購房應注意哪些法律問題 -購房合同

購房應注意哪些法律問題 -購房合同

一、審查五種證書
在購買銷（預）售商品房前，一定要看開發商是否已取得樓盤的“五證”。這“五證”分別是：《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(銷)售許可證》。若不齊全，消費者購買后則可能拿不到房產證，商品房質量也得不到保障。值得注意的是，購房者在審查銷售(預售)許可證時應要求開發商提供原件，以免某些開發商利用復印件做假，或更改銷售范圍，或更改銷售期限，或冒用他人或其他樓盤項目的銷售許可證號偽造許可證。對于開通網上銷（預）售查詢的地區，購房者在購房前應上網查詢，以確認擬購買房屋是否具有合法的手續。

二、慎簽認購書
認購書，是商品房交易時開發商提供的，在購房者交納一定數額的款項后訂立的，在約定時間內與開發商簽訂商品房買賣合同的文書。認購書中往往約定，購房者應當交納一定的金錢作為定金，如果購房者違約，定金將不予退還。
根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，如果因對合同條款內容如何約定而達不成一致意見時，屬于不可歸責于任何一方的責任，定金應當退還。在正式的商品房買賣談判中，又因為對具體條款的爭議，不能簽訂正式的商品房買賣合同，雙方進而轉為對購房人所繳款項是否視為定金，適用“定金罰則”而爭吵不休。對于認購書的法律性質，一般認為，如果認購書含有商品房買賣合同的主要條款，如商品房的位置、樓層、總面積、單價、總價、簽訂正式預售合同的時間等，商品房認購書具有合同約束力，當事人違約要承擔違約責任。認購書中約定的款項應當視為解約定金，適用定金罰則。如果認購書沒有含有商品房買賣合同的主要條款，則認購書只是沒有法律約束力的“意向書”，購房人所繳款項應當退回。

三、慎信廣告
開發商為宣傳、推銷其商品房，一般都散發售樓書，發布商品房銷售廣告，作出不少許諾。從法律角度來說，售樓書，廣告等都是開發商向不特定的對象發放的用以介紹其商品房的文字、圖片材料，主要是為了美化商品房形象、優勢，遠不具備商品房買賣合同的基本條款。此類廣告法律上一般視其為要約邀請，不能直接成為合同的內容。
根據最高法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，商品房銷售廣告及宣傳資料屬于要約邀請，如果不寫入合同，對開發商就沒有約束力。從上述規定可以看出，購房者在簽訂《商品房買賣合同》時應當將廣告內容寫入合同，以便在廣告名不副實時告開發商違約，維護自己的合法權益。不要隨便相信樓盤的廣告宣傳，一定要現場考察樓盤，多看多選不要急于下單。

四、慎簽購房合同及其補充合同
銷（預）售合同。很多購房者在簽購房合同前大都不清楚買賣合同中的條款哪一項對自己有利，哪一項對自己不利，因為商品房買賣合同里很多都是專業的法律術語。商品房銷（預）售合同一般應包括：房產面積、交房時間、付款條件、違約條款及相關配套設施等條款，如要購買地下車庫應注明地下車位的范圍、車位號、預售面積、預售價款等情況。提醒注意的是，購房者與地產銷售商簽訂的購房合同會有空白的地方作為合同的補充條款，但如果雙方沒有補充條款，就應該注意合同的空白處別讓開發商做了手腳。
補充協議問題。在商品房買賣過程中，開發商除和購房人訂立商品房買賣合同外，還要求購房人簽訂一份補充協議，該補充協議的內容很多，由開發商的專業律師事先擬訂好。這種補充協議往往包含許多對購房人不利的條款，如交房時間的確定、不可抗力條款的解釋、共有面積的確定分攤、關于基礎設施和公共配套建筑的開發利用等方面，甚至包含許多針對開發商的免責條款。由于補充協議大多含有建筑、房地產、法律等專業術語，一般購房人很難完全搞懂。因此，購房人不要急于和開發商簽訂補充協議，先將補充協議拿回來，找專業房地產律師進行咨詢，將補充協議中不合理的地方找出來，并對其進行修改。同時由于補充協議是由開發商擬定的，保護購房人的條款很少，因此，應在房地產專業律師的指導下，在補充協議中增加保護購房人的條款。如果開發商不能滿足購房人以上的合理要求，那么，購房人最好不要和開發商簽訂補充協議。

五、慎重收房
房屋交接驗收是購房過程中最為關鍵的一個環節，開發商往往利用購房人專業知識的欠缺，設置不平等條款、收取不合理費用，使購房人的利益受到損害。以北京的樓市為例，購房者收房時應注意以下幾個方面：一、開發商是否已取得《建筑工程竣工備案表》，這是國家強制性要求，是商品房能夠交付的前提。二、開發商是否已取得商品房面積實測技術報告書。北京市國土資源和房屋管理局關于商品房銷售有關問題的通知要求：2003年2月1日起新申領商品房預售許可證的項目、尚未開始銷售的商品房現房項目，開發商在“商品房交付時，應向每個購房人提供《商品房面積測繪技術報告書》”。三、要看購房合同中開發商對供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套設施的交付承諾。四、開發商應提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，此問題一般不大。建設部在2001年6月1日開始實施的《商品房銷售管理辦法》中有明確要求，現在交房的開發商都應能提供。
對于開發商交房不符合交房條件，很多購房人并不采取行動，天真的認為開發商違約了就理所當然會按合同約定進行賠償或解除合同，但現實完全不是那么回事，權利是要靠自己主張的，如果購房人不提出、不主張，甚至以為先住進房子再說，卻不知道自己的這種做法已放棄了自己的權利，等于默認了開發商的違約行為。對開發商的違約，分不同情況購房人享有合同撤消權或索賠權。

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