關于小區物業管理方案
為有力保證事情或工作開展的水平質量，我們需要提前開始方案制定工作，方案是綜合考量事情或問題相關的因素后所制定的書面計劃。那么制定方案需要注意哪些問題呢？下面是小編整理的關于小區物業管理方案，僅供參考，歡迎大家閱讀。
小區物業管理方案1
為深入推進我區社區物業化服務工作，改善人居環境，爭創人民滿意城市，特制定本方案。
一、指導思想
以《省物業管理條例》和《市建立禮貌滿意城市實施辦法》為依據，在鞏固禮貌建立各項成果的基礎上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原則，和“三先三后”的工作思路，深入開展我區社區物業化服務工作。建立健全全區社區物業化服務體系，有效提升居民對社區管理和服務的滿意度。
二、服務范圍
社區物業服務要以社區公共部分的管理和服務為重點，以完善社區功能、提升管理水平為目標，包括以下幾個方面：
（一）公共秩序管理。加強對轄區內的流動攤擔、店外經營、車輛停放的規范管理。
（二）公共環境衛生維護。做好社區轄區范圍內（維護作業標段以外）公共場所、道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟、門店生活垃圾袋裝化及上門收集服務等工作。
（三）公共安全防范。協助管理轄區內公共秩序的同時，搞好轄區內的治安巡查。
（四）公用設施管理。做好棟間道路、樓棟下水管網、化糞池、垃圾果皮筒、公共亮化、文體器材等公用設施的日常管理和維護。
（五）公共綠化維護。做好轄區內公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲、補栽補種等綠化養護工作。
（六）其他。其他需要協調解決的物業服務項目。
三、基本原則
（一）居民自治的原則。物業服務是社區服務的重要組成部分，要參照《物業管理條例》，在居民自治與政府引導的基礎上，充分聽取居民意見，透過無償或低償服務以及非贏利性經營，優化整合資源配置，逐步理順和規范物業服務各主體之間的關系，創新社區物業服務新機制，力求解決人民群眾最關心、最直接、最現實的利益問題。
（二）因地制宜的原則。充分發揮街道和社區在推進社區物業服務工作中的主導作用，根據各個社區的實際狀況，制定包括費用收取和服務項目在內的社區物業服務章程，并按章程具體實施，不斷促進社區建設與物業服務的協調發展。在不同社區或同一社區的不同小區、樓盤之間，可采用多種模式進行分類分層次管理。
（三）便民利民的原則。要將推進社區物業化服務作為為民辦事的一項德政工程、民心工程，透過推行社區物業化服務，建立健全社區市容衛生維護體系、社區治安保障體系、xx人員就業體系和居民生活服務體系，在凈化市容的同時，努力擴大社區就業，提高服務水平，提升市民對社區環境的滿意度。
四、工作任務
按照禮貌建立的標準和數字化城市管理的要求，把我區農民安置小區和破產企業宿舍區納入社區物業服務推行計劃。今年實施的xx個社區（小區）是：xx小區。
五、工作思路
在推進社區物業化服務工作中，確定“三先三后”的工作思路。
（一）先整治后管理。按照“整治在先，管理長效”的原則，對先期實施物業化服務的社區進行“牛皮癬”、綠化設施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項設施的專項整治，再透過物業化服務的實施對其進行長效管理。
（二）先宣傳后實施。透過廣泛深入的宣傳動員，加深居民對社區物業化的了解，取得居民對社區實行物業化管理的理解與支持，為后續工作營造良好的群眾氛圍。
（三）先服務后收費。根據社區居民中失地農民、破產企業下崗職工較多，人均收入較低的現狀，實行“先服務后收費”低償服務原則，先帶給優質的服務，讓社區居民切實感受到實施物業服務所帶來的好處，再收取必須的服務費，保證物業服務的正常運轉。
六、組織領導
成立全區社區物業化服務工作領導小組。
組長：xx。
副組長：xx。
辦公室主任：xx。
辦公室副主任：xx。
成員單位：區政府辦、區綜治辦、區發改局、區財政局、區城管局、區民政局、區住房城鄉建設局、區工商分局、區市政公司、區園林公司、區環衛公司及各街道辦事處。
各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長的社區物業化服務的組織機構。
七、職責分工
區政府辦：負責協調解決企業辦社會職能分離的歷史遺留問題；
區綜治辦：負責指導和支持做好治安防控工作；
區發改局：負責指導確定社區物業服務收費標準；
區財政局：負責社區物業服務的經費統籌工作；
區城管局：負責牽頭組織協調和監督考核工作；
區民政局：協助做好特困、低保人員的就業工作；
區住房城鄉建設局：負責行業指導工作；
區工商分局：負責對成立物業服務公司的辦證和資質審批帶給支持；
區市政、園林和環衛公司：在社區專業維護上給予指導、支持和配合；
各街道辦事處：組織社區實施社區物業服務工作。
八、方法步驟
（一）準備階段。
1、xx月份對全區未實施物業服務的農民安置小區和破產企業宿舍區全面調查摸底，確定推行物業服務的社區（小區）名單。
2、xx月上旬組織相關部門召開協調會，專題研究開放式居民社區推行物業化服務工作。
3、xx月下旬組織召開工作部署會。
（二）實施階段。
1、xx月份對今年確定的物業化服務的社區，由街道統一組織，重點拆除違法建筑，改善治安，交通現狀，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻，道路、綠地、路燈、供排水等設施，改善社區基本狀況，強化小巷、小區、小院、小店“四小”管理，辦好四件實事，重點解決路燈不亮，下水不通，路面不平，環境不潔的問題，為實施社區物業化服務打下基礎。
2、xx月上旬組織參觀，學習其他單位經驗做法。
3、xx月下旬全力推進社區物業化服務工作。
（三）考核驗收階段。
1、將開放式居民社區推行物業服務工作作為對街道全年績效考核的`一項重要資料。
2、xx月份組織相關社區進行交流講評。
3、xx月份由區城管局牽頭，組織相關部門進行驗收，將以社區（小區）實施物業服務后臟亂現象是否得到根本改變，市容衛生是否得到顯著提升，周邊生活環境是否得到明顯改善為依據，社區物業服務模式是否可持續、社區居民群眾是否滿意為標準，對社區居民上門問卷調查，滿意度未到達xx%以上的社區一律要求“補課”，不予驗收，扣除政府獎勵資金和相應的績效考核分值。
九、工作要求
（一）高度重視，充分認清推行社區物業化服務的重要好處。
推行社區物業服務，是鞏固禮貌建立成果、建設人民滿意城市的基礎工程，是提升社區城市管理水平、改善宜居創業環境的民心工程。各街道和社區要高度重視，把它作為推進社區城市管理水平、建立禮貌城區的一個重要抓手。要召開班子會，專題研究和部署此項工作。要統一思想，充分認清開展好社區物業化服務是提升城市整體形象的重要舉措，是提高社區居民群眾生活質量的重要途徑，是加強社會治安、增強群眾安全感的重要手段，也是加快推進建設人民滿意城市的基本要求。
（二）充分準備，為全面實施社區物業化服務打下基礎。
一是要有充分的思想準備。各街道要把搞好社區物業化服務，完成任務指標，作為今年一項重要工作去抓，要明確職責和標準，要克服一切畏難情緒，不等不靠，充分發揮主觀能動性，把此項工作抓緊抓實，抓出成效。二是要搞好宣傳發動。要進行廣泛宣傳，努力爭取居民的認可和參與。要廣泛發動轄區內的民間組織、單位、團體和社區志愿者出資出力共同參與社區物業服務工作，最終實現服務和管理的常態化。三是要制定方案，落實職責。各街道要制定切實可行的工作實施方案，細化工作職責，要把職責落實到具體事、具體人身上，要有具體要求和質量標準。
（三）全力支持，為順利實施社區物業化服務帶給保障。
一是人員要落實。各街道和部門要明確專人抓此項工作，確定專責。二是經費要保證。每個實施物業服務的社區（小區）明確經費xx萬元，區和街道各安排xx萬元。區和街道先期各拿xx萬元，作為啟動經費，保證社區物業化服務前期工作的正常、快速運行，驗收合格后，全部經費到位。要動員廣大社區居民用心參與社區物業管理，自覺繳納相應費用，并使之逐步成為社區物業管理主要經費來源。三是合力要構成。要努力構成齊抓共促的機制，牽涉到的各種專業問題各部門要通力協作，給予足夠的支持。
小區物業管理方案2
一、管理目標：
1、業主委員會成立后12個月至18個月，達到深圳市安全文明（優秀住宅）小區標準；
2、業主委員會成立后24個月至30個月，達到廣東省優秀住宅小區標準；
3、業主委員會成立后36個月至42個月，達到全國城市物業管理優秀住宅小區標準；
4、小區實行封閉式管理，護衛班實行24小時值班，確保業主和住戶生合財產安全；
5、小區清潔實行專職保潔員責任制，保證小區內24小時全天候干凈、衛生、整潔；
6、小區車輛實行智能化ic卡管理，車輛憑卡進出，無卡無證車輛禁止駛出小區，所有外來車輛未經許可不得進入小區；
8、水電維修班實行24小時值班制度，業主遇到問題隨叫隨到，公共機電設備運作正常，設備完好率100%；
9、綠化按時修剪、維護、保持花草樹木茂盛美觀，綠化完好率99%以上；
10、營造小區濃厚的文化氛圍，每年社區文化活動不得少于12次，每次參與人員不得少于300人；
11、實施不少于10項的特約服務，把物業的服務內容融入到業主的衣、食、注行中。
二、分項指標：
1、房屋完好率：100％
2、房屋零修、急修及時率：99％
3、維修工程質量合格率：100％
4、管理費收繳率：≥98％
5、綠化完好率：99％
6、清潔、保潔率：≥99％
7、道路完好率及使用率：100％
8、化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率：100％
9、排水管、明暗溝完好率：100％
10、路燈完好率：100％
11、汽車場完好率：100％
12、公共文體設施、建筑小品完好率：100％
13、小區內重大刑事案件發生率：0
14、小區內治安案件發生率：≤1／年
15、消防設施、設備完好率：100％
16、火警發生率：≤1％
17、火災發生率：0％
18、違章發生率：2％
19、違章處理率：100％
20、用戶有效投訴率：≤2％
21、有效投訴處理率：100％
22、管理層員工專業培訓合格率：100％
23、特種作業員工持證上崗率：100％
24、維修服務回訪率：≥30％
25、業主（住戶）對物業管理綜合滿意率：≥98％服務特色（“菜單式”服務模式）
一、實行“菜單式”服務模式
即物業公司除了提供常規性的公共服務外，還提供了多種多樣的.特約服務，將服務深度滲入到客戶的衣、食、注行中，并明碼標價，除公共服務是必選的項目外，客戶可根據自己的需要選擇不同的特約服務，并支付相應的費用。
二、快速、完善的服務形式：首按責任制+三分鐘服務承諾
1、首按責任制
每一位員工都有責任和義務接待客戶的建議，任何一位員工接到建議后，統一傳遞到辦公室，并告訴建議人我處在二日內反饋處理結果。第一接待人負責跟蹤這項服務建議處理的情況直至客戶滿意為止。
接待服務建議時應對處理時間做出適當的承諾，盡量在最短的承諾時間內處理完畢，因故未能在承諾時間內處理的應及時通知對方，爭取取得理解。但不得出現同一件事情有兩次推遲處理的情況。承諾時間最好控制在1~2天，一般不超過一周，特殊情況除外。處理完畢后，由處理人與對方交代清楚，需要讓對方簽字確認的應該留簽字記錄，并告知第一接待人。
2、三分鐘服務承諾
第一接待人接到客戶的建議時，應及時將客戶的建議反饋到辦公室，由辦公室安排相關人員到客戶指定的地方，為客戶提供相應的服務，這一過程不能超過三分鐘。若有特殊情況，無法在三分鐘趕到客戶指定的地方，應在事先跟客戶解釋，取得客戶的諒解，在客戶同意的同提下，在最短的時間內，趕到現場為客戶服務。
小區物業管理方案3
xx村危房改造“xx住宅樓"項目，在全體村民和有關部門的幫助支持下，于20XX年以全部竣工。住宅樓的質量和設計理念新穎超前，為xx市獨一無二的建筑物，成為我村的標志性建筑，住宅樓整體建筑漂亮美觀，新穎亮麗，房屋結構緊湊實用，現以具備室內裝修。為營造舒適清潔，溫馨和諧的生活環境，提高住戶的生活質量，確保小區長期有效健康發展，根據我們村和小區的實際情況，協同小區住戶共同制定小區的各項管理制度，實行小區自治。
1、三個單元選舉三名單元小組長。管理，監督，協調，小區的'日常事務，搞好樓宇的環境衛生，收取單元的費用，協助樓長處理各類事務，促進小區清潔衛生，和諧發展。
2、選舉住宅樓樓長一名。統一住戶的意見，制定合理的管理方案，協調處理小區一切事務，共同維護大家的利益，營造舒適清潔，美觀愉悅，文明幸福，溫馨和諧的生活環境。
3、為減輕住戶和小區的開支，單元組長和樓長不領工資，住戶推薦，本人自愿。
4、樓長和組長要有責任感，辦事公道合理，有協調矛盾的能力。
5、主要開支;水，電，暖氣等各種設施費用和維修費用。水電費以表收取。
主要是暖氣費，為保證冬季供暖正常，暖氣費住戶均攤，不可不交，不得拖欠。
（收費標準共同商討約定，統一意見達成共識，水費，電費與暖氣費捆綁制約收取等）
6、外墻，樓道，樓頂不得私自打眼，錠釘，隨意安裝物件，保證樓體清潔美觀。
7、裝修房屋不得損壞墻體，避免物件傷損樓梯，樓道的地磚。施工垃圾及時自行處理，不準在小區周圍有遺留垃圾，自覺維護小區環境。
8、維護住宅樓的周邊環境，共同抵制亂修亂建，監督抵制街道規劃內新建建筑物。小區環境長遠發展。（如有侵害大家共同利益，影響街道長遠規劃的行為，三個單元組長要協同樓長，帶領24戶齊心協力合力抵制。）
9、遵守社會公德，保持良好的生活環境，不亂丟垃圾、雜物；不亂貼亂寫亂涂，保持住宅樓的環境清潔。鄰里和睦友愛，團結互助。
10、樓道內不得擺放雜物，保持樓道整潔干凈，不得影響破壞公有資產。
11、不準在住宅樓的樓道，窗戶窗外燃放煙花炮竹，愛護公有設施。要將生活垃圾按時投放到垃圾池內，方便清潔人員清理。
12、甲方保證向乙方提供水，電正常供給，滿足乙方生活需求，費用與村民同等支付，維護乙方的權利。
美好的環境有利于大家的身心健康，提高大家的生活質量，讓住戶精神愉悅。請大家自覺主動配合，共同維護我們的共同利益，營造舒適清潔，美觀愉悅，文明幸福，溫馨和諧的生活環境，長久保持xx小區的環境清潔規范，望大家要齊心協力，共同努力。
小區物業管理方案4
根據安置房的特點及島外物業管理的物點，制定本，將為廣大業戶推出完善的管理服務，為企業打造物業品牌。
一、了解小區樓盤的基本概況如服務合同資料、考核標準及現場實地查看（所處位置、人文環境、面積、入口、設施設備等）。
二、服務處組織框架根據現場查看的狀況和服務標準及思考管理成本的狀況下，組建小區服務處人員組織框架，并對服務處人員進行相關的一系列培訓，布置小區服務處的簡易裝修、采購辦公物品等。
三、準備接管驗收樓盤的工作包括
內業資料的移交工作:
1、資料的接管驗收資料。如規劃許可證、土地使用合同等。
2、綜合竣工驗收資料。如竣工圖、機電設備的資料、供水合同等。
3、業主資料。如已分配業主的房號、電話號碼等。
小區房屋主體的接管驗收:
1、對小區公共部位進行驗收包括樓道、公共樓面、天臺、地下室等。
2、戶內的驗收。
3、園林綠化的驗收。
4、工程設施設備的驗收。包括消防系統、新風系統、電梯、二次供水、監控系統，道閘系統、門禁系統、排水管道、避雷針、化糞池等。
5、鑰匙的接管。包括設備房和戶內的鑰匙，并進行核對。
6、公共水電表、戶內水電表的讀數的確認。
工程接管驗收流程：
1、按照小區產權資料和技術資料進行移交，確認簽字。對缺少的資料應當記錄在相關表格中。
2、房屋本體現狀接管驗收，確認簽字，接管鑰匙，把驗收過程中不合格項記錄在相關表格中。
3、機電設備的現狀接管驗收，把驗收過程中發現的不合格項記錄在相關表格中。
4、匯總接管驗收過程發現的不合格項，分類登記、整理、存檔。
5、將發現的不合格項反饋給施工單位和開發商，確定在規定的期間內整改。
6、整改后，在對不合格項進行驗收，并記錄，確認簽字、
驗收標準為建設部《房屋接管驗收標準》
四、對小區公共部分進行拓荒保潔工作及綠化修剪工作，使小區持續良好的外觀形象迎接新業主的入住。
五、做好迎接新業主的準備工作
現場交房處的布置、鑰匙的分類、業主檔案袋的準備、交房資料的準備（房屋驗收表住宅使用公約業主手冊裝修管理辦法裝修管理協議保管鑰匙委托書保管鑰匙承諾書鑰匙簽收表業主信息表入住資料簽收表入住須知等）。根據實際需要選取表格使用。
入住程序：
1、業戶辦妥手續后到服務處辦理入住手續。通知交房的部門能夠通知業主帶本人身份證原件及復印件、入住通知書。如果是委托交房還應當有委托協議書及委托人的身份證原件及復印件。
2、服務處接待人員審核業主《入住通知書》、業主身份證。
3、服務接待人員介紹小區管理服務狀況，與業主簽訂《住宅使用公約》、《裝修管理協議》等文件。根據實際需要填寫表格。
4、服務處接待人員向業主發放入住文件并請業戶簽收。入住文件包：入住須知業主手冊住宅使用公約裝修管理協議。根據實際需要發放文件。
5、服務處接待人員陪同業主驗房，抄水、電表底數，業主驗房合格后辦理收房、鑰匙交付簽收手續。填寫《房屋驗收單》，驗收不合格限期整改。
6、將《入住通知書》、業主身份證復印件、《住宅使用公約》、《裝修管理協議》、《房屋驗收單》、《入住資料簽收表》等文件放入業主檔案袋，進行歸檔。
7、整理在驗收過程中，業主提出的相關問題，分類整理歸檔，并送至施工單位和開發商，進行整改。
8、整改后，通知業主前來進行驗收查看。并在相關表格進行確認簽字。
六、二次裝修管理階段
1、業主向服務處提出裝修，應當攜帶裝修圖紙，施工單位資質證書及施工人員的身份證復印件到各服務處填寫《住宅裝修表》與《施工人員登記表》。
2、服務處接待人員向業主和施工隊介紹小區管理規定。例如裝修時間、土頭堆放點等。
3、服務處在理解裝修申請后，經服務處管理人員和工程人員審批合格后，方可施工。
4、在辦妥以上手續后，接待人員辦理施工人員臨時出入證。由施工人員負責人持施工人員身份證或暫住證及照片，到服務處辦理施工人員臨時出入證，填寫施工人員登記表，并繳納施工人員出入證工本費10元/張。裝修完后能夠退款。
5、現場跟蹤：管理人員務必每一天到裝修戶施工現場跟蹤視察，了解施工狀況并做好記錄，必要時請工程人員同往。維序人員及管理人員應當每日對小區公共部份進行檢查。
6、裝修完畢后，經服務處管理人員及工程人員驗收后，在裝修申請表上填寫裝修驗收狀況并簽名。
7、在跟蹤時，如發現有違章和妨礙公共行為，應及時采取措施進行整改，必要時填寫《違規整改通知單》、現場拍照等，以備留用與歸檔。
8、違章處理辦法，對違反裝修規定者將依有關條例采取如下措施：
9、告知、規勸、責令停工整改、上報相關執法部門。
10、對于材料進出、施工人員辦證、施工工具管理、土頭垃圾的管理。業主的裝修材料搬運出小區時，務必由業主親自到服務處辦理物品放行條，簽字認可，否則任何人一律不準把材料帶出小區。辦理臨時施工人員出入證和工具出小區手續務必由業主或施工負責人來服務處辦理，其它人不得辦理。進入的材料務必在兩天運往業主家中，不得在小區公共部份堆放過長。土頭垃圾應當定點堆放，如果有地下室應當將土頭運往地下室堆放。土頭垃圾應當每日進行清運。
11、服務處經理每月不定期抽查10次裝修管理狀況。
七、入住后的管理階段
服務處追求的.目標：
1、房屋建筑的完好率到達98％以上；
2、報修及時率到達100％；
3、清潔管理無盲點；
4、設備設施完好率到達98％以上；
5、小區路燈完好率到達100％；
6、管理區域內不發生重大安全與火災職責事故；
7、有效投訴處理率100％；
8、服務滿意率達95％以上；
9、綠化完好率到達98％以上；
10、道路完好率到達98％；
11、各類管理人員崗前崗中培訓100％；
12、全年無服務安全事故發生。
為到達以上目標，服務處將制定以下：
1、完善各項管理制度和管理規定。包括維序人員管理規定、車輛管理規定、機電設備管理規定等一系列管理制度和管理規定。
2、保潔施行外包監管制定。即服務處全體人員（含維序人員都有監管的權力）做到清潔環境衛生無死角，發現問題及時的機制。保潔人員應當要求統一裝著。垃圾日產日清，定期進行衛生消殺工作。并根據現場制定保潔工作流程。（保潔日計劃、周計劃、月計劃）二次供水水箱按規定清洗，水質貼合衛生要求。
3、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護、定期清除綠地雜草、雜物、定期預防花草、樹木病蟲害。
4、管理人員及機電工作人員要求持證上崗。并對服務處人員進行后續的相關培訓，進一步提高全體人員的綜合潛力和服務意識。規范禮貌用語等。
5、建立來電來訪登記記錄。要求如實完整填寫，及時反饋給相關職責人，相關職責人調查后將處理狀況及時反饋給來訪來電人員。管理人員應當每一天下班前對來電來訪資料進行查看，服務處經理每兩天對來電來訪進行檢查，并每周進行統計，分析相關案例。對未能及時處理的事項應當建立相關的報告制度進行備案。
6、建立工程報修處理及時制度。房屋小修、零修、及時率100%，零修24小時內完成，急修但是夜。小修合格率達100%，水電維修不超過24小時、土建不超過3天。中修，持續房屋外觀完好，無破壞立面。維修工程返修率不得超過1%。
7、管理人員應當每一天對自己所管理的片區進行檢查包括（裝修戶、公共樓道衛生及公共設施的完全好性、綠化狀況等），并記錄相關狀況。（嚴禁在公共綠地養雞養鴨和種菜的行為）。一經發現要立即制止和勸導
8、小區實施封閉式管理，業主出入實施刷卡，外來人員進行身份證登記好方可進入。小區內車輛實施刷卡進入，外來車輛實行臨時取票進入。非小區業主車輛禁止在小區停車過夜。出租車（除特殊狀況下）不得駛入小區。
9、維序人員實施24小時值班制度。定時和不定時相結合對小區進行巡邏檢查，并進行記錄。對進入小區的車輛進行引導停放
10、客戶投訴的相關處理。區分有效投訴和無效投訴，反饋給相關職責人進行落實處理，并及時將相關狀況反饋給業主。服務處應當對有效投訴進行防止類似狀況在發生。
11、建立24小時值班制度。設立服務電話，理解業主對物業管理服務報修，求助，推薦、問詢、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有回訪制度和記錄。
12、建立各類突發事件應急預案。容易危機人身安全的設施設備有明顯警世標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案；
13、建立考核制度。對全體人員進行有效的考核。
14、社區文化活動。根據現場實際狀況每年定期開展社區文化活動，宣傳精神禮貌建設（能夠宣傳廈門市十不準備相關方面的資料和物業服務概念等資料）.
15、便民服務。便民服務活動是管理處體現業主至上、為業主服務的.宗旨的重要一環例如能夠透過與有關部門聯系，力爭常年為業主、住戶無償代辦電話、煤氣開戶、有線電視，代訂報刊雜志、代發郵件、代請家教保姆等，職責部門為服務處。
16、每季度做好考核的準備工作及每年年底開展業主滿意度調查。
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