外形象煥然一新;推行了保安人員星級考核制度，為建立更優秀、精干的保安隊伍奠定了基礎。
同時，我們清醒的認識到制度建設的關鍵在于落實，因此，我公司不斷加大檢查和執行力度，發現問題不回避，及時糾正，確保各項工作有計劃、有依據、有落實地穩步展開。
(三)加強企業文化建設，構建環境整潔、管理有序的和諧小區，打造悅華物業品牌
為加強企業本部和服務社區的文化建設，創建了公司網頁，為住戶與公司更好的交流提供了便捷的互動平臺;不斷豐富公司季刊內容，已嘗試在小區內向住戶派發，加強公司的品牌宣傳，使住戶能更好的了解我公司的各項業務，增加了他們的認同度和信賴度;結合各小區的實際情況，舉辦了各種類型的社區文化活動，累計投入6.5萬活動資金，與去年同比增長了333.33%，增強了與住戶互動和溝通，其中較為大型的活動是x花園“xx大賽”及x小區xx運動會，取得圓滿成功，在住戶中引起了強烈反響，得到了他們的大力支持。此外，我公司還投入大量人力、物力在x花園重新裝修了文化娛樂活動中心并投入使用，為小區居民提供了良好的休閑娛樂環境，為構建和諧小區創造了條件。
(四)參與市場競爭，積極拓展公司業務
我公司于接手大樓的后勤工作，經過幾個月的努力，對飯堂部分設備設施進行了維修，完善了各崗位分工，做好設備設施的維修及辦的保潔工作，并全面開展了對大樓機電設備的保養工作，為x良好的工作環境和后勤服務提供了有力保障。
我公司把通過ISO質量認證的審核作為奮斗目標，通過多種形式做好品牌宣傳，以x停車場項目為契機，進一步向外界展示了公司的形象。我公司承接x停車場經營管理工作，投入大量人力物力，并加強了基礎設施的投入。期間，停車場累計停放約30000車次，總收入約x萬元。由于我公司管理工作到位，車場管理井然有序，既無堵車現象發生，沒有發生任何事故和投訴事件，同時也取得了良好的社會效益，圓滿完成上級交付的任務，為今后拓展公司業務，打造xx公共物業管理品牌積累了寶貴的經驗。
(五)加強員工隊伍建設和人力資源儲備，構建團結共進團隊
在員工隊伍建設方面，公司一方面嚴格管理，對不能勝任本職工作的人員堅決進行撤換;另一方面，開展人性化管理，合理進行崗位調整，營造良好的工作氛圍。我們通過與xxx學院共同建立校企合作關系，建立“xxx學院實習基地”，為公司進一步發展儲備了人力資源;安排員工參加多種培訓，提高公司工作人員的業務能力和綜合素質。
我公司重視團隊建設，一方面通過各種活動讓員工感受到大家庭的溫暖，例如，中秋節組織遠離家鄉的員工聚餐，并舉行文體活動;另一方面，讓員工認識團隊價值，將自身利益和發展與公司的興衰相關聯，促使全體員工形成一支富有戰斗力的和諧共進團隊，以滿足公司不斷變革創新和成長發展的需要。
(六)強化安全意識，建立安全責任關聯制度，始終把安全生產作為一切工作的根本
確保服務社區住戶的人身和財產安全是物業管理工作的基本要求，也是至關重要的工作內容。為此，公司一方面非常注重提高全體員工的安全服務知識和安全防范技能，對全體員工進行經常性的安全生產教育，并適時舉辦安全生產知識培訓和防火安全練兵活動;另一方面，建立安全責任關聯制度，將安全生產與相關責任人的收入和責任擔保掛鉤，明確一旦出現安全事故，相關責任人應承擔的安全責任和經濟責任，確保為小區創建安定的居住生活環境。20xx年，我公司管理的各小區沒有發生一起因公司職工瀆職引發的'安全生產事故。
(七)加強紀律教育，扎實推進黨風廉政建設和精神文明建設
我公司結合實際情況，組織黨員、干部開展反腐倡廉、重溫新黨章學習活動，參加七月紀律教育月學習動員大會、聽報告、觀看錄像，還組織大家學習反腐倡廉的文章，重溫新黨章，牢固樹立社會主義榮辱觀。我公司根據工作業務需要，將學習人員的范圍擴大到小區服務中心，以“八榮八恥”為主題，組織員工進行學習心得的交流討論。對全體黨員干部及各部門負責人開展治理商業賄賂專項工作和紀律教育學習，進行了自查自糾工作，針對存在的與可能發生的問題進行了討論、分析，制定整改措施，落實整改責任。今年，我公司實現所有經濟類合同或協議的簽訂實行雙經辦人制度，確保合同的公平、公正。經過整改，公司內部加強了廉政建設工作，提高了干部職工的職業道德素質，在我公司的物業管理工作中不斷涌現好人好事，受到住戶好評。
二、存在的主要問題及難點
一是物業管理員工隊伍文化程度不高，整體素質相對偏低;再加上小區管理人員和保安隊伍變動相對頻繁，他們一方面對新環境不能及時適應，溝通協調不足，另一方面大多沒有接受比較專業的物業管理技能培訓，工作能力欠缺，導致工作效率較低。
二是我公司各項管理與考評制度仍有待于在實踐中不斷改進，企業文化與社區文化建設處于起步階段，缺乏經驗，仍然需要不斷探索和總結經驗。
三是由于體制等各種客觀原因，企業的激勵制度不完善，對企業持續發展有一定的限制。
三、20xx年工作計劃與思路
20xx年，我公司將繼續以科學發展觀和黨的十五屆六中全會提出的構建和諧社會為指導思想，一方面認真完成xx和xx交給我公司的各項工作任務，另一方面，繼續加強公司自身的各項制度建設，進一步拓展業務范圍，提高服務質量，創建有信譽、有實力的物業管理品牌。
(一)進一步創新工作機制，內強管理，外拓業務，使公司的發展再上一個新臺階
經過這幾年的努力和發展，以及市建委和辦黨委的大力支持，我公司各項工作不斷規范，業務范圍進一步擴大，20xx年我們將進一步創新完善工作機制和管理模式，進一步強化內部管理水平，繼續鞏固及完善現有各項制度，深化內部機制改革，試行定員定崗定酬及費用包干制度，繼續實行小區經營目標責任制及管理目標責任制，向管理要效益;依托城建，充分發揮自身優勢，希望能在繼續做好每年交易會車管工作的基礎上，把進一步開拓物業管理新市場當作一項重點工作來抓，促使公司的發展狀況和經濟狀況有明顯好轉。
(二)加強企業和社區文化建設，打造xx物業品牌
我公司在完成中心工作任務的基礎上，20xx年繼續將重點放在企業文化與社區文化的建設上，繼續完善公司的網頁、季刊，努力搞好小區的社區活動，把深入拓展企業文化與社區文化的建設作為我公司拓展服務深度與提升服務質量的突破點，繼續推進黨風廉政建設和精神文明建設工作，不斷加強小區的物業管理工作，提升市場競爭力。
(三)加強人力資源的培養與人才隊伍建設
要加強培訓和學習力度，以提高其業務素質和整體管理水平;加強對高技術、高能力人才的引進，并通過培訓挖掘內部技術潛能，發現、培養和儲備技術人才。通過與xx學院校企共建物業管理專業實習基地，選拔優秀畢業生，加強人才隊伍建設。
物業經營管理方案 篇9
為規范小區管理，為業主帶給優質的物業管理服務，我公司將采取一系列的管理措施，確保小區品質。
一、管理目標
物業公司本著“科學規范、竭誠高效、安全禮貌、持續發展”的質量方針，堅持“以人為本”的服務管理念，對小區物業實施科學的管理、帶給優質的服務，并在現有管理經驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新，導入先進的管理理念，使廣大業主及使用人能真切地感受高品位的物業和高品質的管理所帶來的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關標準（并高于此標準），確保業主及使用人綜合滿意率到達90%以上。
二、管理原則
為實現即定管理目標，追求最佳的環境效益、社會效益和經濟效益，在物業管理過程中將始終把握以下原則：
（一）服務第一、管理從嚴的原則
“服務第一”是物業管理的宗旨，因此管理中要繼續秉承“以人為本”的管理理念，從業主及使用人的需求出發，強化服務機能，豐富服務內涵，帶給優質、周到、及時的服務。“管理從嚴”是服務的保障和基礎，包括對物業的維護管理、員工的管理以及對業主及使用人不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業管理服務收到應有的`成效。
（二）專業管理與業主自治管理相結合的原則
在日常管理中，要充分發揮兩個用心性，即物業管理公司的用心性和業主使用人的用心性。物業管理公司應當尊重并按照廣大業主及使用人的要求，透過服務中心對小區實施專業化的管理，同時努力爭取業主及使用人的支持配合，使其能正確使用和維護物業，并自覺遵守業主公約，共同建立禮貌的辦公環境。
（三）物管為主、多種經營的原則
在搞好日常管理和常規服務的同時，從物業的實際出發，開展一系列服務性的多種經營，既滿足廣大業主及使用人的不同需求，又增強物業公司的造血功能，增加經濟積累，以利于更好地為業主及使用人服務。
三、管理方法
（一）實施全程物業管理，從開發商、業主及專業物業管理公司的角度對物業提出合理化推薦，構筑一個優秀的物業管理硬件環境；
（二）成立物業服務中心，配備專業管理人員，實施專業化管理；
（三）在公司現有管理資源的基礎上，充分借鑒行業先進管理經驗，用心培養高素質的管理人才，組建一支高素質的物業管理隊伍；
（四）制定一套切合實際的規章制度，確定一系列高標準的物業管理行為規范，以制度促管理，寓管理于服務；
（五）嚴格遵守有關物業管理法規，制定切實可行的管理方案；與業主簽訂各項協議，依法約束雙方行為；
（六）依照市場化、企業化的運作方式，帶給全方位服務，開展多元化經營。
物業經營管理方案 篇10
為提升我市老舊小區全面整治后的物業管理水平，鞏固各類改善工程成果，改善人民群眾的居住生活品質，決定在市區范圍內實施老舊住宅小區物業管理改善工程。現制定如下實施方案：
一、指導思想
以科學發展觀為統領，圍繞共建共享與世界名城相媲美的“生活品質之城”的目標，堅持解放思想、敢為人先，按照政府主導、企業和市民共同參與的要求，推進老舊住宅小區物業管理“擴面提質”，構建與xx經濟社會發展水平相適應的住宅小區物業管理服務模式，著力提升人民群眾居住生活品質。
二、主要目標
總體目標：力爭到20xx年年末，xx市區（包括xx區，以下簡稱xx區）實施庭院改善和危舊房改善后的住宅小區（共約xx幢房屋，建筑面積約xx萬平方米，涉及住戶約xx萬戶）基本實現物業管理全覆蓋，未列入庭院改善和危舊房改善的住宅小區根據實際條件開展物業管理改善，逐步建立老舊住宅小區“低收費、廣覆蓋、有補貼”的物業管理長效機制，提升物業管理服務水平。
具體目標：在整治完善老舊住宅小區硬件配套設施的基礎上，建立物業管理機制，爭取實現“八個有”，即有物管用房、有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設施維保、有綠化養護、有道路保養、有維修管理。
三、實施范圍
xx市區xx區范圍內同時符合下列條件的老舊住宅小區和零星住宅：
1.20xx年以前建成。
2.房屋標準成套。
3.尚未開展專業化物業管理。
四、基本原則
1.堅持屬地管理。要按照“條塊結合、以塊為主、屬地管理”的原則，充分發揮屬地街道辦事處（鄉鎮政府）和社區居委會的組織指導作用，因地制宜建立長效管理機制。
2.堅持突出重點。主要針對已完成庭院改善和危舊房改善，且目前尚未推行專業化物業管理的住宅小區，重點是在已完成庭院改善和危舊房改善工程的老舊住宅小區建立日常物業管理長效機制。
3.堅持“軟”“硬”共建。在開展住宅小區基礎設施改造完善的同時，建立健全日常物業管理工作機制，實現建管并舉。
4.堅持項目結合。物業管理改善工程應與危舊房改善工程和庭院改善工程緊密結合。實施危舊房改善工程和庭院改善工程的老舊住宅小區，要結合物業管理改善工程的要求，對住宅小區的硬件設施進行改善，做到危舊房改善和庭院改善完成一個、物業管理改善推進一個，避免重復施工影響居民生活。
5.堅持業主參與。要重點突出業主、居民共同參與，在工程中切實落實“四問四權”，確保業主、居民的“知情權、參與權、選擇權、監督權”，明確業主、居民共同管理小區的義務與職責。
五、實施步驟
1.調查計劃階段。20xx年xx月底前，完成機構組建、xx區住宅小區物業管理現狀調查、相關政策標準制訂及計劃安排等工作。
2.全面推進階段。20xx年xx月-xx年年底，全面推進xx區物業管理改善工程，主要針對已開展庭院改善和危舊房改善的住宅小區，按照庭院改善和危舊房改善完成一個、物業管理改善工程推進一個的原則組織實施，其中20xx年完成xx萬平方米，20xx年完成xx萬平方米，xx年完成xx萬平方米，累計完成xx萬平方米。
對未列入庭院改善或危舊房改善計劃的其他老舊住宅小區或零星住宅，每年根據財政預算安排和住宅小區實際情況因地制宜地實施住宅小區整治和物業管理改善工程。
六、改善措施
（一）完善硬件配置。
1.已列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區，除完成原定改善任務外，還要按照物業管理改善工程的要求同步完成住宅小區物業管理所需硬件設施的配置完善。本方案出臺前已完成庭院改善和危舊房改善工程的住宅小區，市庭改辦或危改辦要通過“回頭看”進行查漏補缺，按照物業管理改善工程的要求進一步完善硬件配置。具體新增硬件配置任務如下：
（1）劃定物管區域。在住宅小區設置圍墻，形成相對封閉獨立的物業區域；零星住宅和小規模住宅區，可因地制宜歸并為一個物業管理區域實行管理。
（2）建設特種設施。包括小區房屋單元防盜門和小區內電子監控器安裝，小區消防等設施設備檢查和修繕。
（3）配備物管用房。補充配置小區物業管理用房，有條件的要爭取按總建筑面積5‰的標準配置，暫時不能配置物業管理用房的可臨時采取租賃、借用等辦法過渡。
2.未列入庭院改善或危舊房改善計劃的住宅小區和零星住宅，由財政每年安排一定的資金實施物業管理改善工程，具體由市物改辦根據住宅小區實際，因地制宜、有選擇性地組織實施。小區整治和硬件配置主要內容如下：
（1）新增配置。同列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區新增配置內容。
（2）環境整治。包括小區道路平整、汽車停車位劃定、自行車棚（庫）整飭、綠化整理、公共照明配置完善等。
（3）房屋整治。包括屋頂等共用部位維修整理、立面整治、樓道刷白、管線序化、危房修繕等。
（4）公用事業管網整治。包括小區內自來水、電力和燃氣等公用事業管線和設施的基礎改造。
（二）建立物管機制。
在對住宅小區開展硬件設施整治改善的基礎上，根據居民意愿引入物業服務企業實施專業化物業管理或由當地街道辦事處（鄉鎮政府）委托社區公共服務工作站組織實施社區化準物業管理，建立住宅小區物業管理長效機制。
1.確定管理模式。
街道辦事處（鄉鎮政府）應在硬件設施整治改善項目竣工并接收后一個月內完成居民意見的征求工作，確定小區管理模式。部分老舊小區（或零星住宅）因特殊原因未開展整治或硬件配置改善未全部完成的，經當地街道辦事處（鄉鎮政府）確認同意后予以接收。
征求居民意見以戶為單位（一個獨立產權單位為一戶），采取書面形式進行，公示告知居民專業化物業管理和社區化準物業管理的組織形式、服務內容和相應收費標準。小區內1/2以上戶數居民選擇采取專業化物業管理的，由街道辦事處（鄉鎮政府）委托社區居委會在兩個月內組織小區居民召開業主大會并成立業主委員會，指導業主委員會通過業主大會選聘物業服務企業；選擇專業化物業管理的居民戶數達不到總戶數1/2以上的小區統一采用社區化準物業管理模式，由街道辦事處（鄉鎮政府）委托社區公共服務工作站在兩個月內組織建立日常物業管理機制。
2.實施物業管理。
（1）社區化準物業管理。社區化準物業管理由社區公共服務工作站組織開展。可以分別聘請保潔、秩序維護等工作人員負責小區日常管理，或統一委托一家物業服務企業負責管理，或組織居民自治管理，為小區居民提供基本服務，包括公共區域保潔、小區內安全秩序維護、停車秩序維護、共用設施維保、公共綠化養護、小區內道路保養、房屋共用部位維修管理等服務，并由社區公共服務工作站按照xx市社區化準物業管理服務收費管理辦法向住戶收取一定的服務成本費。小區內公共路面停車、物業管理用房等的經營性收入由社區公共服務工作站統一收取和使用，作為小區物業管理資金，以彌補小區管理經費不足。
（2）專業化物業管理。專業化物業管理由專業物業服務企業組織實施。業主委員會通過業主大會選聘專業物業服務企業進駐小區開展專業化物業管理，雙方簽訂物業服務合同。受聘的物業企業應根據《物業管理條例》等的規定和《物業服務合同》的.約定，提供專業化物業管理服務并按合同約定向住戶收取物業服務費。
七、資金政策
1.硬件配置工程列入庭改和危改工程實施的，其硬件配置項目費用列入庭院改善和危舊房改善工程專項經費。
2.硬件配置工程列入物業管理改善工程實施的，其硬件配置項目費用列入物業改善工程專項經費。經費承擔方式如下：
（1）環境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口設置、照明及休閑設施設置、環衛設施改造、綠化改造等納入工程招標范圍內的內容以及電力“上改下”工程的土建費用，由市、區兩級財政根據工程決算結果按1：1配套解決。
（2）房屋整治涉及的平改坡、外立面和樓道等房屋公共部位的整治費用，按照“誰家孩子誰家抱”的原則，由產權單位承擔；承擔確有困難的，由產權單位向區政府提出申請，經區政府審核并報市物改辦同意后，由市、區兩級財政根據工程決算結果按1：1配套解決。
直管公房、房改房和無產權單位的房屋整治費用由市、區兩級財政根據工程決算結果按1：1配套解決。
（3）弱電桿線“上改下”和合桿序化梳理所需費用按照“誰家孩子誰家抱”的原則，由各產權單位承擔；電力桿線“上改下”的電氣配套費及一戶一表改造經費由市電力局承擔；管道煤氣的建設（改造）費用由市燃氣集團承擔；自來水一戶一表改造費用，除居民按規定需繳納的相關費用外，其余由市水業集團承擔。
（4）物業管理改善工程原則上免繳工程涉及的綠化補償、占道挖掘以及因市政工程需要遷移綜合管線等費用。工程實施單位必須根據相關部門的要求，按照有關標準做好綠化恢復和路面修復工作。
3.住宅小區日常管理長效機制建立后，困難群眾物業服務費用減免補貼和社區公共服務工作站物業管理人員崗位補貼所需經費由市、區財政按1：1配套解決。
八、保障措施
1.建立工作機制。成立市物業管理改善工程領導小組，負責改善工程的組織和領導。領導小組下設辦公室（設在市房管局），具體負責物業管理改善工程的組織、監督和政策制訂等工作。各區政府及所屬各街道辦事處（鄉鎮政府）應建立相應的組織機構，負責實施本轄區內物業管理改善工程的各項具體工作，協調有關問題。各級建設、規劃、房管、民政、公安、城管、城管執法、交通、綠化、環保、價格、工商、質監、消防等部門按照各自職責依法開展住宅小區物業管理的有關工作。
2.落實資金保障。物業管理改善專項經費列入財政年度預算，具體使用規定另行制訂。各級財政應確保資金的配套落實，并實行全程跟蹤審計。要加強對資金使用的管理，審計結果作為最終決算依據。
3.加大扶持力度。住宅小區實行“準物業管理”的，原綠化、市政等各項資金補貼和優惠政策不變，并根據社區準物業管理小區規模設置服務人員崗位補貼；建立物業管理改善考核評優機制，對考核優秀的單位（個人）進行獎勵；住宅小區內的困難群眾確實無力支付物業服務費的，經所在社區公示無異議后予以減免；水、電、環衛等各公用事業專業單位委托管理單位統一收費的，應嚴格執行物價部門核定的收費標準，并支付管理單位專項委托費用。社區公共服務工作站統一委托物業服務企業提供社區化準物業管理的，補貼和優惠政策不變。
4.加強考核督查。物業管理改善工程要按照市區聯動、以區為主、屬地管理的原則，建立市、區、街道（鄉鎮）、社區四級聯動機制。市政府與各區及市各相關單位簽訂目標責任書，實施年度目標考核，具體考核辦法另行制訂。
5.加強輿論引導。各有關部門要加強對物業管理改善工程的輿論宣傳，引導群眾了解物業管理的基本內容，理解物業管理行業運作的基本規則和標準要求，配合做好小區物業管理工作。
物業經營管理方案 篇11
一、物業管理服務范圍
1、大樓的防盜、防火、防事故等日常安全保衛工作,24小時保安值班。
2、公共設施、設備的正常運行、養護和管理。包括:發電機組、給排水泵、高低配電、給排水管道、照明、疏散指示燈、消防控制系統、監控系統、電梯、門窗等(除電腦聯網、電話系統外的全部設備)。
3、綠地、花木等的養護與管理。
4、環境衛生。除工作人員辦公室、資料室、倉庫、電腦房以外所有場所的衛生清潔,垃圾收集和清運、定期消毒、滅鼠、水池清洗,化糞池清理。
5、大樓的來人來訪登記、車輛停放管理、交通秩序管理。
6、負責門崗管理及報刊、雜志、信件的收發。
二、人員配備要求
人員配備須按我方制定的人數、學歷、崗位證、專業上崗證(各管理部門均要求要有上崗證)、職稱、年齡要求具備。具體如下:
1、管理處主任1人，中專以上，50周以下；
2、設備及配套設施運行及維護人員1人，高中以上，50周歲以下，需具備水、電工證；
3、保安9人，初中及以上，55周歲以下，符合上海市保安管理規定的要求；
4、保潔及綠化2人，45周歲以下，經過培訓；
三、工作流程與質量要求
(一)大樓清潔服務
①細則及要求
1.清理大樓內的所有垃圾，2次/天；
2.收集及清理所有垃圾箱，1次/天；
3.清潔所有大堂墻壁、宣傳欄，不少于1次/周；
4.清潔所有花盆及植物，不少于1次/周；
5.清潔所有出口大門，不少于1次/周；
6.清潔所有扶手、欄桿，不少于1次/周；
7.清潔所有通風窗口及玻璃表面，1次/月；
8.清掃天花板塵埃、蜘蛛網1次/季；
男女衛生間
1.抹凈所有門，1次/周；
2.抹、沖及洗凈所有洗手間設備，1次/天；
3.抹凈所有洗手間內鏡面、玻璃、門窗等，1次/天
4.抹凈地臺表面，1次/天；
5.及時清理天花板及照明設備表面灰塵，1次/季；
6.清理衛生桶臟物，1次/天；
人行樓梯清潔
1.打掃及拖抹所有樓梯，1次/天；
2.擦扶手及欄桿，1次/周；
3.擦洗防火門、消防栓、消防器等表面灰塵,擦洗玻璃窗，1次/月；
4.清掃天花板，1次/季；
大堂
1.打掃及洗刷大堂入口地臺及梯級，1次/天；
2.打掃辦稅大廳、擦洗臺面、柜臺外的桌椅、地面，1次/天；
3.打掃入口大堂內及所有玻璃門窗及裝備，1次/月；
4.掃天花板塵埃，1次/季；
電梯
1.及時清理電梯轎廂地面垃圾、沙粒等,擦洗電梯內踩墊，1次/天；
2.抹凈及清擦電梯門表面、電梯轎廂內壁、門及指示板，1次/周；
公共場所
1.清掃停車場(含地下停車場)、道路地面、散水坡、綠地水泥地面等，1次/天；
2.清掃大門外兩側綠化地和停車場，1次/周；
②標準:
1．地面路:地面路面無垃圾雜物、無泥沙、無積水;綠化地無雜物;車庫無蜘蛛網、無臟物;水溝無垃圾、積土；
2．樓梯:無雜物、塵土,干凈明亮;入樓大門以及墻面干凈無塵;電梯轎廂無雜物、無灰塵、無臭味.；
3．室內:地面干凈明亮,無雜物、塵土;衛生間無臭味,用具無污跡；
4．垃圾清理:100%日產日清；
③督導方式
1．管理處主任每天巡視檢查,并對每個保潔員的.工作做出評價,不合格的要返工。保潔員實行包干責任制。
2．衛生保潔工作每日講評,每周小評,每月評比,年底總評。
(二)綠化工作
綠化根據實際情況進行養護
1.施肥：春夏秋冬四季各一遍均分,無重無漏；
2.澆水：根據季節、天氣和花卉品種確定，均勻適量,不損花木；
3.修剪：根據草木生長情況及時修剪整齊美觀；
4.除雜草：每月一遍基本無雜草；
5.補缺：花草樹木的死株、缺損要及時補植，完整無缺,綠化好；
6.除蟲：發生病蟲害及時噴藥直至消滅，用藥正確、衛生安全,不污染環境,花木生長良好；
7.保潔：每天8小時制
(三)設備部工作流程與質量標準
1．供水設施：日常保養、安全操作,運行情況正常,自動控制良好,出現故障立即排除。按制度保養,定期檢修。電氣自動控制齊全,管道無滴漏,運轉無異常聲響。有檢查記錄,維修保養記錄。
2．供電設施：日常檢查,運行正常,記錄運行情況。一旦停電,立即切換備用電源按制度保養,定期檢修。每月對各辦公室的用電設施巡查一次,并由單位簽名確認。各連接處無冒火花、發熱等異常現象,指示燈、信號燈齊全,計量儀表正確。有檢查記錄,維修保養記錄。
3．消防設施：日常檢查消控中心,保證設備性能處于守好狀態。定期巡視檢查消防器材。消防中心性能完好,消防器材齊全。
4．公共照明燈：每天檢查一遍,即壞即修,設備性能處于完好狀態。燈泡正常,燈罩完好，巡視一天一遍掌握公用設備狀況,發現有損壞、隱患,及時處理,并做好記錄。
(四)保安工作的服務要求服務規范
1、按規定著裝,佩戴整齊。
2、精神飽滿,姿態良好。
3、言行規范、文明大方。
4、微笑、主動、熱情、耐心、周到地服務。
5、說話和氣,禮貌待人。
(五)消防監控崗位工作規范
1、消防監控,設施完善,各種消防設備、器材齊全,并保證所有設施完好率達到98%以上,并使之常年處于良好狀態。
2、對可能危及人身安全的地方有標識和切實有力的防范措施。
3、保持暢通無阻的緊急疏散通道,相關的指示照明燈配備保持齊全,功能完好。
4、若遇火警應配合保安人員做好報警、組織疏散等事宜。
(六)門崗工作規范
1、上崗3個月內,須熟悉本責任區的基本情況,包括姓名人員狀況,相貌特征,常規出入大樓時間等。
2、當發現雙手提(拿)著重物的業主進出大門有困難時,應主動提供幫助。
3、謝絕推銷或其他閑雜人員進入。
4、若遇上級領導或前來指導、參觀的社會各界人士來大樓,應立即起立敬禮。
5、引導車輛安全有序停放。
(七)巡邏崗工作規程
1、巡邏次數:單位下班后及節假日每2小時至少對整個轄區巡查一遍。
2、巡查要求:
(1)、巡邏時保安要多看、多聽、多嗅,以確保完成巡視工作任務。
(2)、按要求做好巡邏記錄,及時將有關情況反映給相關部門人員。
3、巡邏內容:
(1)、檢查治安、防火、防盜、水浸等情況,發現問題,立即處理,并通知管理處。
(2)、檢查消防設備、設施是否完好。
(3)、巡視大樓外墻,玻璃等設施是否完好,有損壞做記錄,并上報主管或管理處領導。
(4)、大樓轄區內巡查,發現有可疑人員,前往盤問,檢查證件,必要時檢查其所帶物品;如屬三無人員,應驅趕出管理轄區。
(八)郵件發放
1、郵局投遞到大樓的報刊、雜志等郵件由值班巡邏保安統一分發。
2、快件、特快專遞、郵件通知單等,需要給郵局辦理簽收的郵件,應認真做好《郵件收發登記》和及時送到用戶手中,并讓用戶填好簽收表。
3、避免發生郵件壓件現象,不允許有死信,不允許私自撕拆用戶信件、私揭郵票。
物業經營管理方案 篇12
一、公共服務
1、接待佩戴統一標志，儀表端莊、大方，衣著整潔，表情自然和藹、親切;對學校老師、學生一視同仁;接待時主動、熱情、規范;迎送接待學校老師、學生時，用語準確，稱呼恰當，問候親切，語氣誠懇，耐心細致;使用文明用語，不使用服務忌語。對學校老師、學生的報修與求助耐心細致。
2、值守有完善的值班制度和交接班制度;工作有記錄。
3、服務時限急修(如：自來水設施跑水、下水管道和垃圾道堵塞、電源線路和照明設備故障等項目，具體責任范圍、服務內容等通過物業管理委托合同約定。服務2小時內到位，8小時內修復，若不能，要有緊急處理措施，并對學校老師、學生做出合理解釋，做出限時承諾;小修3日內修復，特殊情況必須做出說明和限時承諾。
4、領導小組成立有校方參與的物業管理共管機制，學校領導、班主任老師以及物業主要負責人組成的鄭集中學物業管理領導小組，負責監督協調鄭集中學日常物業管理運作，物業定期(每月或每季度)向物業管理領導小組匯報上階段的物業管理情況，增強溝通，促進了解，有利于物業管理日常工作的開展。
5、聯絡管理人員、保安24小時值班，編排管理人員、保安24小時值班表，我們所有管理人員、保安、水電木工的聯系方式交校方一份，以務緊急事件能夠聯系到，24小時值班不因雙休與節假日而中斷。
6、意見調查設立意見箱，物業定期(每季度或半年)發放意見調查表，征求學校老師、學生的意見，了解對物業管理的需求，確保我們能夠提供及時、周到、方便的物業管理服務。
二、宿舍樓、共用設施、設備維護與管理水電及公共設施管理
1、建立巡視制度。每天上下午兩次巡視水電及公共設施。巡視內容：
(1)檢查學生宿舍區公共排污、排水管道有無雜物，發現后做好記錄，落實清理工作。
(2)檢查學生宿舍區內路燈及樓梯照明是否正常，發現問題及時進行維修。
(3)檢查有無損毀公共設施，包括門窗、床鋪、桌子、室內照明、電線等，如有上述情況，立即進行維修，如屬人為破壞，當事人在場立即進行制止，不在現場視破壞情節輕重報校方處理后維修。
(4)檢查各類管道電線有無破損、斷裂、生銹等情況，一經發現立即進行維修并做好記錄，保證各類管道電線正常使用。
(5)檢查學生宿舍區大門、圍墻等設施是否完好。
(6)配電部分電纜溝(豎井)無水漬、雜物、鼠害，樓層配電箱外觀美觀、完好、清潔、開關運行無影響等。
2、宿舍樓內所有因維護不善而損壞的財物由我公司承擔，但我公司不承擔大修、更新換舊以及新投入設施項目的`費用。巡檢每年年底或年初對宿舍樓共用部位、設施設備、道路、綠地等進行全面檢查1次，掌握宿舍樓設施設備完損狀況，對完損程度做出評價;每半年檢查巡視1次宿舍樓主體結構，發現質量問題及時向學校報告與建議;根據學校的委托組織維修工作;在冬、雨季和天氣異常時安排組織宿舍樓設施巡視，對質量較差，易出問題的部位重點檢查;每日巡視1次宿舍樓樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等。巡檢有記錄，巡檢結束將檢查情況、維修計劃及需要進行大、中修或更新改造的項目報告學校，由學校視情況處理。
三、給排水系統及其配套設施
1、給水設施保持泵房清潔衛生，地面排水暢通;水泵運行正常，各種儀表指示穩定正常，閥門開關靈活，發現滴漏及時維修;消防泵、噴淋泵等不經常啟動的水泵，每月啟動1次，保持水泵能正常運行，每月檢查1次消防泵及管道閥門，使之處于完好和正常開啟狀態;水泵運轉部件經常加油，保持潤滑靈活;受學校委托對宿舍樓內壓力供水管道及泵房、水塔、水箱等損壞、漏水、脫落或零件殘損等及時修復。
2、排水設施受學校委托對化糞池進行清理，保持出入口暢通，井內無積物浮于面上，池蓋無污漬、污物;樓面落水口等開裂、破損等及時更換;每月清掃1次排水明溝內的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內生長的雜草;排水暢通，無積水;地下管井堵塞及時疏通。
四、宿舍樓供配電系統建立和完善有關規章制度
包括電氣設備運行操作規程、安全操作規程、事故處理規程、巡視檢查制度、維護制度、安全及交接班制度;值班人員具備變配電運行知識和技能，具備上崗資格，持有上崗證書;保持配電房清潔衛生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面干燥無積灰，配電柜表面無污漬;每日檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導線等供配電系統的運行狀況，并定時抄表做好記錄，出現異常及時處理;潮濕天氣時，采用安全有效措施，保持配電房內主要電器設備干燥;每月檢測1次配電房內有無蛙、鼠、蟻等蟲害，如發現馬上采取措施杜絕;每日填寫運行記錄，建檔備查。
五、道路及配套設施加強道路維修與養護
制定詳細的道路維修養護計劃，按照合同約定實施;保持學校道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通;設立報修渠道，并有巡查制度，專人負責，發現損壞及時報學校處理;
六、清潔服務
1、宿舍樓共用樓道保潔每日打掃2次各樓層通道和樓梯臺階，并拖洗干凈;每日收集2次學生垃圾;每日用干凈的抹布擦抹1次樓梯扶手、各層和通道的防火門、消防栓、墻面、指示牌等公共設施;各梯間墻面、天花板每月除塵1次;每周擦1次樓共用門窗玻璃。地面、梯間潔凈，無污漬、水漬、灰塵，無亂貼亂劃，無擅自占用現象，無亂堆亂放;扶手護攔干凈、光亮;梯間頂面無蜘蛛網、灰塵，地腳線干凈無灰塵，地面干凈無雜物、污跡，有光亮;樓梯道內外玻璃，玻璃、門窗等要保持明亮、干凈。
2、共用衛生間保潔每日對共用衛生間清潔2次，(清潔內容包括：通風換氣;沖洗潔具;清掃地面垃圾、清倒垃圾簍垃圾、換新的垃圾袋;清洗大、小便池;用拖把拖干凈地面)。室內無明顯臭味、便池潔凈基本無黃漬;地面基本潔凈。
3、道路保潔每日對道路、兩側人行道清掃二遍，保潔人員不間斷地循環保潔，目視道路、人行道干凈、無浮塵、無雜物、無油污，無積水、積雪、污漬、泥沙;雨雪天氣及時清掃路面，確保無積水、積雪。
4、綠化帶保潔每日清掃2次綠化帶、草地上的果皮、紙屑、石塊等垃圾，目視基本無雜物、無污漬、無垃圾。
5、涼亭等人文景觀保潔每天清潔1次(擦拭表面灰塵、清掃垃圾、擦拭座椅);設施表面基本干凈，無灰塵污漬、銹跡，目視涼亭內及其周圍無果皮、紙屑等垃圾，及時發現設施、設備脫焊、脫漆、斷裂及其他安全隱患并報告校方處理。
6、門衛、崗亭保潔門衛、崗亭每日由保安自行清掃1次，擦洗干凈內外門窗玻璃及窗臺，保持墻、地面基本干凈、光亮、整潔，工、器具排放整齊、有序。
7、垃圾桶、果皮箱垃圾桶、果皮箱：每日清運2次;垃圾桶、果皮箱周圍地面無散落垃圾、無污水、無明顯污跡;垃圾桶、果皮箱無明顯污跡、油污。
8、垃圾收集與處理生活垃圾由學校老師、學生自己送至指定地點;垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次;垃圾日產日清;建筑垃圾定點堆放;垃圾運送過程有防掉落或飛揚灑落措施，而后運送至學校指定地點。
9、實行零干擾清潔衛生服務，學生上課后，清潔工再進行清掃。做好環境衛生宣傳工作，把提高學生的清潔衛生意識、糾正學生的不良衛生習慣與環境衛生管理相結合，使學生也自覺地參與到環衛工作中。
物業經營管理方案 篇13
第一節、顧問工作綱要
1、引進香港先進的物業管理制度
結合項目實際狀況，引進香港先進的物業管理制度和先進的設施、設備管理經驗，包括計算機網絡系統、智能化管理體系及其它電腦軟件，另定期派出資深專家組成員巡視并指導、培訓。
2、實行建筑后期介入管理
根據專業管理經驗和物業的具體情況，于建筑后期實行物業管理前期介入，對工程設計、物業功能、規劃和布局等提出改進或完善建設性意見。
3、協助接管驗收入住工作
協助物業管理公司與開發商做好接管驗收管理工作，分清雙方權力、義務、責任和費用關系，并簽定委托管理合同。
4、協助公司行政架構優化組合
協助物業管理公司行政架構的整改，合理地設計組織結構，優化崗位設置、工作流程和組織編制，削減不必要的人員，減少行政費用，以達到精簡、高效的目的。
5、推行專業人員培訓計劃
對原有人員進行多方面考核，協助培訓、篩選各類專業管理人員，制定各級員工考核計劃，并實施各類員工專業培訓，以提高服務水平。
6、爭取專業管理質量標準
協助物業管理公司不斷改善工作效率和管理運作體系，調研修改各種管理程序、規章制度和操作表格，以通過ISO9002國際質量標準體系的認證。
7、編制物業公約手冊
根據國家建設部指引和當地政府有關法律、法規、提供和制訂物業公共契約、業戶手冊、裝修管理手冊以及各項規章制度和各部門工作手冊，以提高管理效率，并制定各項工作長遠計劃方案，每月向委托方作出工作匯報。
8、檢查公共設施良好運作
檢查和保持各類公共設施（如電梯、水、電、空調、消防、監控系統和防盜系統等）良好運作，監察各項保養服務素質。
9、制定物業管理財務收支預算方案
協助制定物業管理財務收支預算方案，并報物價管理部門核實有關物業管理費和其它收費標準，并每季或每月準時做出詳細財務收支報告。
10、努力爭取優秀管理榮譽
不斷提高管理服務水平，改善公共設施，進行及時維修，協助管理者爭創市、省，以至全國城市物業管理優秀項目榮譽。
11、研究促進物業銷售方法
進行市場調查、定位、定價和推行有效的市場策劃，制定推廣宣傳計劃，研究促進物業租售方案，提高物業使用率及出租和出售率，以達到物業保值目的。
12、推廣社區文化娛樂活動
協助籌辦各項節、日裝飾，社區活動及推廣節、目，定期主辦各類學術講座、康樂、文娛比賽，以創造物業文化之特色和形象，提高業戶對工作環境的歸屬感。
13、拓展一條龍全方位服務
協助物業管理公司開展“一條龍”服務，實行多種經營，開辦小型超市、洗衣、托兒、專線汽車、快餐中心、商場中心、代理租售中介服務等。
第二節、顧問工作計劃安排
根據世紀大廈項目進程和現狀，我司將該項目分為常規期顧問、監督檢查期顧問兩個階段提供顧問服務。
一、常規期顧問階段的顧問服務內容
1、在甲方需要對物業設施、設備系統進行增加、減少或改動時，協助甲方進行整改，并提供切實可行的方案和解決辦法，確保系統的完善和穩定運行。
2、協助管理者選聘各專業物管工作人員，組建工作隊伍，并對各專業技術工作崗位進行考核及資格等級的評定，以確保人員素質。
3、提供設備移交、接管驗收的全套程序、問題缺陷和解決方案建議書樣本及其它資料清單。
4、指導管理者對設備外觀出現的缺陷進行整改，對維修保養工作的程序等級進行劃分，對運行中的設備進行節、能改造以利于提高設備管理質量。
5、提供本物業內物業管理VI設計需求及進行設計方案要素評審。
6、協助管理者按ISO9001（2000版）體系標準編制各項管理制度及建立相關資料、文件，并在此基礎上引進ISO14000和SA8000的理念。
7、協助管理者建立各專業原始技術資料、維修保養記錄等檔案；并就物業管理檔案資料的整理提供咨詢和指導。
8、協助項目入伙階段的工作。
9、協助管理者編制對外分包的有關程序，協助評審各專業分包方。
10、顧問小組定期對項目進行考評，并就各專業所涉及的內容、范圍進行全面檢查，提出問題，分析原因并提出整改意見，跟蹤糾正落實情況。
11、提供物業管理迎檢創優咨詢指導。
12、對本項目物業管理從業人員進行物管常識，相關法律、法規，各項專業技能，酒店式物業管理服務意識及行為規范培訓。
二、監督檢查期顧問階段的顧問服務內容
1、顧問小組每三個月對項目現場進行考核評價，并就各專業相關內容在運行中存在的問題或不足，給出書面整改意見及建議。
2、協助整理各專業圖紙及資料，保證設備的'完好，確保交接工作順利完成，物業管理正常運行。
3、根據管理者的需要提供物管工作各專業咨詢服務。
第三節、顧問期限、方式、價格及付款方式
一、顧問期為18個月。共分兩個階段，常規期顧問（12個月）和監督檢查期顧問（6個月）。其中：
1、常規期顧問（12個月）的起止時間為：
2、監督檢查期顧問（6個月）的起止時間為：
二、顧問方式及費用
1、緊密型顧問方式：
（1）根據項目工作進度及計劃，在常規期階段，分別派出顧問經理、工程顧問主管、安全顧問主管常駐現場，為顧問項目量身定做管理與發展模式，打造一支一流的物業服務團隊，使業務和管理骨干在最短的時間內擔當起項目管理重任。協助項目負責人進行項目日常運作與管理，對顧問項目進行咨詢、策劃、指導，使其快速步入正規、躋身一流，最終達到顧問服務承諾的指標。
（2）公司由業務副總經理、總工及安全管理專家組成顧問組，不定期對該項目進行現場檢查、考評和作業指導。
（3）顧問費用：總計人民幣陸拾萬元整（￥600，000）。
2、松散型顧問方式：
（1）根據項目工作進度及顧問計劃安排，在常規期階段，采取分期派駐現場顧問經理、工程顧問主管、安全顧問主管到場協助、指導各項工作展開的形式提供顧問服務（不長駐現場），現場顧問針對每一個階段性的顧問專題，定期赴現場提供顧問服務。
（2）公司顧問組遠程指導現場作業工作。
（3）顧問費用：總計人民幣肆拾捌萬元整（￥480，000）。
3、顧問人員深圳、克拉瑪依之間往返差旅費、現場住宿費由甲方提供，上述顧問費中未含。
三、顧問費用構成
1、顧問組成員、顧問期派駐人員的人工費（含工資、保險、各種福利補貼）；
2、對項目各階段進行顧問指導、培訓的費用；
3、卓越物業管理的品牌使用費用；
4、項目管理者來深參觀、考察、交流卓越物業管理的國優、省優等項目費用（不含往返交通、食宿費）；
5、稅金；
6、其他相關費用。
四、付款方式
采用分期付款方式，全部款項按5期分階段付清，即：
1、簽約后一周內，甲方向乙方支付顧問費總額的30%；
2、常規期顧問工作開始后一周內，甲方向乙方支付顧問費總金額的20%；
3、常規期顧問工作滿3個月的第一周內，甲方向乙方支付顧問費總金額的20%；
4、常規期顧問工作滿9個月的第一周內，甲方向乙方支付顧問費總金額的20%；
5、監督檢查期顧問工作開始后一周內，甲方向乙方支付顧問費總金額的10%。
物業經營管理方案 篇14
一、XX佳園物業概況
“XX佳園”位于福廈路、環城西路與205國道交匯處，總建筑面積約2萬平方米，小區以多層住宅為主，配有較高價值的店面，其中A區、B區占據交通“黃金點”，交通便捷，銀行、學校、超市、酒店、郵局等生活設施齊全，是居家置業的理想物業。美麗的社區，更需要“陽光物業”這樣較耐心、細致、負責任的物業公司去用心呵護。
二、公司接管后將采取的管理檔次及服務標準
根據XX佳園的實況，我司確定XX佳園物業為中高檔管理。其服務標準如下：
（一）建立24小時值班制度，設立服務電話，接受業主和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋，及時處理并有回訪記錄。
（二）定期向住用戶發放物業管理服務工作征求意見單，對合理建議及時整改。滿意率達95%以上。
（三）建立落實維修制，零修急修及時率100%，返修率不高于1%。
（四）每半年公開一次物業管理服務費用收支情況。
（五）物業檔案、業主樓案、設備設施檔案齊全。
（六）常規性公共服務
1、房屋管理及維修養護
（1）棟號、樓層、房號等標志明顯，設立引路方向平面圖。
（2）物業外觀完好、整潔、外墻無脫落，無亂貼、亂涂、亂畫現象。
（3）空調安裝統一。
2、共用設備管理，保證設備與機房環境整潔，設備良好，定期保養無事故隱患。
（1）供電系統。保證正常供電，停電提前1天通知用戶，備用應急發電機可隨時起用。接地電阻每3年檢測1次。
（2）弱電系統。保證系統正常工作。故障及時排除。
（3）消防系統。24小時值班；設備設施齊全、完好無損，可隨時起用；組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育，明確各區域防火責任人；消防疏散通道暢通；保證無火災安全隱患。
（4）給排水系統。每半年清洗水池1次，保證水質符合國家標準；水池、水泵周圍清潔衛生，無二次污染；停水提前1天通知；消防泵每月進行1次操作，每年進行1次全面檢查；排水系統通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設備房無積水、侵泡發生；遇有事故，維修人員在20分鐘內到達現場搶修，并無長時間停水；制有應急處理方案。
3、共用設施管理。共用配套服務設施完好，道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。
4、保安及車輛管理。
（1）專業保安隊伍，24小時值班及巡邏，保安文明執勤，言語規范，處理突發事件。
（2）出入車輛有序，無堵塞交通現象，不影響行人通行。
（3）車輛出入管理嚴格，有登記。
（4）停車場停放整齊，場地整潔。
（5）危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。
（6）聯系群眾，搞好群防群治。
（7）在公安派出所指導下搞好治安管理。
5、環境衛生管理。做到定人、定地點、定時間、定任務、定質量。
（1）環衛設施完備。
（2）實行標準化清掃保潔。
（3）垃圾日產日清，定期進行衛生消毒滅殺。
（4）共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫現象，大堂、樓梯、扶欄、天臺、屋面等保持潔凈，共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物。
（5）做好環衛宣傳工作，提高人的清潔衛生意識。
6、綠化管理
（1）綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象。
（2）花草樹木修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損。
（3）綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。
（4）綠化完好率達到95%以上。
7、室內裝飾裝修管理（二次裝修）。全過程監控，保證房屋的整體性，抗震性和結構安全。
（1）受理本小區二次裝修咨詢與審批。
（2）所有裝修人員到管理處辦理出入證。
8、房屋租售管理。
（1）督促外來人員在三天內辦理《暫住證》手續。
（2）配合派出所、居委會對小區內租戶、流動人員的調查，并登記在冊，確保小區的生活安全。
9、社區文化
（1）設立學習宣傳園地，開展健康向上的活動。
（2）制有居民精神文明建設公約。
（3）配合街道辦事處、居委會、派出所開展各項工作。
（4）業主滿意率95%以上。
（七）針對性的專項服務（代理業務）
1、代住戶進行室內衛生清掃、室內裝修、搬家等。
2、提供空房代管、房屋中介等服務。
3、代定報刊、郵件報刊的代收代發。
4、提供維修服務并做到小修不過夜，中修三天完成。
5、安裝、維護和修理各種家用電器和生活用品等。
三、公司擬采取的管理方式
“對物業進行嚴格管理，為業主、開發商提供優質服務”是本公司的根本理念，規范化管理，貼心服務，鑄造品牌物業公司的信譽與形象。
（一）標準化管理
物業管理涉及面廣，一般住用戶對物業管理服務內容、標準、檔次很難進行全面了解，業主對服務質量與收費關系的誤解是當前物業公司與業主關系僵化的一個主要原因。房屋及設備保養不及時、日常管理松懈、隨意是物業管理水平低下、業主怨聲載道的根本原因。本公司從項目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務，均實施全面的、標準化質量管理，使本公司物業管理行為向規范化的國際慣例靠攏，在內部管理上自律、制度上創新，以達到管理嚴格有序、服務質量高的管理目標，使開發商放心、業主滿意、公司信譽度得到提高。
（二）溝通服務至上
組織、溝通、協調能力是物管企業的一項不可或缺的重要素質，具備這項素質，工作中的各項矛盾往往可以大事化小、小事化無；反之，則誤會重重，隔閡加深。目前大多數物業公司受投訴主要在于溝通不暢所致。為此，本公司專門設置業主聯絡處，通過禮貌走訪、接待業主投訴、較好解決業主提出的問題（合理要求）、答復業主疑問、設置業主交流箱、公示欄、宣傳欄等方式，發展與業主的良好關系。同時，鑒于物業管理是一項具體、繁瑣的業務，公司要求管理人員親力親為，實行走動式管理，親臨服務一線，直接了解業主需求，認真負責，講道德，重誠實，對業主有求必應，保證服務質量。凡是業主對入伙交房時提出的涉及與開發商有關的問題，我們將利用規范物業公司的耐心、親切的服務優勢對業主進行溝通、疏導和撫慰，有效化解部分業主似懂非懂的怨氣、誤解或投訴，并按物業管理的規范要求登記下來，書面呈報開發商。絕對禁止加劇業主與開發商、開發商與物業公司、物業公司與業主之間錯綜復雜矛盾的做法與行為。
（三）締造親善的社區文化
創造一個和諧、文明、舒適、優美的生活與工作環境是我公司與業主的共同愿望。因此，本公司提倡文明、禮貌、親善的社區文化，與業主共建共榮、友好相處、相互信任，主導公司員工發展與業主、派出所、社區居民委員會以及政府部門的友好協作關系。不論員工在工作期間或在工作區域之外，業主或員工的難處是否關系到本人，都要熱心助人、溫善相待，主動構架良好的人際關系，為小區、為業主、為自己、為這個物欲橫流的社會開辟一方文明的凈土。
四、為開展XX佳園物業管理所配置的人力、物力資源
（一）人員設置。
根據所確定的管理檔次及實地考察，按物業管理面積2萬平方米計算，本公司“XX佳園”管理處擬設置工作人員11人。
職位人數負責內容
管理入主任兼業主聯絡處主任1人負責總體工作安排、業主溝通
工程人員1人負責設備、設施維修、保養
車管員/收銀員2人停車場管理、出納、收費
保潔綠化人員1人負責保潔綠化
保安人員6人負責崗亭、車輛出入、巡邏
注：財務人員由總公司兼任。
（二）綜合效益簡要分析
XX佳園綜合管理費及維修金收費標準可為（以上收費標準僅供參考，最后的收費標準以物價局批復標準收費）：
管理費維修金
多層住宅0.50元/平方米·月0.20元/平方米·月
商場1.50元/平方米·月0.25元/平方米·月
地上車位40元/位·月
地下車位60元/位·月
五、XX佳園物業管理的具體操作
公司貫徹“以人為本、業主至上”的服務理念，從項目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務，均實施全面的、標準化質量管理。逐步建立完善的安全保衛系統、設備設施維護系統、環境保結系統、綠化維護系統、共用設施管理系統、社區文化活動組織系統。
（一）前期準備
公司派出專業人員對待承接項目進行深入研究，了解項目規劃、物業特點以及周邊地區物業分布情況、安全狀況，結合本方案擬定特定物業項目的管理方案；進駐前二個月開始籌建物業管理隊伍，進行人員選拔、培訓，針對項目特點制定各項管理規定及工作流程，擬定用戶手冊、業主公約及前期物業管理協議；進駐前一星期必須安排好管理用房、員工宿舍及管理處相關辦公設備；物業接管必須進行驗收評估，妥善進行鑰匙、圖紙資料的交接。
1內部機構的設置與擬定人員編制
2。物業管理人員的選聘和培訓
開展管理工作前3個月。培訓內容為：專業管理概念，緊急應變的處置，業主及用戶投訴的處理，特別電梯配電應取得上崗證方可上崗。
3。規章制度制定
1）、根據政府有關部門的`法律、法令、文件和示范文體，編寫《業主公約》、《用戶手冊》并在入伙時發放。
2）、制定嚴謹、科學的管理文件（各項守則、管理規定，各級員工崗位職責及工作程序）并在入伙前完成。
（二）物業管理的啟動
1。物業的接管驗收
1）、產權資料（項目批準文件、用地批準文件、建筑執照）。
2）、技術資料（竣工圖、設備的檢驗合格證書等）
2。入伙管理
1）、房屋驗收、交接執行公司嚴謹、科學的“入伙管理系統”。發放入伙通知書、住戶手冊，明確入伙驗收手續、收費標準，簽署“業主公約”，禮貌、熱忱接待業主，主動解釋有關疑問；簽訂物業管理委托合同、業主公約；通過宣傳使用戶了解和配合物業管理工作；向用戶發放《用戶須知》、《用戶手冊》；配合用戶搬遷，應打掃好室內外衛生、清掃進出道路、協助用戶搬遷以及交通指揮等；做好用戶搬遷階段的安全工作，合理協調保安人員值班、巡邏，適當增加保安力量。
2）、建立業主檔案和產權備案。在辦理移交手續中，系統了解業主相關資料，建立顧客檔案，界定每個產權人擁有產權的范圍和比例，建立產權備案制度，為今后順利管理打好基礎。
3。二次裝修施工全過程監控
二次裝修管理攸關樓宇的建筑風格、品質，因此，為了保證樓房長期正常使用，公司將依《廈門市住宅區物業管理條例》、建設部第46號令《建筑裝飾裝修管理規定》、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》、《廈門市建筑外墻裝飾管理規定》、《家庭居室裝飾二次裝修管理試行辦法》、《廈門市物業管理服務收費辦法》等有關法規以及《前期物業管理協議》、《用戶手冊》、《業主公約》執行管理。
作業現場管理時，管理處將采取必要的安全防護和消防措施，保障作業人員和相鄰居民的安全，控制現場的各種粉類、廢氣、固體廢物以及噪聲、振動對環境的污染和危害，減輕或避免對相鄰居民的日常生活造成影響。
安全防范管理。二次裝修施工人員須按政府規定，接受管理處管理，留宿施工人員由業主或代理人書面擔保，防范治安事件發生；進行二次裝修中用電、煤氣、明火安全管理，消除消防隱患；二次裝修與入住并存期間，加強安全防范重點宣傳，有針對性地采取措施，確保不遺留安全隱患。
環境衛生管理。規范二次裝修材料及垃圾的運輸和堆放，嚴禁投入下水道，確保樓宇內道路通暢及環境整潔；加強噪聲控制，限定二次裝修施工時間或進行噪聲隔離，限度降低對周邊居民正常生活及工作的影響，控制入住和二次裝修期交叉時造成的環境影響。
共用設備設施管理。確保二次裝修中水電主干線、消防設施等戶內外設備設施不受破壞，嚴禁任意動用消防設施，使其正常運行。
外二次裝修管理。嚴禁破壞外墻整體美觀，不得在外墻鑿洞；禁止安裝雨陽蓬或作任何形式的封閉；窗戶、落地窗防護柵應設在窗扇內側；公共部位嚴禁安裝、架設私家物品及構筑物，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門。
土建二次裝修管理。不得用重磅大錘進行野蠻施工，以防止破壞樓板結構；不得變更或破壞房屋的柱、梁、板、承重墻等建筑主體結構、外墻、屋面防水、廚衛防水；外墻體埋設管線，須進行防水處理，以防止外墻滲水；不得在無梁板上砌筑檣體。
水電設施二次裝修管理。嚴禁在結構樓板鑿溝埋管、在公共墻體埋設水管；廚衛下水主管檢查口不得封死；二次裝修前堵塞好下水口，以防止二次裝修土頭、雜物造成堵塞；墻體及吊頂內埋設電線應使用套管；動員住戶在進行吊頂裝飾時留出檢查口。
裝修工程完工后，由裝修戶通知管理處工程部對工程進行驗收，出具竣工驗收單并辦理相關手續。
（三）完善的日常物業管理服務
A、安全保衛系統
1、總體安全環境管理
在社區四周、車床進出口、社區出入口，電梯轎廂內設置閉路監控系統，建立24小時不間斷監控資料；結合公安110報警系統，對突發安全事件及時解決，依法辦事。
培訓專業保安巡查員隊伍，保安巡查員統一著裝、佩戴明顯標志，文明值勤，言語規范，認真負責，對社區進行24小時值班及巡邏，制定詳盡巡邏路線及頻次；對危及人身安全處設有明顯標志和防范措施并及時消除安全隱患。
在出入口處對來訪客人進行登記，控制樓宇內流動人員數量，防止推銷人員散發廣告傳單或無關人員流竄；建立我公司覆蓋全廈門市的物業保安呼叫系統，遇有突發事態，可以立即調配全公司人力和物力集中支援；制定應急準備和應急措施，如防臺風、防地震方案等。
2、對出租戶管理
租戶的社區角色不同，人員流動性大，社會背景、身份也極為復雜，因此，出租戶管理成為當今物業管理中較難處理的問題。我公司將從提倡親和社區文化入手，對租戶進行分類拜訪與重點關注；配合派出所、居委會對小區內租戶、流動人員的調查。確保樓宇內業主、租戶的生活安全與人際和諧。
3、車輛交通及道路管理
樓宇停車場有專人疏導，管理有序，排列整齊，機動車輛出入有登記；非機動車車輛按規定位置停放；每天巡查樓宇內道路，確保道路通暢，路面平整；井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行及業主的日常生活。
4、科學管理
記錄全面的事件日志，針對事故多發地加強巡邏及監控，消滅安全隱患。
B、設備設施維護系統
1。房屋管理與維修養護
主出入口設樓宇平面示意圖，幢、單元（門）、戶標號標志明顯；定期檢查外墻，發現破損及時修補，確保房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡；空調安裝位置統一，冷凝水集中收集；設立小告示板，開展與業主交流，及時通報相關事項。
2。共用設備管理
本公司設備保養與維修，一是以預防為主，堅持日常保養與計劃維修并重，使設備始終處于良好狀態；二是對房屋設備做到“三好”，“四會”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設備。“四會”是指物業維修人員對房屋設備要會使用、會保養、會檢查、會排除故障。“五定”是對房屋主要設備的清潔、潤滑、檢修要做到定量、定人、定點、定時和定質；三是實行專業人員修理與使用操作人員修理相結合。以專業修理為主，同時設備的使用操作人員參加日常的維護保養和進行部分的小型維修。四是完善設備管理和定期維修制度。制度科學的保養規程，完善設備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計劃。
1）給排水設備管理
管理目標：細心保養，確保給排水設備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏，方便住用戶生活。
供水設備（包括蓄水池、供水泵、管網、屋頂水箱、水表、閥門等）。對生活水泵、給水管網定期檢修及防腐保養，確保供水設備運行正常、設施完好、無滲漏、無污染；每天2次巡視水泵房、給水管網、屋頂水箱；水泵、水池、水箱有嚴格管理措施，無污染隱患；生活用水的水質符合衛生標準；對二次供水蓄水池、屋頂水箱每半年清洗、消毒一次，無二次污染，保存二次供水衛生許可證、水質化驗單；停水提前一天通知住用戶。
排水管理。每天巡視排水管道等設施，確保排水、排污管理通暢，無堵塞、外溢現象；汛期道路、車庫、設備房無積水、浸泡發生；每年一次清理化糞池、污水井；遇有事故，維修人員在規定時間內進行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水現象。
2）供電設備管理
供電設備（變壓器、電表、供電線路、總開關、戶外型負荷開關、戶內型漏電保護自動開關、避雷針等）。建立24小時運行和維修值班制度，及時排除故障；每天檢查供電線路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好；建立配電室巡查制度（每班巡查一次，每月細查一次，半年大檢修一次），并做好運行記錄；停電提前一天通知各用戶；臨時施工及住（用)戶裝修制定臨時用電管理措施；發生地震、火災、水災等情況及時切斷電源；備用應急發電機隨時起用。
配電房管理。由機電技術人員管理和值班，無關人員禁止入內；建立配電運行記錄，每班巡查1次，每月細查1次，半年大檢修1次，查出問題及時處理，并做好記錄；室內照明、通風保持良好；操作開頭的標志明顯，停電拉閘要掛標志牌，檢修停電，更應掛牌；操作及檢驗時，必須按規定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。
供電設備的正常維護和保養。觀察種類儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況，高峰用電時的電流數值，三相電流是否平衡，對照值班記錄檢查分析有關差異；核對各個支路的實際負荷是否與裝設的保護元件整定值相符合；配電箱固定是否牢固，箱內器件是否完好無損，各閘具的接頭有無松動，操作是否靈活，刀刃及接點有無燒傷，導線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無焦痕；導線絕緣是否良好，各類絕緣導線的絕緣是否老化，各接頭處無燒焦、變脆、絕緣包布有無失效，接頭之間有無腐蝕現象；金屬管連接的地線是否良好，有無虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。管子接頭有無脫扣拔節現象，管路有無塌腰變形；各用電器具是否牢固；各種地板的接地電阻是否符合規定。
3)弱電設備管理
每天對門禁對講系統進行維修保養，確保故障能及時排除。
4)消防管理
消防控制中心24小時值班，消防系統設施設備齊全，完好無損，可隨時起用；制訂突發事件應急方案；消防管理員接受嚴格正規的培訓。
建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統設施設備，每月全部檢查一次，及時發現并消除火災安全隱患，確保消防設施齊全、完好，標識完整，可隨時起用；在明顯處設立消防疏散示意圖。照明設施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通無阻；全體管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時處理各種問題；組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育，明確各區域防火責任人;建立義務X，制訂突發火災應急方案;每年舉行一次消防演習，增強應急技能、提高業主消防意識。
C、環境保結系統
環境衛生管理的目的是凈化環境，給住用人提供一個清潔宜人的工作、生活環境。我司對清潔衛生工作將嚴格“五定”管理，即定人、定地點、定時間、定任務、定質量。
管理標準：垃圾箱、果皮箱等環衛設備完備;標準化保潔（專職人員及清潔衛生責任制);垃圾日產日清，定期進行衛生消毒滅殺;房屋公共部門共用設施無蟻害;樓宇內道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物;房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫;樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈。
1、日常保潔
范圍工作內容頻次標準備注
樓道1收垃圾，洗垃圾桶2次/天無遺留物、臭味
2掃地板及樓梯1次/天無雜物，無積水
3沖洗樓梯1次/周無雜物，無積水
4擦公寓口信報箱1次/天無灰塵，無手印
5擦電梯2次/天無灰塵，無手印
6擦公共防盜門1次/周無灰塵
7擦樓梯扶手1次/周無灰塵
8擦公共天花板1次/周無灰塵、蜘蛛絲
9擦消火栓1次/月無灰塵
10擦窗戶2次/月無灰塵
道路1路面循環清掃無雜物
2路邊綠地2次/天無雜物
3水泵結合器1次/周無灰塵
4路燈柱1次/周無灰塵
綠地清理2次/天無灰塵、枯葉
2、四害消滅
在樓道、道路、綠地等公共區域，每月定期一次采取措施消滅老鼠、蟑螂，二次消滅蚊子、蒼蠅，配合周圍區域對四害滋生地消毒處理。
D、綠化維護系統
制定綠化管理標準，定期對樓宇綠化進行澆水、施肥、修剪、殺蟲等工作;對樓宇綠化進行改進、栽種;綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象;花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損、無斑禿;綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。
項目措施標準
綠化澆水澆水（依氣候變化)澆足澆透
草皮修剪（按季節進行)草皮美觀平整
雜草清除（每周一次)確保基本無雜草
防蟲病蟲害防治（一年2次)無病蟲害
養護施肥（一年4次)綠化生長旺盛
喬灌木修剪造型一年4次
E、共用設施管理系統
制定共用設施管理標準，對業主的共用設施：籃球場、網球場、羽毛球場等制定相應的管理辦法，定期對共用設施進行維護保養;開發收益性服務項目，借助專業的物業管理服務對共用設施進行有效管理，并引入良好的運營機制充分發揮物業的使用價值，為業主及開發商獲取收益也為良好的物業管理注入動力。
F、社區文化活動組織系統
1、社區文化建設
創造一個和諧、文明、舒適的生活與工作環境是我公司與業主的共同愿望。在一年里，特別是節日，如春節、中秋節等，管理處騰出活動空間，與社區居委員會一道，組織社區居民參與開展各種積極向上的文藝活動，使住用戶擁有一份歸屬感;各項活動事先計劃，爭取政府有關部門支持，并發展與業主委員會、社區居委會以及政府有關部門的良好合作關系;在樓宇告示欄上設立學習宣傳園地;配合、支持、參與社區文化建設，提倡高雅的社區文化。
2、便民服務
“不出社區門，照樣過日子”是本公司服務的一項重要目標，當住戶遇到生活上或工作上的多方面問題而難以應對時，全公司員工都能夠有求必應地提供服務，主動為住戶排憂解難，積極開展臨時性的、專項性的、業戶自愿選擇的特約服務方式。
1)、日常服務
設置業主聯絡處、服務專線，開辟為業主/業主委員會與本公司溝通交流場所，不但要接受住戶的質疑、問詢、投訴、求助、報修，還要求公司員工必須熱情相待，及時處理和反饋住戶的各種要求;建立回訪制度并記錄，定期向住用戶發放物業管理服務工作征求意見單，對合理化建議及時整改;每半年公開一次物業管理服務費用收支情況;代定報刊，郵件報刊代收代發。
2)、特約服務
提供有償特約維修服務。室內維修裝潢業務，小修不過夜，中修三天完成;空房代管，房屋中介;委托代裝家用電器;代辦家庭清潔、消毒、打蠟;委托代聘各種類型的保姆、家教和醫療護理;信息咨詢服務等
六、物業接管事項說明
（一)我公司一旦接受委托進行物業管理，保安、環境衛生等關系小區基本生活秩序的工作立即入場開展，各項接管工作一周內完成，以保障小區業主的切身利益。
（二)為了高效完成接管工作，公司領導成立以陳副總經理為首的接管驗收小組（具9年物業管理工作經驗)。成員包括2名工程師、1名會計師。
物業經營管理方案 篇15
根據市紀委關于糾風工作的部署和全市20XX年糾風工作要點，結合全市物業管理行業實際，制定本工作方案。
一、指導思想
認真貫徹落實市紀委全會精神，以科學發展觀為指導，堅持以人為本、執政為民理念，圍繞全市物業管理行業存在的實際問題，扎實開展物業管理糾風治理工作，認真解決損害群眾利益突出問題，為促進物業管理事業科學發展提供有力保證。
二、工作目標
按照市紀委屆次全會精神和物業管理糾風調研匯報會的指示，全市物業管理糾風工作將認真貫徹落實上級部署，在市紀委統一領導和相關部門的通力協作下，實現以下目標：一是將優化經濟發展環境與物業管理糾風工作相結合，結合行業存在的問題，將物業服務企業的管理服務行為上升到全市優化經濟發展環境工作上來，提高物業服務企業對優化經濟發展環境的重要性認識;二是認真落實我市環境建設的工作重點，嚴肅“工作人員五條禁令”，加強學習，提高認識，嚴格落實各項規章制度，特別是考勤制度、請銷假制度等，嚴禁工作中的“吃、拿、卡、要”現象，樹立部門良好形象;三是加強監管手段，樹立服務為民的思想，進一步規范行政行為，強化服務意識，解決百姓關注的熱點難點問題，拓寬群眾投訴渠道，廣泛接受社會各界監督，及時辦理群眾的咨詢和投訴。
三、主要任務和責任分工
(一)重點加強物業管理法制建設。在市紀委支持下，擬定《關于加強物業管理工作的實施意見》，報請市政府頒布實施。加強物業管理關鍵環節監管。規范物業市場準入、退出流程，緊緊抓住物業服務企業資質管理、前期物業管理招投標、前期物業管理備案、物業項目竣工(承接)驗收、物業管理用房落實、物業服務企業退出項目管理“六個”關鍵環節，依法加強行政監管，依法維護物業管理各方當事人合法權益。在強化監管的同時，形成各部門聯動，齊抓共管的工作局面，為構建和諧社區形成聯動合力。
完成時限：20XX年6月底。
牽頭部門：住房保障局
責任部門：市政府法制辦、各區政府、建設局、規劃局、工商局
(二)切實加大行業監管工作力度。嚴格糾正隨意降低服務標準或只收費不服務行為，促進物業行業規范服務，保障群眾基本權益。一是開展業主委員會培訓工作。結合推行社區物業服務站工作，舉辦社區、業委會專題培訓，指導業主委員會切實發揮作用，促進業主自我管理、自我約束機制盡快形成，切實發揮業主委員會依法維護權益的功能。二是嚴格實行物業管理招投標制度。督促房地產開發與物業管理分離,鼓勵有實力、信譽好的物業服務企業參與競爭，扶持其做大做強。三是嚴格規范物業服務收費行為。加快對住宅小區開展物業服務分等定級標準工作,實行優質優價,體現質價相符，進一步推廣物業服務“菜單式”模式，切實提高服務收費透明度。
完成時限：20XX年12月底。
牽頭部門：住房保障局
責任部門：各區政府、物價局
(三)開展創建業主滿意的物業公司活動。今年市物業辦將組織成立物業管理行風監督員隊伍，同時開展創建業主滿意的物業公司評議活動。通過以上載體，完善物業管理監督運行機制。指導行業內部處理好以下五個方面的關系：一是要處理好社區和物業的關系，建立社區與物業的良性互動機制;二是要處理好業主與物業公司的關系，提高物業服務企業的服務意識和技能;三是要處理好新區和老區的關系，通過有關制度和激勵措施，妥善處理好協調發展的關系;四是要處理好日常管理和應急管理的關系，提高處理應急問題管理的能力;五是要處理好公共管理與物業公司的關系，梳理有關水電熱氣等公共服務與物業服務的界限，明晰物業管理范圍。
完成時限：20XX年12月底。
牽頭部門：住房保障局
責任部門：市紀委環境辦、各區政府(社區、城管)、建設局、規劃局、環保局、供排水、供熱、供電、供氣、通訊等單位
(四)在保障性物業管理工作上實現突破。針對老舊小區物業管理存在的問題，進一步探索保障性物業管理工作，通過組織貼心人行動、好鄰居行動、新管家行動等多種措施，
推進棄管樓房管理工作，計劃成立社區物業服務站40個。
完成時限：20XX年12月底。
牽頭部門：住房保障局
責任部門：各區政府、財政局、民政局
四、工作措施和保障措施
(一)工作措施
市物業辦以推進物業管理糾風工作為契機，深入解決影響和制約行業發展存在的問題，嚴格處理侵害百姓權益的'違規企業。重點從以下三個方面入手，一是重點研究解決如何規范服務行為問題。20XX年要從規范管理和服務方面出臺有關規范性文件，明晰物業管理與公共服務單位的職責范圍，解決好供水、供熱、排水等維修管理責任劃分問題。在市紀委的支持下，將物業管理服務與公共服務的責任進行界定。二是要規范入住收費工作。針對物業公司收取裝修保證金及進戶不合理收費問題，要會同價格主管部門共同研究規范收費行為的具體工作措施。建立收費價格公示制度，將企業等級、小區等級、服務標準、收費標準全面公示，服務成本也要定期公示，既是約束物業公司按標準提供服務，也能督促業主按標準履行義務。三是要開展經常性培訓。現在的服務水準層次過低、服務程序、流程、職責不清晰，特別是一線人員缺少與服務標準對應的崗位培訓。對此，我們將全面開展物業管理培訓工作，開展多層次的崗位培訓工作，提升服務水平。四是強化物業投訴調查、協調、調解措施，探索調解糾紛速裁平臺，對業主的合理訴求提供法律支持，維護業主合法權益。
(二)保障措施
一是加強組織領導。物業辦高度重視物業管理糾風工作，為認真貫徹落實市紀委屆次全會和全市優化經濟發展環境工作會議精神，成立物業辦糾風工作專項推進領導小組，狠抓落實。
二是強化責任意識。各科室要認真履行職責，圍繞糾風工作重點和百姓投訴熱點，切實解決好百姓反響強烈的問題，明確責任，抓出實效。
三是加強協調和配合。不定期與有關部門溝通，研究解決問題的措施和辦法，對重大問題及時與糾風辦請示匯報。
物業經營管理方案 篇16
一、指導思想
以科學發展觀為指導，以體制機制創新為核心，按照行業管理與屬地管理相結合、物業管理與社區管理相結合、業主自主管理與社區自治相結合的“三結合”原則，強化屬地管理職能，理順物業管理體制，擴大物業管理覆蓋面，建立健全規范、穩定、有效、和諧的物業管理長效機制，不斷鞏固文明城市創建成果，進一步促進文明社區與和諧寧南建設。
二、職責任務
(一)強化屬地管理，建立責權明確的工作體系
按照“重心下移、屬地管理”的原則，建立街道物業管理辦公室領導下的“兩站一中心”物業管理體系，承接市區物業管理部門下放的部分職能，具體落實轄區住宅小區物業管理的組織、監管工作，。
1.街道物業管理辦公室職責
(1)會同主管部門參與轄區物業管理招投標、新建居住小區的物業承接驗收、物業服務企業資質審核、物業管理區域劃分;負責物業維修資金續籌與使用審核，物業服務質量檢查考評，物業管理項目交接監管等。
(2)指導、監督業主委員會的成立、改選和換屆工作，并對業主委員會的備案提出審核意見;負責指導、監督業主大會、業主委員會日常運作。
(3)對本轄區內沒有物業管理或物業公司棄管的住宅小區，在業主大會沒有確定管理方式之前，負責組織街道物業服務中心有償提供物業基本服務。
(4)協調處理轄區內有關物業管理投訴和信訪方面的工作。
(5)對未按規劃建設配套共用設施、社區和物業管理用房，或配套用房、設施存在質量問題的，提請有關部門責令開發建設單位整改。
(6)組織建立轄區物業管理的領導機構。
2.街道各科室職責
(1)街道城建科負責研究制定轄區內住宅區物業管理的發展戰略，指揮協調領導小組各成員單位搞好住宅區物業管理工作。
(2)街道財政所負責落實配套資金，按照規定及時撥付補貼款，監督資金使用，參與對社區的年度考核與獎懲評比。
(3)街道市容衛生管理辦公室負責牽頭和督促社區及時拆除住宅區內違建，指導和督促保潔員做好職責范圍內各住宅區的衛生保潔工作。
(4)街道司法所負責協助街道成立物業管理矛盾調解站，加強對調解員的政策業務培訓與工作指導，充分發揮調解機制作用，協調解決各類物管矛盾糾紛。
(5)街道社會事務科負責社區建設的組織協調和綜合管理工作。將社區符合低保條件的居民納入保障范圍，督促和協助社區和物管企業按照先征后返的原則，對低保戶實行先征后返。
(6)街道綜合科負責積極協調住宅區內幼兒園和學校繳納相應的物業管理費，以減輕物業公司經營負責。
(7)街道紀工委負責對社區管理工作的年度考核，對物管資金使用進行監督和審計。
3.社區居委會職責
(1)指導成立業主大會籌備組，派代表參加籌備工作;會同開發建設單位組織新開發的小區召開第一次業主大會，并監督指導業主委員會依法選舉;指導監督業主委員會換屆和新老業主委員會的交接工作等。
(2)監督、指導業主委員會的工作。負責傳達街道對社區公共利益作出的決定，對業主委員會的決議提出建議和意見。
(3)配合街道辦事處建立轄區物業管理責任體系，并融入到社區綜合管理當中。
(4)成立物業管理監督小組，負責對物業管理服務質量進行日常監督，并及時把信息反饋給街道物業管理辦公室。
(5)負責協調物業管理企業與業主委員會之間的關系。
4.物業管理服務中心職責
(1)負責老舊小區內住宅及公共設施、公共秩序、居住環境、衛生、綠化、停車場、裝修的管理和服務工作。
(2)接受業主委員會或業主管委會的監督，廣泛聽取業主、使用人意見，提出整改措施并落實;定期參加業主大會，為業主、使用人提供優質服務。
(3)受理業主來訪、查詢、委托、投訴等事宜，能解決的及時解決。
(4)建立健全住戶檔案，完善老舊小區管理臺帳。
(5)檢查、督促清潔人員做好樓道和小區環境衛生工作，加強老舊小區環境保護宣傳工作。
(6)定期檢查保養公用設施設備，對下水道、化糞池適時組織疏通清理，發現問題及時解決。
(7)每天不少于兩次在小區內巡邏，遇突發事件采取必要措施并及時向有關部門報告。
(8)對小區進出車輛進行管理、疏導，保持出入口暢通。
(9)按時保質完成上級部門交辦的物業管理其他工作。
5.物業管理應急維修站職責
(1)按照快速反應、及時組織、優質服務、有償微利的原則，開展轄區內無管理單位住宅區的共用部位、共用設施設備和業主自用部位的應急維修工作。
(2)負責實行全天候24小時專人接聽應急報修電話并做好記錄。
(3)負責安排維修單位，服務時限，30分鐘內到場及時排險，并做到修水不過天，修電不過夜，及時提供下水道疏通、化糞池清理服務。
(4)負責督查受理結果，反饋維修信息，建立維修服務臺帳。
(5)對于不在服務范圍內的維修項目，向報修人提供相關維修咨詢，對涉及供水、供電、燃氣等部門的報修，應提供相關電話。
(6)對屬于房屋共用部位、共用設施設備的維修項目，向報修人提供專項維修資金政策咨詢，并協助其辦理維修資金申請手續。
6.物業管理矛盾投訴調解站職責
(1)受理調解業主、使用人與物業服務企業之間物業管理方面矛盾糾紛的投訴。
(2)受理調解業主與業主、使用人、業主委員會之間物業管理方面矛盾糾紛的投訴。
(3)受理調解業主、使用人與開發建設單位、物業服務企業之間物業管理方面矛盾糾紛的投訴。
(4)受理調解其它物業管理方面矛盾糾紛的投訴。
(5)有關政策規定社會矛盾糾紛大調解不予受理的矛盾糾紛，物業管理投訴調解工作站不予受理。
(6)凡物業管理方面的投訴不經街道物業管理投訴調解工作站受理調解的不得越級上訪，如越級上訪原則上不予受理。
(二)完善分類管理模式，逐步實現物業管理規范化
1.已實施市場化物管的小區管理要求：建立健全業主委員會，協調業主對物管公司的監管;加強物管公司的培訓指導，不斷提升服務水準;對物管公司的服務質量進行考評，為主管部門年審提供基本意見;參與優秀小區評比活動，推廣優秀小區的管理和服務模式，推動物業管理規范運行。
2.單位自管小區的物管要求：督促自管單位切實擔負起物管責任，及時將各級有關檢查考評情況向物管公司及其行政主管部門進行通報，形成齊抓共管的合力。
3.不具備市場化運作的老舊小區的接管要求：由街道物業管理服務中心負責有償提供基本物業服務，經過一段時期運行，逐步過渡到由業主委員會與街道物業管理服務中心簽訂服務委托合同，進行基本業務規范管理。
4.對經濟適用房住宅區的接管要求：經濟適用房住宅區屬于政府保障性住房，原則上由街道物業服務中心統一實施物業管理，實行低標準收費。開發商按規定建設一定比例的商業用房，其收益用于補貼物業管理費的不足。
(三)加大幫扶力度，推進物業管理持續健康發展
一是加大對小區居民的.宣傳力度，增強居民花錢買服務的意識。組織社委會協助物業公司收取物業管理費，以收費促管理，以管理促環境，以環境再促收費，形成良性循環。二是積極爭取上級部門支持。協助搞好出新小區房屋維修、保潔護綠、治安巡邏等工作，為物業管理創造條件、提供支持。三是鼓勵具有一定實力的物業管理企業參與競爭。提高市場份額，推進物業公司規模化管理，降低運營成本，提高整體水平。
三、組織領導
街道成立物業管理服務工作領導小組，成員如下：
領導小組下設辦公室，與物業管理辦公室合署辦公，負責日常事務處理工作，辦公室主任由郭治宇同志兼任，謝洪同志任副主任，各社區成立社區物業管理服務站，站長由社區主任擔任，聯系電話：52400834。
四、機構設置
為便于機構運轉，街道成立物業管理辦公室，下設立“兩站一中心一小組”執行機構，具體負責物業管理過程中的事務處理。
1.街道物業管理矛盾投訴調解站
2.街道物業管理應急維修服務站
3.街道物業管理服務中心
4.社區物業管理監督小組
各社區居委會成立物業管理監督小組，實行二級監管。一級監管，由街道物業管理辦公室與各社區主任組織實施，履行區物業科下放職權與職責;二級監管由小區“四位一體”組織實施，由居委會社工代表、社區業主代表，社委會代表、物業公司代表組成，社委會主任任組長，負責對物業管理服務質量進行日常監督，并及時把信息反饋給街道物業管理辦公室。
五、實施步驟
1.制定方案階段(6月12日前)
(1)調查轄區內住宅性質。分已實行物業管理小區、自管小區、失管小區，摸清范圍、樓幢數、居民戶數等情況。
(2)外出調研，深入試點單位調研住宅小區屬地化管理經驗。
(3)落實辦公的場地，各種制度及網絡流程圖上墻。
2.宣傳發動階段(6月20日前)
(1)召開領導小組成員及“兩站一中心一小組”人員動員會。
(2)通過各社區物業執行機構。召開社區居民骨干、樓幢長、黨小組長、社區積極分子，進行廣泛宣傳發動，提高社區居民對實行物業管理的認識，積極協助物管公司開展工作。
3.全面實施階段(6月21日—6月30日)
“兩站一中心一小組”全面開展工作，切實為社區居民開展物業服務。
六、工作要求
1.加強領導，提高認識。各級領導要從建設新型現代社區、提升城市管理水平，促進和諧社會建設、推進文明城市創建的高度出發。認真領會物業管理體制創新的重要意義，強化責任意識，精心組織，周密部署，明確措施，建立問責體系，確保體制創新各項工作落到實處。
2.強化宣傳，營造氛圍。要做好輿論正面引導，大力宣傳實行規范化物業管理的意義、作用及物業管理的有關政策法規。采取散發宣傳單、印制便民手冊、宣傳板報等方式，積極引導業主自覺遵守物業管理的有關規定，樹立物業管理是消費、是商品的意識，營造全社會共同關心、支持、參與住宅小區實行規范化物業管理工作的良好氛圍。
3.明確職責，落實要求。各職能科室要齊抓共管，相互配合，落實支持物業工作的各項政策。各社區要建立物業管理工作領導機構，建立“一把手”負總責的責任體系，抽出精干力量落實社區責任及考核標準。街道物業管理辦公室要認真組織檢查考核工作，建立健全聯席會議制度，嚴格督辦并通報檢查結果，確保試點工作順利進行。
4.突出重點，加大投入。各社區要加大對本轄區物業管理的監管，特別對老舊小區要重點扶持，完善各項公共配套設施，并延伸服務內容。同時，街道將采取爭取一點，自籌一點的辦法，對老舊小區物業管理給予必要投入。
物業經營管理方案 篇17
為進一步加強物業管理工作，提高物業管理水平和服務質量，改善人們群眾的生活和工作環境，建立物業管理長效機制，根據國務院《物業管理條例》和《大連市實施〈物業管理條例〉辦法》等有關規定，結合我區的實際情景，制定以下實施方案。
一、創新機制，構筑適應城市發展的物業管理模式
按照“重心下移、屬地管理、條保塊管、綜合協調”的原則，在我區率先構建與現代城市管理相適應的物業管理新體制。明確街道辦事處和社區居委會在住宅區管理中的主體地位，充分發揮社區基層組織與業主自治組織的作用，各職能部門履行各自職責范圍內的工作，建立轄區內物業管理的監督、協調、考核工作體系和工作機制，實現社區建設與物業管理相互促進、共同發展。
(一)房管部門是物業管理的行業主管部門，負責監督、指導物業管理工作
1、擬定物業管理發展規劃、發展目標及工作思路，制定相關配套;
2、負責專項維修資金的歸集，會同財政部門制定專項維修資金的使用方案，同時做好監督管理和檢查工作;
3、落實物業管理項目的招投標制度，組織物業管理行業的檢查、考核和人員培訓工作;
4、監管物業服務企業，規范物業管理服務行為，調處物業管理重大糾紛案件。
(二)街道辦事處負責具體實施轄區內住宅區的物業管理綜合協調和監督管理工作
1、負責所轄區域住宅小區物業服務企業日常工作的指導和監督，續籌與使用審核物業維修資金、檢查考評物業服務質量、交接監管物業管理項目，參與轄區物業管理招投標、查處物業管理違法行為、新建住宅區公共配套設施竣工驗收、物業服務企業資質審核、物業管理區域劃分;
2、牽頭組織召開業主大會，成立業主委員會，負責指導、監督業主大會、業主委員會日常運作;
3、負責將住宅區物業管理作為社區居委會重要工作之一，融入社區綜合管理;
4、協調處理轄區內物業管理方面的投訴和信訪工作;
5、物業服務企業退出物業管理區域后，業主大會尚未選聘出物業服務企業的，由街道辦事處負責協調城建部門委托經核準的生活垃圾經營性處置單位負責環境衛生工作，物業公用設施設備、場地需要維修養護的，組織利益相關的業主按照規定使用專項維修資金維修，沒有專項維修資金或者專項維修資金不足的，組織利益相關的業主自籌。
(三)社區居委會在街道辦事處的領導下，協調業主委員會，配合物業服務企業實施物業管理。
協調轄區內的物業管理活動，組織業主委員會制定管理公約、業主大會議事規則，協調業主和物業服務企業之間的關系，規范物業服務行為。
街道辦明確分管領導，根據轄區規模和工作量配備落實相應的管理人員和工作經費并指定村委會代行社區居委會職責，待街道和社區組織機構建設完善全面落實此項工作。
(四)公安、經發、財政、規劃、城建、社管、執法、工商、環保、技術監督等各職能部門各司其職，做好以下工作：
1、公安局負責物業服務企業保安人員的行業管理，負責指導、支持業主大會、業主委員會和物業服務企業落實各項治安管理措施，督促物業服務企業做好公共秩序維護工作，定期對物業管理區域內消防設施和消防工作進行檢查和指導，依法處理物業管理區域內破壞消防設施的行為;
2、經發局負責我區物業服務費收費管理和機動車停放服務收費管理，查處物業服務企業違規收費行為;
3、財政局負責物業管理工作必要的財政資金的配套落實;
4、規劃局負責物業管理區域內建筑外立面、搭建、開挖地坪的審批、監管;
5、城建局負責對物業管理區域內市政、綠化等建設期的監管;
6、社管局負責參與對業主大會和業主委員會的監督管理，負責住宅小區二次供水的監督管理;
7、執法局負責行使對物業管理區域內綜合執法職能;
8、工商局負責查處物業管理區域內非法行為和無照經營行為，對利用住宅或車庫作經營(辦公)場所的不予核發營業執照;
9、環保局負責處理物業管理區域內的除交通、社會噪聲源等其他已經環保審批的'三產等企業噪聲、油煙、廢氣等超標行為;
10、技術監督局負責對物業管理區域內特種設備的檢驗和監督管理。
二、建立物業管理工作聯席會議制度
建立管委會領導分管、會議決策、部門協調抓落實的物業管理運行機制和快速反應機制。聯席會議成員單位由街道辦事處、社區居民委員會、公安派出所、物業服務企業、業主委員會或者業主代表、專業經營單位及各相關職能部門的代表組成。街道辦事處為聯席會議召集人。
(一)聯席會議主要協調下列事項
1、業主委員會和有關部門不依法履行職責的情景;
2、物業服務企業在履行退出程序以及交接工作中出現的問題;
3、物業管理區域內發生的突發事件;
4、物業管理與社區管理的銜接和配合;
5、物業管理區域劃定后的調整;
6、因欠繳物業費、調整物業費價格、共用部位及物業管理用房租賃收益等引發的糾紛、矛盾;
7、業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位、建設單位之間因物業管理問題發生的爭議;
8、需要協調的其他物業管理事項。
(二)聯席會議議事議程
1、街道辦事處無法獨立協調解決的重大問題、難點問題，可召開物業管理聯席會議。一般問題應自接到問題反映之日起3日內組織召開，應急問題須隨時召開;
2、聯席會議召集人根據反映問題所涉及資料，書面通知各職能部門，明確事件發生情景、聯席會議協調問題、會議時間及地點、參加人員等;應急問題需多部門協調的，可電話聯系各部門負責人指派與會人員及時召開物業管理聯席會議;
3、聯席會議所涉及的單位需按照通知要求及時參會，對反映的實際問題認真研究，提出解決方案，制定具體措施，明確職責人及解決問題的時限;
4、會議團體議定后，由街道辦事處負責整理聯席會議記錄并構成會議紀要，同時負責相關資料的整理、存檔、備查;
5、街道辦事處負責議定事項的督促、落實，并將最終落實情景以簡報形式發至各參會單位。
三、加強管理，推進物業管理市場化進程
(一)開展前期物業管理招投標，實現建管分離
在實施物業企業備案的基礎上，全面推行前期物業管理招投標制度，推進房地產開發與物業管理的分業經營。經過公開、公平的市場競爭，實現雙向選擇、優勝劣汰，提高物業行業整體素質。關于物業管理招投標及前期物業管理的相關規定，由房管部門另行制定。
(二)制定貼合我區實際的物業服務費收費指導標準
由經發局牽頭，國土、城建、街道辦等單位參與，按照市場規律，經過市場調研，必要時舉行聽證會，制定出貼合我區實際的物業服務費收費指導標準。對物業服務各單項平均成本價格每年根據物價指數、勞動力成本增長指數等進行客觀、科學的調整，定期向社會公開發布，建立質價相符的收費機制。
(三)全面貫徹執行交接驗收制度
為減少建設單位的開發遺留問題，降低物業服務企業的管理服務風險，維護業主的共同財產權益，要嚴格落實《大連市房屋建筑工程竣工驗收備案管理暫行辦法》(大政發〔20xx〕70號)及我區有關規定，有效化解物業管理的矛盾糾紛，構建和諧互信的物業管理關系。
四、加強領導，健全組織機構
成立長興島臨港工業區物業管理工作領導小組，組長由分管城建的副主任擔任，下設辦公室，辦公室主任由房管部門主要負責人擔任，辦公室負責物業管理的日常指導工作，加強對《實施方案》貫徹情景的調查研究，及時協調解決工作中存在的問題，不斷完善管理措施。
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