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商場物業管理方案范文（通用16篇）
為了確保工作或事情能高效地開展，就不得不需要事先制定方案，方案是解決一個問題或者一項工程，一個課題的詳細過程。那要怎么制定科學的方案呢？以下是小編收集整理的商場物業管理方案范文，歡迎閱讀與收藏。
商場物業管理方案 1
為規范小區管理，為業主提供優質的物業管理服務，我公司將采取一系列的管理措施，確保小區品質。
一、管理目標
物業公司本著“科學規范、竭誠高效、安全文明、持續發展”的質量方針，堅持“以人為本”的服務管理念，對小區物業實施科學的管理、提供優質的服務，并在現有管理經驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新，導入先進的管理理念，使廣大業主及使用人能真切地感受高品位的物業和高品質的管理所帶來的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關標準（并高于此標準），確保業主及使用人綜合滿意率達到90%以上。
二、管理原則
為實現即定管理目標，追求最佳的`環境效益、社會效益和經濟效益，在物業管理過程中將始終把握以下原則：
（一）服務第一、管理從嚴的原則
“服務第一”是物業管理的宗旨，因此管理中要繼續秉承“以人為本”的管理理念，從業主及使用人的需求出發，強化服務機能，豐富服務內涵，提供優質、周到、及時的服務。“管理從嚴”是服務的保障和基礎，包括對物業的維護管理、員工的管理以及對業主及使用人不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業管理服務收到應有的成效。
（二）專業管理與業主自治管理相結合的原則
在日常管理中，要充分發揮兩個積極性，即物業管理公司的積極性和業主使用人的積極性。物業管理公司應當尊重并按照廣大業主及使用人的要求，通過服務中心對小區實施專業化的管理，同時努力爭取業主及使用人的支持配合，使其能正確使用和維護物業，并自覺遵守業主公約，共同創建文明的辦公環境。
（三）物管為主、多種經營的原則
在搞好日常管理和常規服務的同時，從物業的實際出發，開展一系列服務性的多種經營，既滿足廣大業主及使用人的不同需求，又增強物業公司的造血功能，增加經濟積累，以利于更好地為業主及使用人服務。
三、管理方法
（一）實施全程物業管理，從開發商、業主及專業物業管理公司的角度對物業提出合理化建議，構筑一個優秀的物業管理硬件環境；
（二）成立物業服務中心，配備專業管理人員，實施專業化管理；
（三）在公司現有管理資源的基礎上，充分借鑒行業先進管理經驗，積極培養高素質的管理人才，組建一支高素質的物業管理隊伍；
（四）制定一套切合實際的規章制度，確定一系列高標準的物業管理行為規范，以制度促管理，寓管理于服務；
（五）嚴格遵守有關物業管理法規，制定切實可行的管理方案；與業主簽訂各項協議，依法約束雙方行為；
（六）依照市場化、企業化的運作方式，提供全方位服務，開展多元化經營。
商場物業管理方案 2
為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，進一步規范物業管理活動，切實維護業主和物業管理企業的合法權益，努力提高物業管理水平，根據《物業管理條例》及有關法律、法規，結合我市物業管理工作實際，特制定本方案：
一、指導思想
以國家《物業管理條例》為依據，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區物業管理的議案》為重點，以規范管理、提高物業服務水平為宗旨，進一步加強居民小區物業管理工作，推動我市物業管理健康發展。
二、目標和范圍
（一）目標：
1、有效解決開發遺留問題，年底前整改率達到90；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率達到90。
2、新建住宅小區推行招投標率達到100；20XX年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。
3、凡從事物業管理活動的企業，要100取得《物業企業資質證書》。
4、強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，物業企業經理持證率達到100，并建立起物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案。
5、大力推行物業管理，年底前對具備物業管理條件的住宅小區物業化率達到100。
6、加強業主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要達到80以上成立業主大會和業主委員會。
（二）范圍：對全市實行物業管理的244個住宅小區進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規范物業管理行為。
三、工作內容
（一）完善我市物業管理地方性規章建設。依據國家《物業管理條例》及相關配套法規、規章，結合我市物業管理實際情況，通過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業管理規定》，依法加強我市物業管理活動的監督管理。
（二）全力解決開發建設遺留問題。開發建設單位作為行為主體要切實承擔起責任，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問題從新進行完善，建委、規劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到責任單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發建設遺留問題的住宅小區，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責任要全部落實到單位、到個人，維修及時率確保在90以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產生開發建設遺留問題。
（三）加大對物業市場的監管力度，規范物業管理行為。
一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。依據國家《物業管理條例》和《前期物業管理招投標辦法》，及時制定符合我市實際的《沈陽市前期物業管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區實行招投標制度，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區，必須采取公開招投標的方式選聘物業管理企業，建筑面積5萬米以下的新建住宅區在區、縣（市）房產行政主管部門的批準下可以采用邀標和議標的方式選聘物業管理企業。同時，鼓勵業主大會采用招投標的`方式依法選聘物業管理企業。并且，及時簽訂《（前期）物業服務合同》和《業主（臨時）公約》，對于新建住宅小區要在商品房銷售前100簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。
二是嚴格物業管理企業的資質審查。在我市從事物業管理活動的物業管理企業，要按照國家《物業管理條例》的要求依法取得《物業企業資質證書》，并遵照建設部《物業管理企業資質管理辦法》的規定，按物業管理企業取得資質等級，承接物業管理項目。同時，加強物業管理企業的年檢和資質評定，出現違規違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節嚴重的取消其物業管理資質。
三是強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，提高物業管理水平。建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和準入、退出機制，監督物業管理企業和從業人員以及物業管理企業履行《物業服務合同》情況，對物業管理企業和物業管理項目經理，實行實名誠信考評制度，如物業管理企業或物業項目經理出現違法、違規、違諾現象，依據情節的嚴重程度，扣除相應的分數，年終進行綜合考評，考評結果作為物業管理企業年檢和定級的要件，報房產行政主管部門，并在沈陽房產信息網予以公布。督促物業企業按照《合同》約定的標準提供質價相符的服務，提高管理服務水平。同時，加強對物業管理從業人員的培訓，與建設部培訓中心聯合，繼續對我市物業管理從業人員進行培訓，達到從業人員要持證上崗。特別是要對物業管理企業經理以及項目經理（物業管理處主任）進行培訓，在取得建設部《物業管理企業經理崗位證書》的基礎上，市房產行政主管部門與中國物業協會聯合進行上崗培訓制度，經過實務操作培訓，考試合格的頒發中物協《物業管理實務操作專業崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。
四是規范業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。根據國家和建設部的有關文件，結合我市實際，爭取年底前出臺《關于加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，明確各部門職責，充分調動街道、社區的積極性，依據《條例》依法成立業主大會、業主委員會，使這項關系到群眾利益、社區穩定的工作，更具規范性、操作性。引導業主大會，在充分尊重全體業主意愿的基礎上，按照合法程序選舉熱心公益事業、責任心強、有一定組織能力的業主進入業主委員會。規范業主大會、業主委員會的行為，促進業主自律和民主決策，切實維護自身的合法權益。
（四）建立市、區、街道、社區職責明確責任體系。對于具備物業管理條件的住宅小區，要明確由物業管理企業實行專業化管理，爭取年底前物業化率達到100；對于尚不具備物業管理條件的住宅區，要確定管理單位，實行專項服務，待具備條件后，推行物業管理。逐步形成以社區為主，專業管理和業主自治管理相結合的新型管理體制。各涉及物業管理活動的相關單位、部門按各自的職責承擔社會管理的責任，為物業管理創造良好的環境。
（五）采取多種形式，加大對物業管理方面法規的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細致宣傳國家《物業管理條例》及相關配套文件，引起社會各界物業管理的重視，讓廣大業主不斷了解物業管理的政策法規，引導全社會樹立正確的消費觀念，促進社會的和諧。
三、組織領導
為使這項工作落到實處，市政府成立領導小組。
組長：邢凱
副組長：王鐵
成員單位：市房產局、建委、規劃局、公安局、行政執法局、民政局、各區政府。
領導小組辦公室設在市房產局，負責日常的組織協調。各區政府也要成立相應的組織機構，抓好具體的組織實施。
四、職責分工
規范物業管理工作是一項系統工程，要堅持“條塊結合、區域負責”的原則，市領導小組全面負責此項工作的監督、指導；市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協調和監督、檢查；各區政府要針對物業管理存在的問題負責此項工作的具體實施；各相關部門按照職責分工，密切配合各區政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實責任，相互配合，加強檢查驗收，切實提高我市的物業管理水平。
市房產局為全市住宅小區物業管理的行政主管部門，具體負責全市物業管理工作的指導、監督，并會同相關部門抓好物業管理企業和住宅小區存在問題的整改工作，如：物業管理立法、前期物業管理招投標、物業管理企業資質審查、業主大會、業主委員會組建、物業管理工作的調研和宣傳等工作。
市建委、規劃局為開發、建設單位的管理部門。一是在進行住宅小區前期規劃時，要規劃建設必要的物業管理服務用房等相關配套設施，以方便后期的物業管理工作；二是嚴格按照規劃對住宅小區進行竣工驗收，不按規劃建設的住宅小區，不能予以驗收，并限期整改；三是對開發建設遺留問題，要制定整改工作方案，積極組織整改，達到合格標準。
市行政執法局、公安局負責對物業管理行為的查處工作，使物業管理活動更加規范，促進物業管理水平的提高。
各區政府為物業管理工作的責任主體，要針對目前物業管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關部門，加大管理力度，認真組織整改，使問題得到及時有效的解決。
五、實施步驟
依法加強居民小區物業管理是一項長期工作，為確保完成本方案確定的工作內容，今年要分三個階段進行實施。
（一）排查階段
由市領導小組牽頭，建委、規劃、房產、公安、行政執法等相關部門配合，各區政府組織實施，對開發建設遺留問題、物業管理和住宅小區存在的問題進行一次拉網式排查，并進行登記造冊，建立管理檔案。
（二）整改完善階段
各區政府對排查中出現的各類問題進行認真分析，查找根源，制定相應的整改措施，報市領導小組審查，審查合格后，方可按責任分工認真組織整改。
（三）驗收階段
領導小組成員單位按照工作內容和標準，集中時間，認真組織，對整改后的物業企業和住宅小區逐個進行審核，確保達標。
六、保障措施
（一）提高認識，明確責任。各級領導要把加強居民小區物業管理工作當作重要工作來抓，實行“一把手”負責制，層層落實責任。建立市、區、街道、社區職責明確的責任體系和長效管理機制。市政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理責任，切實把居民小區物業管理工作抓細、抓實、抓出成效。
（二）密切配合，抓好整改。市政府相關部門和各區政府要上下聯動，密切配合，針對物業管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。對整改不及時或不徹底的，有關部門要按照相關規定進行查處，確保全部達標。
（三）加強宣傳，營造氛圍。要結合開展“貫徹《物業管理條例》，整頓規范物業管理市場”活動，大力宣傳物業管理的政策法規及有關規章制度，使廣大居民了解物業管理的有關政策和權利義務，進一步增強參與意識和維權意識，樹立正確的消費觀念，使物業管理逐步走向良性循環軌道。
（四）強化管理，鞏固成果。市政府相關部門和各區政府要把物業管理作為社會管理的重要組成部分，分工負責，強化管理。特別是對存在問題進行整改后，要進一步明確管理單位和管理責任，避免類似問題的再次發生，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩定。
商場物業管理方案 3
一、公共設施設備治理
1.治理目標保證設備運行正常，無重大治理責任事故。治理措施
(1)制定設備安全運行、崗位責任制、定期檢查維修保養運行記錄、維修檔案等治理制度。
(2)配備所需專業技術職員，嚴格執行操縱規程，設備治理和維修職員持證上崗。
(3)設備及機房環境整潔，無雜物、灰塵積垢，無鼠、蟲害發生，機房環境符合設備要求。
(4)建立供電、供水的治理制度，供配電、供水系統配置職員24小時值班。
(5)監控系統等智能化設施、設備運行正常，有記錄并按規定定期保存。按工作標準時間排除故障，保證系統工作正常。
(6)消防系統設施齊全，完好無損，確保隨時啟用。
(7)消防治理職員把握消防設施、設備的使用方法并能及時處理設施、設備的各種題目。
(8)制訂有突發火災的應急方案，設立消防疏散示意圖，照明設施，引路標志完好，緊急疏散通道暢通，無火災安全隱患。
(9)給排水設備、閥門、管道工作正常，無跑、冒、滴、漏現象，按規定時間對二次供水蓄水池設施、設備進行清潔、消毒。二次供水衛生許可證、水質化驗單等證齊全。水池、水箱清潔衛生無二次污染。水泵、水池、水箱有嚴格的治理措施，水池、水箱四周無污染隱患。排水系統通暢，汛期無泛水，地下室、設備房無積水浸泡發生。遇有事故，維修職員在規定時間內進行搶修，保證無大面積跑水、泛水，長時間停水現象。建立事故應急處理方案。
(10)公共配套服務設施維護周到，公用管線同一下地或進公共管道，無排擠管線，無礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好，大廈范圍內的道路暢通，路面平坦。
二、安全治理
1.治理目標
(1)確保大廈內無因治理責任引發的重大火災。
(2)維護好大廈內的公共秩序，控制私設攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現象；控制小商小販進進。
(3)有預見性地對任何可能危急業戶的安全情況，采取防范措施。
2.建立交互式聯動治安網絡
(1)在大廈設立活動崗哨，實行24小時值班巡邏制。做到每兩小時巡視一遍，并記錄安全情況及消防設備、公共物品的完好情況。
(2)遇有緊急情況或其他治安需要，治理處通過對講機下達指令，巡邏職員可在1至3分鐘內到達現場進行支援。
(3)與當地派出所建立警民共建關系，并商請其警官兼任治理處安全治理指導員，定期與治理處安全治理員分析治安形勢、特點以及防范的方法和技能。
3.緊急情況下的應急處理措施
(1)發生盜竊、搶劫、交通事故、火災等異常現象時，治理處迅速調集巡邏安全治理員，以最快的速度趕到現場，控制局面，爭取主動。
(2)迅速調整人力、物力，以確保應急工作的順利進行。
(3)發生案件時，立即報警并維護現場，協助公安機關調查破案。
(4)治理處主任應在突發事件發生的第一時間到達現場，沉著、機智實施處理，并向上級進行報告。
三、裝修治理
1.日常裝修治理
(1)治理處安排職員辦理裝修隊伍的培訓、驗資、登記、審批和發放各類證件。
(2)跟蹤施工情況，治理處主任逐日巡視，了解各施工點施工情況，安全治理主管逐日三次不定時巡視，了解施工情況及糾察施工隊運行情況。
(3)安全治理員24小時值班，控制職員進出并做好相應記錄。
(4)裝修垃圾清運。采取定時上門收集和業戶申請相結合的方法，袋裝清運，日清日運，不堆積、不滯留，不污染小區內外環境。
(5)安全治理組負責裝修日常安全工作。
(6)與業戶和施工隊負責人簽訂安全責任書。
(7)裝修材料按指定時間進進，安全治理員進行認真查驗，發現有毒、易燃、未作處理的材料嚴禁進內。(4)需要進行燒焊等動火作業，應向治理處提出申請，經批準后在治理職員監護下，方可作業。
(8)安全治理員巡查時，對裝修點的.材料、裝修方式進行認真檢查，發現不安全隱患，及時處理報告。
(9)發生緊急事故時，按緊急處理措施程序進行。
四、消防治理
1.消防組織機構的建立
(1)治理處負責建立消防安全小組。
(2)治理處主任為消防安全負責人。
(3)治理處其他職員為義務消防員。
(4)安全治理主管為專職安全監視員。
(5)日常巡視安全治理員為兼職消防巡視員。
(6)治理處負責制定組織機構圖及職員職責。
2.建立各項消防制度
(1)消防檢查制度。
(2)專職安全員逐日檢查小區內的消防安全情況，包括消防設備、動火作業監視、安全用水、用電情況等，檢查結果記錄在《安全檢查記錄》中，該記錄每周由治理處主任審核。
(3)兼職巡視員負責每樓、每層消防安全情況巡視，每兩小時巡視一遍，并填寫《消防安全檢查登記表》。
(4)在安全檢查中發現消防隱患，應及時采取整改措施，做到隱患不過夜。
(5)發現業戶因裝修造成的消防隱患，應向業戶發放《整改通知》，限期整改，并跟蹤驗證。
(6)治理處制定《動火審批制度》，內容包括動火申請和審批程序及違章處理方法。
3.防火措施
(1)貫徹“預防為主，防消結合”的方針，業戶要樹立防火意識，治理處每周確定一名主管以上的治理職員為防火值班員，全面負責小區的消防工作。
(2)嚴禁亂拉、亂接臨時用電線路，電器線路需維修時請及時找治理處安排施工。
(3)嚴禁在小區內燒廢紙、雜物，亂丟煙頭或燃放煙花爆竹等。
(4)不準改變、拆除、封堵消防設施和通道。
(5)不準在樓道、過道設立倉庫，堆放雜物，阻礙通道。
(6)嚴格裝修審批手續，動火審批手續，保證每樓、每層有必要的消防設施。
(7)公共場所嚴禁使用可燃性裝修材料，室內使用可燃性材料要嚴格控制，并加以處理。
(8)配備火警時刻的必須器材，如：應急照明燈等。
4.消防知識培訓
(1)對業戶的消防要求(包括安全用水、用電)，通過《業戶須知》、《治理公約》傳達到各業戶，并向業戶發放有關消防學習資料，用宣傳欄等消防宣傳途徑對業戶進行消防宣傳教育。
(2)治理處內部每月的第一個星期一上午為各組安全消防學習時間，學習教材是安全消防治理條例，內部的消防治理制度，設備設施的操縱方法等，學習情況須具體記錄。
(3)治理處主任每月檢查一次安全活動記錄并簽字認可。
(4)在安全消防活動日查出的安全、消防隱患，由各組自行在活動記錄中登記并整改。
(5)專、兼職消防員在上崗前必須接受消防常識和消防技能培訓，考試合格后方可任職，其資格每年確認一次。
5.消防設備治理
(1)治理處負責建立消防檔案。
(2)治理處對各種消防設備和設施的標識進行設計，編制《消防設備標識登記》。消防設備標識由治理處主任指定人專實施，并在各項安全檢查中作為檢查內容。
(3)制定《設備治理制度》，對消防設備進行檢查和維護。
五、車輛治理
1.小區停車場實行晝夜24小時值班制度，由小區安全治理員負責治理，車輛可以隨時進出、停放。
2.本小區停車場實行有償使用，車主須憑車輛進出小區的磁卡(月卡或一次性卡)進進停車場。
3.車輛進進：車輛進進停車場應一停二慢，必須服從治理員的指揮和安排，取得治理員同意后方可進進。
4.車輛停放：車輛停放時必須服從治理員指揮，留意前后左右車輛的安全，在規定位置上停放，并與四周車輛保持適當間隔，不得對其他車輛的進出和其他車位的使用造成阻礙，車主必須鎖好車門，調整好防盜系統至警備狀態，車內珍貴物品須隨身帶走，車主停好車輛后須立即離開停車場，不得在他人車輛旁停留。治理員應指揮車輛停放，查看車輛有無上鎖，有無外部破損，應通知車主并登記，不服從指揮、亂停放車輛的按照交通亂停放車輛有關規定給予處罰。停車場車位分固定車位和非固定車位，車主按類使用車位。
5.駛離：車輛駛離停車場時應留意四周車輛的安全，緩慢駛離，并在出口處向治理員交回停車牌，治理員核對牌號相符，收回停車牌、收取停車費后方可駛離。
6.治理員值班期間應認真負責，熱情服務，不得會客、飲酒、睡覺，不得離開，不得讓親朋好友和其他無關職員進進停車場，嚴格核對駛離車輛的牌號，對車主的公道要求應給予滿足。治理員交時應辦理交接手續，核實停車場車輛內登記記錄相符，并列簽字交接。
7.停車場內不得試剎車、練習車、修理車輛，禁止裝載有毒、易燃、易爆物品和其他危險品的車輛停放。
六、清潔治理
1.職員配置及分工詳見崗位架構圖(略)。
2.工作流程及質量治理標準。保潔工作流程及標準將按照iso9000標準，由本公司制定。大廈玻璃幕及外墻清洗將委托專業服務公司實施。
商場物業管理方案 4
根據《物業管理中心關于確定20XX年為優質服務年的決定》，適應學校發展，提高服務檔次，弘揚企業文化，發展名牌戰略，立足內涵，苦練內功，向精細化管理要效益，用品牌效應占領市場，現擬定“20XX—物業管理中心優質服務年創優方案”如下。
一、將明德樓物業服務、會議服務、車庫服務、保安服務列為優質服務年示范服務，加強內部管理，率先樹立品牌形象。
每兩月招開一次物管中心優質服務年創優經驗交流會，推廣交流先進經驗，互相學習，以點帶面，比、學、趕、幫、超，總結分析、改進，全面提高物業管理服務質量。
二、在學習借鑒“優質服務示范單位”經驗的同時，物管中心各個部門制定《優質服務年創優方案》，經物管中心批準后向服務對象公示，履行承諾，接受監督。
各個部門重點確定一個物業服務對象作為優質服務示范點，打造品牌，以點帶面，全面提高物業服務水平。例如：物管三部主動聯系幼兒園作為20XX年優質服務對象，2月份對幼兒園的衛生死角進行了2次徹底打掃，配合他們一道做好日常環境衛生工作，為幼兒園為小朋友的健康成長提供了清潔衛生的'良好條件。
三、各個部門緊密聯系實際，充分發動群眾，調動積極因素，開動腦筋，挖掘潛力，積極開展技術創新、服務創新和管理創新，搞好便民物業、溫馨物業、和諧物業，為業主提供開拓性、積極主動的物業服務，為學校事業發展提供強有力的物業支持。
同時，通過部門自身市場適應能力的提高，做好物業服務，擴大服務范疇，走向市場、走向新區。
四、加強政治業務學習，搞好職業培訓，開展技能大賽。在自己的崗位上，練就過硬本領。
在去年9位物業服務管理人員經過培訓取得合格證的基礎上，今年各部門按計劃開展職業培訓，中心組織一次物業服務工作崗位技能大賽，推動物業服務技能和服務質量不斷提高。
五、通過修訂文件，嚴格執行管理文件和獎懲制度，嚴格執行工作責任負責制和追究制，對文件與工作脫節（工作現場沒有文件、不執行文件）和工作責任獎懲不明等現象，予以追究和處罰。
六、加強員工的政治思想工作。要求管理者和全體職工都要善于作政治思想工作，充分調動大家工作積極性、創造性，團結一致，迎接挑戰。與此同時，根據工作業績，實施末位淘汰制（換崗位，雙向選擇），或者待崗、學習、辭退。
七、質量管理符合iso9001-XX標準要求，經考核，完成物業服務內部質量指標體系高于95%，顧客滿意度調查顧客滿意率高于92%。
八、組織管理人員外出參觀學習考察，以提高物業管理能力和服務水平。
商場物業管理方案 5
為了貫徹執行《重慶市物業管理條例》，規范我辦物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善社區居民的生活和工作環境，現結合我辦實際，制定物業管理工作實施方案。
一、組織領導
組長：
副組長：
成員：
領導小組下設辦公室在社區服務中心，幸坤權兼任辦公室主任。主要職責：負責指導各社區居委會劃分物業管理小區，抓好試點，協調幫助社區居委會解決有關問題，各社區要成立社區服務站，作為社區基層的物業管理協調機構。
二、規劃與目標
1、小區根據需要與合理原則，全辦城建規劃為176個物業管理小區，（其中基礎條件較好的居民區（一類小區）個；單位型居住區（二類小區）個；目前，各方面尚不具備條件的小區（三類小區）個。
2、工作目標。社區物業管理工作是城市管理工作的重要基礎，直接關系到居民的切利益和社會的穩定與發展，加強社區物業管理有利于提高城市管理水平和改善居住環境，而且對于我區創建國家衛生城市、文明城市和一流人居環境具有重要意義。我辦物業管理工作的目標是：加大物業管理工作的宣傳力度，讓社區居民充分認識到物業管理工作的重要意義，取得理解和支持；在轄區物業管理小區逐個召開業主大會，成立業主委員會，力爭在20xx年底，逐步實現規范化的物業管理，以全面提升城市管理水平。
三、實施步驟
1、制定方案（20xx年8月1日——8月30日。組織街、居工作人員對社區居民住宅進行摸底調查，研究討論，在征求有關單位和社區居民意見的基礎上，劃定物業管理小區、制定社區物業管理實施方案。
2、宣傳部署（20xx年9月1日——9月30日）。對社區物業管理工作動員部署。運用墻報、黑板報、專欄等形式加大物業管理工作的宣傳力度，使社區居民充分認識實行物業管理工作的必要性和意義，以及給群眾帶來的切身利益。
3、抓好試點（20xx年10月1日——10月30日）。確定大河溝社區、牌樓社區、太平社區為物業管理的試點社區。
4、總結推廣（20xx年11月1日——11月30日）。總結試點工作經驗在各社區加以推廣，試點中的`問題和不足之處加以修正和改進，在具體實施過程中搞好分類督促指導，推進（重慶市物業管理條例）在我辦的全面落實。
四、主要措施
1、物業管理領導小組每月召開一次會議，學習上級有關文件和會議精神，分析進度，查擺問題，研究部署階段性工作等。
2、建立街、居二級目標管理責任制。街道和社區居委會主要領導是落實物業管理的第一責任人，對社區物業管理工作做到親自規劃部署，經常了解情況，積極協調解決問題，確保全辦物業管理工作有計劃有步驟地推進。
3、強化考評，嚴肅紀律。街道將定期或不定期地對各社區居委會對推進物業管理工作的情況進行督促檢查和評比，對物管工作落實好的社區和表現突出的個人，年終進行表彰。對群眾反映強烈，不認真宣傳條例，不主動劃定物業管理區域，不積極支持業主成立業主委員會或配合有關部門推進物業管理工作的單位，要及時督導，責令限期改正，典型的要予以通報批評或組織處理。
商場物業管理方案 6
以服務師生員工為宗旨，全面落實科學發展觀，根據“物業管理中心20xx年優質服務年計劃”，全面提高物業服務的專業技能和服務水平，搞好物業管理，現擬定“平安紅五月”實施方案如下：
一、 加強安全宣傳教育，培訓提升全體員工安全防范意識。各個部門5月份開展法律知識，法制觀念、公司制度，治安消防的學習教育，增強員工法治觀念和安全常識，培養員工遵紀守法、安全防范的自覺性。
1．在四月份中心組織培訓的基礎上，五月份再搞一次安全培訓，各部門搞一次安全培訓。
2．保安隊員和主管以上管理人員參加一次滅火器和消防水帶的現場滅火操作。
3．長期堅持利用早會和訓話時間，隔天學習一次法律法規、管理文件，以加強職業安全的'教育。
二、 加強安全制度建設與安全管理，嚴防各類重大事故發生。
1．建全各種門崗安全制度、消防安全制度、設備安全制度、其他作業安全制度，應急機制和各類規定，做到各項安全工作有章可循，有法可依。
2．搞好安全生產，杜絕安全事故發生，在“平安紅5月”創建活動中，重點搞好安全生產（服務），以保證將“平安紅五月”的工作落到實處。
①． 責任明確。各個部門安排落實一位副經理和質量管理員，具體實施安全綜合管理，防盜防火，安全生產，人民調解，維護穩定的工作，并向物管中心簽署“平安紅五月”目標責任書。
②． 管理落實。副經理和質量管理員監督檢查本部門安全生產的整個流程，發現不符合安全操作規程的行為和安全隱患及時糾正。
③． 安全作業、安全防范，自我保護成為員工的自覺行動。
3．各個部門成立矛盾糾紛調解小組，副經理任組長、質量管理員和一名工會骨干任調解員。信息有效，制度落實，將和諧關系落到實處。矛盾糾紛調解率達100%，調處成功率達85%以上，物管中心成立矛盾糾紛調解領導小組，協調處理矛盾糾紛。
三、由物管中心、客服部、保安部聯合組成“平安紅五月”創建檢查領導小組，每周檢查指導一次安全工作，發現隱患及時整改，對忽視安全工作的嚴重行為，通報批評。
1、檢查安全制度是否健全、上墻，是否在實際工作中得到實施。
2、檢查防火、防盜、防自然災害事故，防違規生產服務是否落實到位。嚴格排查安全方面的管理漏洞和事故隱患，發現問題及時實施整改。
3、檢查夜班、周末治安安全值班巡邏情況。
4、排查矛盾糾紛處理情況，處理重點難點問題。
5、檢查處理顧客投訴和物業服務熱點問題。
創建“平安紅五月”，是我們創建“物業優質服務年”，學習實踐科學發展觀的一個具體措施，只有平安物業，才有優質物業。期待創建“平安紅五月”工作能夠作好，為學校的建設發展提供優質的物業服務。
商場物業管理方案 7
以“創建衛生城市，構建和諧社會”為宗旨，不斷增強市民文明衛生意識，改善居民生活工作環境，提高城市整體形象，讓人民群眾人人享受創建成果。根據“呼和浩特市創建國家衛生城市工作方案”的精神，現將我市物業服務企業“創衛”方案制定如下:
一、創建工作組織機構
(一)成立呼和浩特市物業管理住宅小區創建國家衛生城市領導小組(以下簡稱創衛領導小組)。
組 長:
副組長:
成 員:
(二)領導小組下設創建國家衛生城市辦公室(以下簡稱創衛辦)，負責創建國家衛生城市的日常工作。
主 任:
副主任:
成 員:
二、任務與要求
(一)明確責任目標
1、“創衛辦”要根據“創衛領導小組”的意見，對創建階段工作進行安排部署;聽取四區物業辦(局)創衛工作匯報，提出要求，協調解決問題，檢查督辦四區物業辦每一階段的工作任務;及時通報各階段工作的進展情況和存在的問題，負責創衛工作的`通報、簡報等宣傳工作。
2、四區物業辦(局)要立即行動起來，成立創衛工作小組，制定轄區創衛工作方案，真正做到領導、工作人員、措施、標準、責任五個到位。根據轄區內住宅小區現狀，分開好、中、差三個層次規范物業服務企業行為，加強物業服務企業的衛生監管力度，重點督促中等及差的小區的物業服務企業抓好小區的衛生管理，健全各類衛生設施，建立衛生管理制度，落實清掃保潔人員，保持環境整潔，垃圾收集、儲存、清運符合衛生要求。
(二)具體要求:
“創衛”是一項十分艱巨、繁重長效的系統工程，要求各物業服務企業做到:
1、小區內垃圾日產日清;
2、小區內道路、綠地等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物;
3、花草修剪整齊美觀;
4、房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物等現象;
5、房屋外觀完整、整潔;室外招牌、廣告牌、霓虹燈保持整潔統一美觀，無安全隱患或破損;
6、對二次供水蓄水池要定期清洗消毒，建立檔案，水箱要加蓋加鎖;
7、排水、排污管道通暢，無堵塞外溢現象;
8、車輛管理有序，按規定位置停放。
(三)重點整治內容:
定期清理衛生死角;清理樓道、雨蓬亂堆亂放等雜物;清洗墻壁亂貼亂畫等廣告;特別是目前各小區自行車棚擅自占用和堆放雜物現象十分嚴重，要加大力度進行整治，在全面整治的基礎上，要加強日常保潔管理。
三、創建工作步驟
1、動員部署階段(20xx年3月~4月)
成立工作領導小組，討論方案，明確職責，研究工作;
召開物業服務企業工作動員大會;
各物業服務企業擬定具體工作方案，對照標準，查找問題。
2、整改提高階段(20xx年4月~5月)
開展全市范圍內模擬檢查，對發現問題限期整改達標。
3、考核驗收階段(20xx年5月~6月)
認真對照模擬檢查結果，逐條逐項進行梳理、擺問題、找差距、要在鞏固現有成績的基礎上，強化長效管理，提高工作水平。迎接各級部門的調研、技術考核和綜合檢查。
創建國家衛生城市工作要同創建國家環保模范城市工作緊密結合，發揮各自優勢，同步協調推進，各物業服務企業要配合社區調動廣大業主對創建工作的積極性，共同為創建工作獻策獻力，積極參與到各項創建活動中來，讓廣大業主真正成為創建國家衛生城市的主力軍。
四、加大宣傳力度，營造濃厚的創建氛圍
在創建活動中，要積極開展多種多樣的宣傳活動，切實加大宣傳工作力度。物業服務企業要配合社區，利用宣傳欄開展公共衛生、個人衛生和預防疾病等相關知識的宣傳，懸掛宣傳橫幅，每個住宅小區要在顯著位置設立至少一處大型創衛公益廣告牌。進一步增強業主的衛生意識、健康意識、環境意識和創建國家衛生城市的參與意識，努力營造人人關心創建、人人參與創建的良好氣氛。
商場物業管理方案 8
雙方劃定保潔范圍、制定保潔計劃、簽定保潔合同(可按本公司提供樣本)派出保潔人員及所用機器、工具、藥劑在指定時間、地點保證質量完成任務
一、鏡子保潔
1.用半濕的玻璃清洗布從鏡子一端擦到另一端，方向從上至下，從左至右(清除灰塵)
2.用干凈的干抹布擦指鏡面直至發亮。(檢查灰塵斑跡確保它們不再存留) 3.需要重點清洗的鏡面。
4.用玻璃清洗劑從鏡面的一端擦到另一端，應上下、左右擦拂直至覆蓋全部為止。
5.在鏡面中央噴灑玻璃洗滌劑，只需噴灑一次。(使之易于清洗) 6.擦鏡面直至發光閃亮。
7.從鏡子的側面來觀察鏡子，檢察清潔效果是否滿意，必要時重點擦抹一遍。打開電梯控制箱，按動指定按鈕，使電梯停止運行。
二、電梯保潔
1.把示意客人的告示牌要放于電梯門前以示工作。 2.清潔玻璃鏡面。
3.用半干濕布抹電梯門(指塑料和膠條部分及木板小臺階) 4.電梯門軌道清潔。
5.按動按鈕，關上電梯門。
6.用無毛絨的布清潔電梯門及不銹鋼部分。
7.地面清潔(保持無灰塵，雜物)
8.把控制按鈕恢復原位，關上控制箱，恢復電梯正常運行，規定人員，每次派一名員工操作，停一部清潔一部逐一進行。
三、檢查各辦公室內的衛生情況，發現不衛生隨時清理。
1.清潔冷熱水器，保證飲用水供應。
2.清潔男女洗手間。
3. 12:00-13:00整理辦公室內務衛生。
A：抹臺，臺面上的'文件、雜志不準翻閱清潔后把文件雜志放回原位。
B：倒紙簍。
C：清掃地面、地毯吸塵。
4.抹扶手和拖樓梯的地面。
5.周期衛生。
A：清潔空調出風孔管裝飾板。
B：倒紙簍。
C：星期日辦公室各門打蠟。
D：全面清潔冷熱飲水器。
6.辦公室人員下班后，衛生清潔工作，全面鋪開。
A：收拾臺面文件，書報，雜物，臺面擦抹干凈。
B：抹椅子(著重椅子下半部分要多抹) C：倒紙簍。
D：抹窗臺矮墻地腳線。
E：地毯吸塵、地面拖抹(注：吸塵時不準動用電腦插座以免消失電腦內儲存資料)
F：清潔男女洗手間。
7.工作完畢，檢查一遍如有不妥及時處理，然后關燈、關門、下班。
四、垃圾清理
清除所有的垃圾每一個衛生音質垃圾桶必須是干凈的，無雜物，并且將垃圾倒入垃圾袋中送到指定的地點。
1.清理煙缸在倒煙缸之前檢查煙頭是否熄滅，將煙缸里外擦干凈，無污跡。
2.清洗洗手盆及臺面清潔，將指定的清潔齊用噴壺均勻地灑在洗手盆內外，并用百潔布從里向外進行擦拭，用清水沖凈，再用抹布將洗手盆的里外擦拭干凈。
3.清潔臺面上的鏡面：將玻璃洗滌劑噴灑在玻璃上，在用抹布擦拭干凈，最后用干布擦凈，使其發光，無污跡。
4.清潔恭桶，將洗滌劑噴灑在恭桶處，使其起清潔劑的作用。在用恭桶刷，清潔里外，使其無透變、無痕跡，光亮無異味。
5.清潔墻壁用洗滌劑擦拭，使其光亮無污跡。
6.清潔衛生間的所有銅器使其光亮。
7.補充客用品、確保洗手液、手紙按要求配備。
8.清潔地面，將地面清掃干凈，用洗潔劑進行注意邊角再用拖布將清潔劑擦凈，要多擦幾次使其光亮。
9.空氣清新，每天4次噴灑清香劑使衛生間無異味保持干凈。
五、地板保潔
保養木地板，首先必須養護好其表面的漆膜，不能傷其容貌，不過，由于木材表面的漆膜各異，所以保養方法也就各不相同。硝基木器清漆地板其漆膜是拋光擦脂而成，耐水性差，因此不宜用濕布或水揩擦，以免失去光澤與起殼。
具體方法：每隔差半年或數月，用上光臘涂擦，然后再用凈棉紗布揩擦即可。平時在使用過程中，采用柔軟的毛巾或棉紗布抹掉漆膜上的灰塵即可。由于硝基木器清漆的耐熱性、耐腐性也較差，使用時還要注意防曝曬、防煙霧。廣漆和生漆地板這兩種漆均為較高級的涂料，且具有良好的耐水、耐高溫性能，并有自然特色，并由深變淺的特點，涂飾后可逐漸恢復原有底色，使用期間不可用低溫度的清水經常揩擦。聚氨脂漆類地板經涂飾的漆膜具有較強的耐高溫性、耐腐蝕性和耐酸性等特點，其保養方法與硝基木器清漆地板基本相似，但不宜用水揩擦，以免擦去表面脂質，而減少表面的光澤度。醇酸清漆地板醇酸清漆是清漆中可以罩光的佼佼者，日常使用時可用濕布或軟毛巾等揩擦，不宜在這種地板上放過燙的物件，不可用塑料紙或紙一類的東西遮蓋表面。其次，木地板的養護還要注意避免重金屬銳器、玻璃瓷片、鞋釘等堅硬物器劃傷地板，搬動家具時也不要在地板表面拖挪;應避免在地板上踩滅煙頭，放置酸、堿物體;也不要直接放置開水壺、爐子等高溫物體。
陳舊現象，應及時上漆。上漆方法有兩種：一種是直接上漆并著色，其方法與木器家具相同，待干燥后即可涂上地板蠟，上蠟時一氣涂揩均勻，切勿太厚，待蠟略微干燥后，即可擦蠟用拖把擦，直至光亮為止。二是不需任何顏色作底色，也不用任何油漆，而是直接用地板蠟揩擦。因為木地板是一種自然材料，不僅經久耐用，而且還會隨著時間的推延日趨完美，更加自然，尤其是純擦蠟木地板，將變得格外光亮、平滑、美觀。
商場物業管理方案 9
一、引言
物業管理是一種社會化、專業化、市場化的管理活動，也是一個充滿挑戰、機遇和競爭的行業。它從最初的住宅物業起步，正在逐漸向工業區、綜合辦公樓宇、醫院、學校及商場等各類型物業拓展，其中以經營性、公眾性、服務性為特征的綜合商城物業管理正在異軍突起、蓬勃發展。
商場是商品集中經營的專門場所。其特點主要是經營場地開放性及物業的商業行為特性。商場的物業管理同其他物業管理等相比，具有明顯的獨特管理特征。
二、商場管理特征
1.由于商場大多處于城市的繁華地段，商場形象代表著當地城市經濟發展的水平，是當地政府進行招商引資等經濟行為的窗口工程，代表城市的形象，從某種意義上講，商場的物業有與政府物業共同的特點，環境管理應為商場物業管理的主要內容。
2.管理的方式不同，住宅物業等的管理主要采取合同式管理，物業管理企業按物業服務合同進行管理，合同以外的可以不管理。但商場物業管理除按物業服務合同管理外，必須按政府要求，進行無償的社會性公共管理，某種程度上，帶有行政管理的方式。
3.管理對象多元化，既有對物的管理，又有對人的管理。既有物業區域內的管理，也有社會上管理，這是商場管理難度大的主要原因。
4.管理費用開支大，對物的管理費用一般占企業總成本的8 0%以上，這是物業管理企業效益低的主要原因。
三、商場物業管理范圍
1.公共服務。它是為全體業主和物業使用人提供的常規性服務，貫穿于物業管理活動始終，例如清潔衛生服務、安保防范服務、消防安全服務及宣傳推廣服務等。
(1)宣傳推廣服務在商場物業管理活動中的重要性已愈來愈多地被物管企業所重視。做好宣傳推廣工作，可以擴大商場知名度，樹立商場良好的商業形象，以吸引更多的消費者前來。商場良好的商業形象是業主及物業使用人潛在的銷售額，也是業主和物業管理企業潛在的資產。商場的.銷售業績原則上應和商場的知名度成正比，消費者只有對商場良好的形象有了認知，才有可能認可乃至成為商場的顧客。因此商場的良好形象是銷售的先行指標，是明天的銷售額，做好宣傳推廣工作，便是抓住了未來的訂單。
(2)安保防范服務在商場(特別是綜合型開放式商場)中，由于商場面積大、客流量大、人員復雜，給安保工作帶來了很大難度，問題發生較多。所以安裝電子監控系統和制定嚴密規范的安保制度，以及行之有效的安全措施，在商場物業管理活動中尤為重要。商場內的公共設施、設備(果皮箱、休閑椅、欄桿、窨井蓋等)必須達到安全標準，使顧客、特別是老人、兒童不受傷害。
(3)消防安全工作在商場物業管理中是重中之重，物業管理企業應制定嚴密的消防制度，管理維護好消防設施設備，保持消防通道暢通無阻，制訂消防應急措施預案并定期演練。
2.專項服務。它是為商場某些住戶群體提供的服務。例如高層電梯、二次供水、消防設備、配電房的維修保養等，專項服務收費，按各住戶的建筑面積合理負擔。
3.特約服務。它是為滿足業主或物業使用人特別需要而提供的個別服務。例如家政服務、代辦購物、購票、代 辦各類商務，以及業主委托的其他服務項目等。特約服務的收費標準是以成本加勞務費或雙方約定結算。
四、商場物業管理措施
1.注重提高從業人員的業務素質及服務水平。商場獨有的商業行為特性，要求物業管理企業，一方面注重從業人員的業務素質，為業主提供良好的服務，使業主專心賺錢。另一方面注重員工的政治素質培養，提高員工懂法、知法水平。業主的愿望是多賺錢，在經營活動中，難免與社會產生矛盾、糾紛。作為管理者，既不能偏向業主一方，也不能偏向另一方，實事求是，公正處理矛盾糾紛。
2.搞好與社會上多種的關系，尤其是同政府之間的關系。商場地處鬧市，人流量大，是一個多事的是非之地。由于物業管理企業不具有行政職責，所以維護好商場的衛生、治安環境等，必須與政府部門保持良好的關系。否則，會走進商場環境差→業主不滿意→拒交物業管理費→物業管理企業效益降低、虧本→物業管理企業為降低管理成本而減少服務→業主憤怒、趕走物業管理企業的死胡同。
3.擴大經營范圍，實行規模經營。物業管理本來就是成本高、利潤彈性空間小的微利行業，特別是商場物業成本投入大、管理難度也大。因此，商場物業管理企業在按物業服務合同的約定，努力搞好區域內物業管理和服務，守好主陣地的同時，應主動尋找法律法規允許的經營項目和服務范圍，提高服務標準與質量，提高專業技術水平，積極開展以業為主，多種經營。壯大企業規模，提高企業經濟效益。
4.理順體制、使商場物業管理企業化。實現政企分開。撤消商場綜合管理委員會，按《物業管理條例》的要求，成立商場業主委員會，使商場物業管理公司早日實現政企分開。做到建管分離。開發商同物業管理公司脫離行政隸屬關系，使物業公司走向市場，實現自我約束，自我發展，獨立核算，自負盈虧的運行機制。以企業改制為契機，打造新商場。只有走兼并重組、職工持股的道路，按《公司法》的要求，實施公司化改制，切切實實行企業法人治理結構，才是商場物業管理的必由之路，才能充分調動員工的積極性，打破當前的僵持局面，才能使商場煥發出新的生機和活力。
5.公開招標、使商場物業管理社會化。公開招標物業管理隊伍。實行公開招物業管理隊伍的社會化運行，這樣一是可以改變職工無壓力，企業無動力，仍抱著等、靠、要計劃經濟的觀念;二是可以改變商場管得好是物業公司，管不好還是物業公司，業主滿意是這個公司，業主不滿意還是這個公司的被動局面。盡快成立業主委員會。業主委員會成立之后，在實施業主自治的基礎上，自由選聘物管隊伍，改制后的商場物業管理公司作為業主委員會選聘對象之一，公開、公平、公正參與商場業主委員會的選聘，真正實現商場業管理的社會化。
商場物業管理方案 10
一、物業管理方案的制訂
(一)學習要求
掌握物業管理對物業的基本要求，了解并做好物業管理早期介人的準備工作；具有進行擬管項目、使用人物業管理與服務需求、競爭企業狀況等調查的能力；掌握制訂物業管理方案的主要內容、基本架構和方法。
(二)學習重點
1、物業管理的早期介入
(l)物業管理對物業的基本要求
物業管理指物業管理經營人受物業所有人的委托，按照國家法律法規、管理標準及委托合同行使管理權，運用現代管理科學和先進的維修養護技術，以經營手段管理物業，從事對物業(包括物業周圍的環境)的養護、修繕、經營，并為物業所有人和使用人提供全方位的服務，使物業發揮最大的使用價值和經濟效益。
物業管理對物業的基本要求是：
①物業的設計要“科學、合理、適用和美觀”，并要方便維修和養護。
②建筑材料質量和設計施工質量要好，減少使用成本。
③配套設施齊全，能為使用人提供多種服務。
④環境優美、安全、舒適。
⑤為物業管理提供必要的設施。
(2)物業管理的基本內容
①基本業務
包括房屋建筑物的維護、修繕與改造；物業附屬設備、設施的維護、保養與更新；相關場地的維護與管理；消防設備的維護、養護與更新。
②專項業務
包括治安保衛、清掃保潔、庭院綠化、車輛管理等。
③特約業務
包括各種與業主和使用入相關的代辦業務。
④經營業務
包括室內裝修、電器維修、商務中心、咨詢、中介、代理經租、房屋交換以及其他業務等。
(3)物業管理早期介入的物質準備
人員準備
資料準備
設備、器材準備
資金準備
(4)房地產開發的基本程序
我國房地產開發的程序通常分為四個階段：
①決策、立項階段
通過調查研究，尋求合作伙伴，選定開發地點和開發項目，向政府有關部門申請立項。
②前期階段
1)在申請立項的項目建議書基礎上，經過進一步的調查研究，編制項目可行性研究報告，并向有關部門申報，同時辦理企業申報登記事宜。
2)項目的規劃設計工作。
3)規劃設計工作的報批工作，進行工程勘探，制定開發項目的建設方案。
4)征用土地，開展拆遷安置工作。
5)完成施工現場的基礎設施配套建設，做到“四通一平”：即通水、通電、通路、通信、平整土地。
6)辦理開工手續。
③建設階段
通過招標、投標、發包工程，進行施工建設；同時，要加強施工期間有效的工程監理，包括請專業監理公司和竣工后交付管理的物業管理公司的代表，直至竣工驗收，交付使用。
④營銷階段
這是房地產開發與經營相銜接、相交叉的階段，通常包括房屋銷售、出租、使用管理(物業管理)和售后服務等。
上述四個階段的實施不一定按部就班，有時可交替進行。
(5)建筑工程基本知識
①建筑工程分類
建筑物的施工建設過程稱建筑工程。根據建筑工程各組成部分的性質、作用可分為：
1)一般土建工程：包括房屋和構筑物的各種結構工程和裝飾工程等。
2)管道工程：包括蒸汽。壓縮空氣、煤氣天然氣等管道工程。
3)暖衛工程：包括室內外給排水管道，采暖、通風、民用煤氣天然氣管道敷設工程等。
4)電氣照明工程：包括室內外照明設施安裝、架空線路、變電和配電設施安裝工程等。
③建筑工程管理
建筑工程管理是貫穿以工程項目為對象，以施工現場為中心，遵循建筑施工的特點和規律，把各個施工過程有機地組織起來，使施工過程達到優質、高效、低成本、安全、文明等要求。其主要內容包括：
l)落實施工任務，簽訂對外承包合同；
2)編制施工組織設計或施工計劃；
3)做好施工前的準備工作，保障順利開工；
4)按計劃組織施工，并隨時收集施工中的有關信息與計劃目標進行對比，發現問題及時調整，使各項施工活動處于最佳狀態；
5)做好工程施工資料分析與整理。
③建筑工程涉及的主要工作
1)熟悉施工圖樣，參加圖樣會審，熟悉設計規模、結構特點和生產工藝順序；
2)熟悉施工現場的地形、供水、供電、道路運輸情況，了解施工區域的地理環境和施工條件；
3)了解當地是大宗資料供應情況。質量及價格；
4)編制施工組織設計，繪制施工平面圖，制定施工進度計劃，提出根據施工技術力量需要的材料、預制構件、機具等進場計劃；
5)抓好施工技術及技術管理工作；
6)抓好質量管理；
7)抓好安全生產管理；
8)抓好材料與工具管理；
9)抓好班組管理；
10)抓好勞動定額與勞動報酬等。
2、物業管理早期介入的實施
(l)工作內容
根據房地產開發的不同階段，物業管理早期介入實施的工作內客主要有：
①參與規劃設計階段
參與形式主要表現在全面細致地反映物業管理順利實施的各種需要，以及在以往物業管理實踐中發現的規劃設計上的種種問題或缺陷，用咨詢報告的形式提交設計單位，并促其糾正。物業管理公司應注意反映下列問題：
1)配套設施的完善問題；
2)水電供應容量的問題；
3)安全保衛系統；
4)垃圾的處理方式；
5)高層建筑物外觀的清潔問題；
6)消防設施問題；
7)物業管理所需設備問題；
8)對建筑材料的意見；
9)其他問題。
②參與建設階段
通過參與施工管理，對工程建設提出意見。主要包括：
1)監督工程質量并提出意見；
2)監督建設過程(是否按設計規劃圖紙施工、建筑材料規格質量是否符合設計要求)并提出意見：
3)監督物業附屬設施設備配套建設過程并提出意見；
4)監督物業管理所需的特殊附屬設施設備的建設過程并提出意見。
(2)早期介入應注意的問題
①必須從思想上十分重視早期介入的準備工作
②必須明確物業管理在整個房地產開發與經營管理中的地位
③抓好人員準備這個關鍵
④精心準備，細致周到，力求全面、充分
3、擬管項目、使用人需求、競爭企業狀況調查
通過對擬管項目全面情況的調查，為擬訂物業管理方案做信息準備。
(l)項目情況調查
①調查內容
項目位置：具體位置及東、西、南、北的毗鄰。
項目面積：占地面積、規劃建筑面積、已建成面積。
項目建筑情況：建筑結構、質量、技術、標準、管線布置等。
配套及附近交通狀況：已通達公交車次、小區班車等。
消防、安保、清潔等設施狀況
項目性質及特色
政府的支持、扶持與介入程度
開發商的背景：規模、技術、資金、信譽、社會影響、負責人情況等。
周邊壞境狀況
②調查方法
包括實地考察、公開信息收集、座談及其他途徑。
(2)使用人需求調查
①調查內容
住區人員自然狀況分析：包括總人口、性別、年齡、受教育程度與職業、民族以及經濟收人等。
住區人員需求分析：
l)按需求對象分為物質需求和精神需求。針對不同的需求配備相應的公共設施；
2)按需求彈性分為小彈性需求和大彈性需求。管區內對于滿足需求彈性小的公共設施必須具備，對于滿足需求彈性大的公共設施，應從管區實際出發進行建設，并更多注意面向社會服務與經營，以提高其開發利用的效益。
3)按需求條件分為現實需求和潛在需求。
4)按馬斯洛需求層次分為五個層次。從住區人員實際生活水平出發，定量與定性結合，協助制訂有針對性的方案。
②調查方法
1)詢問法
詢問法就是圍繞著住區人員物質文化生活需求這一主題，采用一定的提問方式，向被調查者提出詢問，再從被調查者的回答中獲取所需資料的一種方法。具體方式有訪問調查、電話調查、發調查表和交談旁聽法。
2)觀察法
觀察法就是調查人員在現場直接觀察或利用各種儀器間接觀察被調查者行為及現場事實是一種收集資料的方法。具體方法有直接觀察法和比較觀察法。
3)實驗法
實驗法就是用小規模試驗的方法來驗證人們的需求情況。
4)抽樣調查法
抽樣調查有隨機抽樣和非隨機抽樣。后者又包括任意抽樣、判斯抽樣、配額抽樣三種。
(3)競爭企業調查
調查內容包括競爭對手總體情況、競爭對手能力、競爭對手經驗以及與競爭對手比較。
4、制訂物業管理方案的其他準備工作
(l)組建制訂物業管理方案的工作班子：
(2)對方案制訂人員進行必要的業務培訓：
(3)準備經費；
(4)準備設備；
(5)準備相關資料。
5、制訂物業管理方案
(l)物業管理方案的內容
①物業管理檔次
物業類型、功能將決定不同的物業消費水平，從而確定物業消費水平，從而確定物業管理的不同檔次。物業管理檔次的確定，是制定訂物業管理方案的基礎。管理檔次不同決定了管理與服務的項目、標準及費用的不同。
②物業管理服務的標準
物業類型、功能和物業檔次將決定物業管理服務的項目和質量標準。
③物業管理財務收支預算
物業管理是有償的服務與管理。由物業管理檔次所決定的物業管理應達到的'服務標準和收費標準是物業管理方案的核心。
(2)物業管理方案的基本架構
①項目管理的整體設想與策劃
包括項目情況分析、物業管理檔次及目標、物業管理特點。管理服務措施。
②管理模式
包括管理運作模式、管理工作流程、管理組織架構、激勵機制、信息反饋處理機制等。
③公司人力資源管理
包括管理服務人員配備。管理服務人員培訓、管理服務人員管理。
④規章制度建設
包括管理規章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動化與管理。
⑤經營管理指標
包括經營指標承諾及采取的措施、管理指標承諾及采取的措施。
⑥社區文化建設與服務
包括社區文化建設、社區服務與特約服務。
⑦財務管理及經費收入測算
包括財務管理、日常物業管理收支預測、維修基金的建立和使用計劃。
⑧日常管理
包括前找介入、業主人住、業主投訴處理、安全管理、車輛及交通管理、消防管理、環境保護與管理、采暖系統維護管理、商業用房的規劃與管理等。
⑨物業維修養護計劃和實施
包括物業維修養護管理、共用部分的維修與養護、共用設施設備施維修與養護。
(3)制訂物業管理方案的主要步驟
第一步：成立制訂方案的工作機構
第二步：培訓工作人員
第三步：經費、設備、資料準備
第四步：項目、使用人、競爭調查
第五步：研究分析調查資料
第六步：確立管理檔次、管理目標、主要措施。服務管理項目
第七步：經費預算
第八步：草擬方案文本
第九步：向專家顧問征詢
第十步：送公司領導審閱
第十一步：修改、研討、再修改
第十二步：可行性研究
第十三步：定稿
第十四步：實施、反饋
⑷制訂物業管理方案的主要方法
①經理意見法
主要以物業公司經理的意見為方案的基本思路和主要內容，在征求公司內外意見的基礎上確定。
②內部征詢法
發動公司內部各部門以及全體員工提建議，在廣泛征求意見的基礎上綜合歸納制訂出物業管理方案。
③學習借鑒法
主要是學習借鑒國內外對相似物業管理的思路和做法來制訂方案。
④專家意見法
主要是聘請業內著名專家，在向專家全面介紹調查結果的基礎上，請專家協助制訂物業管理方案。
⑤綜合制訂法
6、可行性研究知識
(l)可行性研究的基本概念
可行性研究是在做出投資決策之前，對投資項目進行全面的技術上和經濟上的分析，即進行全面的調查研究和綜合論證。
(2)可行性研究的程序
可行性研究分為投資機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究和評價報告四個階段。
①投資機會研究
帶有預測性，主要是分析投資方向的可能性，鑒別預計的投資是否有成功的可能。投資機會研究主要從項目發展的背景、基礎、條件等方面進行研究。
②初步可行性研究
進行項目的初步選擇和范圍的確定。主要是從進行項目的市場需求和企業能力方面進行預測，考察合格規模、估計資源分配和協作配套來源，對項目實施需要采用的技術、裝備進行初步規劃。對項目盈利性進行分析等。初步可行性研究估算精確度一般要求達到±20%左右。
③詳細可行性研究
對項目進行深入的技術經濟論證，仔細分析項目的利弊，對多種方案進行比較選優，從中選出滿意的可行性方案。這一階段估算的精確度要求達到±10%。
④評價報告
重點進行項目評定和投資決策。提出正式的可行性研究報告。
(3)可行性研究的內容
①市場需求預測；
②物質資源預測；
③項目方案研究；
④人力資源研究；
⑤項目實施過程研究；
⑥項目投資的成本分析及資金籌措研究；
⑦項目經濟效益研究。
(4)編寫可行性報告
①總論；
②項目分析；
③需求預測；
④物資資源及公用設施條件分析；
⑤人力資源分析；
⑥實施進度分析；
⑦投資估算、資金籌措或成本估算；
⑧社會及經濟效益評價；
⑨附件。
商場物業管理方案 11
一、物業管理方案編制前，需做好以下的的準備工作：
(1)收集樓盤資料：地理位置、樓盤規模、設施設備、開發商公司情況、開發計劃、樓盤市場定位、規劃配套、管理用房情況、銷售價格、附近環境狀況、治安狀況、周邊環境、交通狀況、施工計劃及目前進度、開發商售樓承諾、樓盤銷售情況、業主構成
(2)掌握開發商對管理服務質量標準的要求；
(3)掌握業主的結構、文化、層次和素質構成，對管理服務的需求和要求標準；
(4)掌握該地區同等檔次樓盤物業管理服務水平及收費水平；
(5)掌握公司對該樓盤接管策略、目標及可支配資料；
(6)準備現有的管理方案作為參考。
二、方案編制要點
不同特點，不同性質，不同檔次的'樓盤小區，其物業管理方案都會有很大的異同，但基本上都必須遵循以下的要點：
根據樓盤市場定位、開發商的要求、業主結構和需求等因素，確定服務質量標準，物業管理定位。
(1)根據樓盤性質、特點等因素確定物業管理方法。
(2)制定服務標準與管理方法后，提出服務承諾和具體指標，列出具體落實措施。
(3)根據開發計劃、施工進度及樓盤銷售情況，制定樓盤前期介入計劃、接管計劃。
(4)根據服務標準、管理方法及公司支持情況，確定組織架構等，人員配備，編制適合本物業的崗位責任制、運作方法等。
(5)針對樓盤規劃設計、周邊情況、規劃配套、環境及業主構成等，制定有針對性的日常管理措施。
(6)根據樓盤前期的接管計劃，編制開辦費用預算。
(7)按日常管理項目、設備設施、服務項目和管理標準計算管理費收支預算，確定管理費的收費標準。
(8)對樓盤出入、交通、配套設施設備提出合理化建議。
(9)對重點管理內容展開敘述：如車場、財務管理、保安等。
(10)提出各種有特色的管理設想和提升管理服務水平的設想。
商場物業管理方案 12
一、設施設備管理
建立設備檔案：對商場內的電梯、空調、照明等各類設施設備進行詳細登記，記錄設備型號、購買時間、維修記錄等信息，為后續的維護保養提供依據。
定期巡檢與維護：制定設備巡檢計劃，每日安排專業技術人員對設施設備進行巡檢，及時發現并處理潛在問題。每月進行一次全面維護保養，確保設備的正常運行。
應急處理預案：針對可能出現的設備故障，如電梯故障、電力中斷等，制定詳細的應急處理預案。定期組織演練，確保在突發情況下能夠迅速響應，保障商場的正常運營和顧客的安全。
二、環境衛生管理
日常清潔：安排專人負責商場公共區域的日常清潔工作，包括地面清掃、玻璃擦拭、衛生間清潔等。確保商場環境整潔衛生，為顧客提供舒適的`購物環境。
垃圾處理：合理設置垃圾桶，及時清理垃圾，做到日產日清。對垃圾進行分類處理，提高資源回收利用率。
環境消毒：定期對商場進行全面消毒，尤其是在傳染病流行期間，加強消毒頻次，保障顧客和員工的健康。
三、客戶服務管理
服務臺設置：在商場內顯眼位置設置服務臺，為顧客提供咨詢、投訴處理、失物招領等服務。服務臺工作人員要熱情、專業，及時解決顧客的問題。
顧客反饋處理：建立顧客反饋機制，通過問卷調查、在線留言等方式收集顧客的意見和建議。對顧客反饋的問題要及時處理，并將處理結果反饋給顧客，不斷提升服務質量。
商場物業管理方案 13
一、安全管理
安保人員配備：根據商場的規模和特點，合理配備安保人員。安保人員要24小時巡邏，負責商場的安全保衛工作，防止盜竊、搶劫等事件的發生。
門禁管理：加強商場的門禁管理，對進入商場的人員和車輛進行嚴格登記和檢查。在營業時間內，確保商場的出入口暢通，同時防止無關人員進入商場。
消防管理：完善商場的消防設施設備，定期進行消防檢查和演練。確保消防通道暢通，消防器材完好有效。對員工進行消防安全培訓，提高員工的消防安全意識和應急處理能力。
二、設施設備管理
節能管理：在設施設備的`運行過程中，注重節能管理。通過合理設置空調溫度、照明時間等措施，降低商場的能源消耗，節約運營成本。
設備更新與改造：定期對設施設備進行評估，根據設備的使用情況和技術發展趨勢，及時進行設備的更新與改造。提高設備的運行效率和可靠性，為商場的發展提供支持。
三、商戶管理
商戶入駐管理：制定商戶入駐標準和流程，對申請入駐的商戶進行嚴格審核。確保商戶的經營項目符合商場的定位和規劃，具有良好的信譽和經營能力。
商戶日常管理：加強對商戶的日常管理，定期對商戶的經營情況進行檢查和評估。督促商戶遵守商場的各項規章制度，維護商場的整體形象和經營秩序。
商場物業管理方案 14
一、環境衛生管理
綠化管理：在商場內和周邊區域進行綠化布置，種植花草樹木，營造優美的購物環境。定期對綠化植物進行養護，確保植物的生長良好。
特殊區域清潔：對于商場內的餐飲區域、兒童游樂區域等特殊區域，要加強清潔和消毒工作。確保這些區域的.衛生安全，為顧客提供放心的消費環境。
清潔質量監督：建立清潔質量監督機制，定期對清潔工作進行檢查和評估。對清潔不達標的區域要及時督促整改，確保商場的環境衛生始終保持良好狀態。
二、客戶服務管理
會員服務：建立商場會員制度，為會員提供積分兌換、優惠活動通知、專屬服務等。通過會員服務，提高顧客的忠誠度和滿意度。
個性化服務：根據商場的定位和顧客群體的特點，提供個性化服務。例如，為高端顧客提供私人導購服務，為帶小孩的顧客提供嬰兒車租賃服務等。
三、安全管理
監控系統建設：完善商場的監控系統，在商場內各個區域安裝監控攝像頭，實現全方位監控。監控系統要24小時運行，確保能夠及時發現和處理安全問題。
突發事件應急處理：制定突發事件應急處理預案，包括火災、地震、恐怖襲擊等。定期組織演練，提高商場應對突發事件的能力，保障顧客和員工的生命財產安全。
商場物業管理方案 15
一、設施設備管理
智能化管理系統應用：引入智能化設施設備管理系統，對商場內的設施設備進行實時監控和管理。通過智能化系統，實現設備的遠程控制、故障預警等功能，提高管理效率和設備運行的可靠性。
設備維護外包：對于一些專業性較強的設施設備，如電梯、中央空調等，可以考慮將維護工作外包給專業的維修公司。與外包公司簽訂合同，明確雙方的權利和義務，確保設備的`維護質量。
二、商戶管理
商戶培訓與指導：定期組織商戶培訓，內容包括經營管理、服務技巧、消防安全等方面。為商戶提供經營指導，幫助商戶提高經營水平和服務質量。
商戶合作與交流：搭建商戶合作與交流平臺，促進商戶之間的合作與交流。組織商戶開展聯合促銷活動，共同提升商場的知名度和影響力。
三、安全管理
安全文化建設：在商場內開展安全文化建設活動，通過張貼安全標語、舉辦安全知識講座等方式，提高顧客和員工的安全意識。營造良好的安全氛圍，減少安全事故的發生。
安全風險評估：定期對商場進行安全風險評估，識別潛在的安全風險因素。針對不同的風險因素，制定相應的風險控制措施，降低安全風險。
商場物業管理方案 16
一、環境衛生管理
環保措施推行：在商場內推行環保措施，如使用環保清潔用品、鼓勵顧客自帶購物袋等。減少對環境的污染，樹立商場的良好形象。
環境衛生宣傳：通過商場廣播、宣傳欄等方式，宣傳環境衛生知識。提高顧客和員工的環保意識，共同維護商場的環境衛生。
環境衛生考核：建立環境衛生考核制度，對清潔人員的.工作進行考核。將考核結果與績效掛鉤，激勵清潔人員提高工作質量。
二、客戶服務管理
投訴處理優化：優化投訴處理流程，提高投訴處理效率。對顧客的投訴要及時受理，認真調查，妥善處理。并在處理完成后對顧客進行回訪，了解顧客的滿意度。
服務創新：不斷進行服務創新，推出新的服務項目和服務方式。滿足顧客日益多樣化的需求，提升商場的競爭力。
三、商戶管理
租金管理：合理制定租金標準，根據商戶的經營情況和市場行情進行調整。確保租金收取的公平合理，同時保障商場的經濟效益。
商戶退出管理：制定商戶退出管理辦法，對商戶退出商場的情況進行規范處理。在商戶退出時，要做好資產清算、場地清理等工作，確保商場的正常運營。
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